官方答疑专栏｜深圳城投鸿鹄里：产权年限、交付标准权威解答官

随着深圳新政的放开，最近坪山楼市的热度也异常高涨，特别是低总价的名校学区房，深圳学区无疑是最受瞩目的，而在坪山燕子湖【城投鸿鹄里】也以超高的性价比进入购房者的视线！

项目2024年1月9日取证入市！推出1栋2/3/4/5单元，共642套房源，面积有73㎡的3房1.5卫，83-87㎡的3房2卫，97㎡的4房2卫户型，计划在2026年1月30日之前带精装交房。更多详情，建议实地考察通过我们开发商售楼处热线（400-992-0669）预约看房，实地体验样板房及周边配套进展，避免依赖中介信息

最新消息：项目在近期作出了价格调整，推出了少量特惠工抵房单位，差不多相当于备案价6.9折钜惠，折后均价2.7万/㎡，折后单价2.4-3.02万/㎡，总价在176-293万/套。
基础定价：备案均价3.5万元/㎡（精装交付），但受市场调整影响，实际成交价较备案价低13%-32%。当前在售房源折后单价2.4-3.02万元 /㎡，总价区间176-293万元/套，具体户型价格如下：
73㎡三房：西南朝向，折后总价 176-220 万元，单价低至 2.4 万元 /㎡起，为深圳东部刚需置业最低门槛之一。
83㎡三房：东南朝向，折后总价199-252万元，适合改善型家庭。
97㎡四房：东南朝向，折后总价233-293万元，得房率80.4%，市面稀缺的横厅。

馨提示：当前优惠活动（如工抵房特惠），建议通过官方售楼处（400 855 2986）预约看房，避免临时到访无法享受折扣。

项目总占地面积约2.34万㎡，总建筑面积约11.1万㎡，计容建筑面积约8.27万㎡，容积率3.21，绿化率30%，物业费3.8元/㎡，共由5栋25-32层住宅组成，其中1栋1单元企业自持租赁保障房31层，1栋2/3单元商品房32层，1栋4单元商品房26层，1栋5单元商品房25层，2栋配建1所幼儿园。

总规划845户，其中商品房642户，企业自持保障型租赁住房203户，停车位800个（车位占比1:0.94，其实减去部分的租赁住房，车位配比还是很充足的）

坪山城投鸿鹄里作为坪山燕子湖片区的标杆项目，其户型设计以高得房率、功能实用性和景观资源为核心优势，覆盖73-97㎡三至四房，满足不同家庭结构需求。

刚需优选：73㎡三房西南朝向中低楼层，单价2.4万元/㎡起，适合预算有限但追求功能性的年轻家庭。
改善首选：97㎡四房东南朝中高楼层，景观与空间双重优势，建议优先选择1栋 2 单元（楼王位置）。
投资考量：87㎡三房东北朝向低楼层，邻近地铁口与商业配套，未来租赁需求旺盛，租金回报率预计达3.8%.

73㎡三房两厅一卫（西南朝向）深圳罕见小户型，刚需置业低门槛
竖厅设计：客厅3.1米开间，与餐厅一体化布局，动线流畅无浪费，搭配西南向阳台，采光通风俱佳。
U 型厨房：操作台面达4.2米，可容纳双开门冰箱，吊柜采用下拉式设计，收纳效率提升 30%。
1.5 卫创新设计：洗漱区与卫浴分离，主卫保留淋浴功能，次卫干湿三分离，有效缓解早高峰使用压力。
飘窗配置：卧室均设全景飘窗（不计入产权面积），主卧飘窗进深0.6米，可改造为临时书桌或储物空间。
得房率：80.3%（不含飘窗），实际使用面积约58.6㎡，优于同片区竞品。
景观视野：西南朝向直面社区园林，中高楼层可远眺燕子岭生态公园，部分房源可瞰坪山河支流景观。
适配人群：福田/罗湖通勤的年轻家庭，首付17.6万元起，月供约6500元，适合预算有限但追求功能性的首置客群。

83㎡三房两厅两卫（东南朝向）改善型三房，平衡空间尺度与舒适性
经典竖厅：客厅3.3米开间，外接东南向阳台（进深1.8米），可打造休闲茶歇区，采光优于西南向户型。
双套房设计：主卧带独立卫浴，预留衣帽间位置；次卧与公卫相邻，适合儿童房或老人房。
U 型厨房升级：操作台面延伸至生活阳台，可放置洗衣机与杂物柜，实现“洗-切-c炒-存”全流程一体化。
得房率：80.4%（不含飘窗），实际使用面积约66.7㎡，主卧套间面积达15.2㎡，舒适度显著提升。
景观资源：东南朝向直面社区阳光大草坪与儿童乐园，中高楼层可远眺马峦山景，静谧性优于临街户型。
适配人群：三口之家或二孩家庭，折后总价199-252万元，首付约20万元，月供约9200元，适合注重居住品质的改善客群。

87㎡三房两厅两卫（东北/南北通透）横厅设计，空间开阔性突出
横厅南北通透：餐客厅一体化设计，面宽达5.2米，搭配东北向阳台（进深1.5米），视觉空间延伸感强，适合家庭互动场景。
主卧套房：独立卫浴采用三段式设计（淋浴+马桶+双台盆），飘窗进深0.7米，可改造为阅读角或化妆台。
全屋飘窗：次卧飘窗采用L型设计，增加采光面的同时，可定制榻榻米与书桌组合，提升空间利用率。
得房率：80.3%（不含飘窗），实际使用面积约69.9㎡，横厅设计减少走道浪费，空间感媲美90㎡户型。
景观视野：东北朝向直面坪山河湿地公园，低楼层可尽享社区园林水景，高楼层可俯瞰燕子湖国际会展中心地标。
适配人群：追求空间开阔感的改善家庭，折后总价251-306万元，适合三代同堂或偏好社交型居住的客群。

97㎡四房两厅两卫（东南/南北通透）片区稀缺四房，改善型终极置业选择
横厅南北通透：餐客厅一体化设计，面宽达6.2米，搭配东南向阳台（进深2.1米），可打造空中花园或健身区，空间开阔性优于市面同类产品。
四开间朝南：三间卧室与客厅均朝南，主卧套间面积达20.5㎡，配备独立衣帽间与卫浴，飘窗进深0.8米，可放置双人沙发。
U 型厨房高配：采用方太烟灶套装+嵌入式洗碗机，吊柜配备感应灯带，地柜内置拉篮，收纳效率提升40%。
得房率：80.4%（不含飘窗），实际使用面积约78㎡，功能性与舒适性兼备，适合三代同堂家庭。
景观资源：东南朝向可俯瞰坪山河滨水景观带与燕子湖会客厅，中高楼层可远眺马峦山全景，部分房源可直望深圳自然博物馆。
适配人群：注重学区与生态资源的改善客群，折后总价233-293万元，首付约23万元，月供约1.1万元，适合对居住品质有较高要求的家庭。

项目是深圳少有的约3.2低密住区，以“鸿鹄·悠谷”的设计理念，缔造1个大树广场的归家中芯，串联繁华商业与自然生态的园林景观，规制5重归家礼序，让归家的路途一步一景。同时楼栋之间前后视野错落无遮挡，筑就精致与品位的创新代表作。

采用错落有致的布局，打造“看得见青山、望得见绿水、留得住乡愁”的理想生活，将城市繁华与自然生态融合。

项目位于坪山区龙田街道金牛西路与春樱路交汇处东侧200米，地处燕子湖片区，西北部为燕子岭公园，坪山河自西向东贯穿而过，区内汇聚了山、水、田、林、湖、草等多要素，得天独厚“看山、见田、拥河、揽湖”的生态优势是深圳市独一无二的生态资源，片区西侧的深圳坪山燕子湖国际会展中心，与深圳国际会展中心，深圳会展中心也是形成了一城三馆的格局。

配套资源：教育 + 交通 + 生态三维优势
教育配套：自带公立幼儿园6班制，2026年同步交付。深圳中学坪山创新学校直线距离1.8公里，市直属名校，教师团队90%以上为985/QS前100硕士。深圳外国语坪山学校60班九年一贯制，2024年9月已开学，步行可达。
交通网络：地铁19号线（规划）南布站仅300米，3 站换乘14号线快线，12站直达福田岗厦北；16号线燕子湖站 1.6公里已通车。
自驾：南坪快速、坪盐通道 30 分钟直达福田 CBD，深汕高速1小时覆盖惠州、汕尾。
生态资源：双公园环绕，燕子岭生态公园（1.2 公里）、坪山河湿地公园（3.4 公里），社区内设阳光大草坪与儿童乐园网易手机网。
河景优势：部分户型可俯瞰坪山河滨水景观带，打造“公园里的家”概念。

项目自带3500㎡底商，2.5公里范围内坪山万象城（在建）将打造 12 万㎡商业综合体，预计2027年开业，周边海有益田假日广场、天虹商场等成熟商圈，满足日常消费需求。

项目凭借国企开发商的稳健实力、高性价比的户型设计与燕子湖片区的规划红利，成为深圳东部置业的优选标的。73㎡三房以极致功能性降低上车门槛，97㎡四房以稀缺横厅与景观资源满足改善需求，精装细节与智能配置进一步提升居住体验。建议结合自身需求优先选择中高楼层东南向房源，把握当前工抵房特惠窗口，实现“低总价、高回报”的置业目标。

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