暴跌50%！中国“第一睡城”燕郊成鬼城，上车的北漂如今怎样了？

如果你在2017年的燕郊买了一套房，那么到2026年的今天，你的资产很可能已经缩水了超过50%。这座距离北京国贸仅三十公里、曾经被称为“环京第一睡城”的小镇，如今正深陷房价暴跌、流动性枯竭的泥潭。二手房挂牌量突破4万套，成交周期长达246天，部分老旧小区单价甚至跌破5000元，不及一辆普通家用轿车。

十年前怀揣“北京梦”在此上车的北漂们，如今多数人账面巨亏、月供沉重、卖房无门；少数人咬牙自住，将希望寄托于预计2026年底通车的地铁22号线；极少数人已断供出局，房产被法拍后仍倒欠银行债务。这是一场持续了近十年的财富幻灭，也是中国城市化进程中一个残酷的样本。

2026年1月，燕郊二手房的挂牌均价是每平方米1.35万元。这个数字比上个月又微跌了0.7%，创下了近一年来的最低值。如果把时间拉长到一年，均价从最高的1.53万元跌下来，累计跌幅是11.7%。另一组来自房产平台的数据显示，截至2026年2月7日，燕郊二手房挂牌均价约为9811元/㎡，相比2025年2月同期的约1.2万元/㎡，下跌了大约19.46%。而实际的成交均价更低，2026年1月大约在8300元/㎡左右。

这些冰冷的数字背后，是具体的价格分层。地铁22号线沿线800米内的次新房，单价还能维持在1.2万到2.1万元之间。但那些非地铁沿线的老旧小区，价格已经跌到了每平方米6000到8000元。在更偏远的村落，甚至能找到单价低至2000元左右的住房。2026年初，燕郊全域的二手房挂牌均价被评估为大约8661元/㎡。这与2017年房价巅峰时，核心楼盘单价冲破3.5万甚至4万元的情景，形成了触目惊心的对比。

市场的割裂不仅体现在价格上，更体现在流动性上。整个燕郊市场，待售的二手房数量长期维持在数万套的高位。2026年1月，当月新增挂牌1534套，但成交量只有613套。虽然成交量环比大涨了24.1%，呈现出“以价换量”的特征，但平均成交周期依然长达246天。这意味着，一套房子从挂牌到最终卖掉，平均要等上超过8个月。很多房源挂牌超过一年也无人问津。

那些在2015到2017年房价最高点买入的业主，是这场下跌中最直接的承受者。他们中的大多数，面临的是资产大幅缩水。当年以近4万元单价购入的房子，现在市场价可能不到2万，总价跌去一半以上。

银行的贷款余额并没有减少，他们每月仍需偿还高额的月供。与此同时，房租收入却杯水车薪。一套90平方米左右的住房，在燕郊月租金大约只有1200到1500元，远不足以覆盖动辄七八千甚至上万元的月供。房子从梦想中的资产，变成了持续“失血”的负债。

一部分业主因为工作或家庭原因，选择继续住在燕郊。他们每天凌晨五点起床，加入数十万人的通勤大军，挤公交、过检查站，耗费两三个小时往返北京。对他们来说，房子是不得不持有的“硬资产”，生活的重心是维持月供和应对漫长的通勤。他们将仅存的希望，寄托在那条说了很多年的地铁线上。

还有少数业主，资金链已经彻底断裂。连续多年的收入下滑或失业，让他们无力继续偿还贷款。他们的房产最终进入法拍程序。法拍房的起拍价往往更低，进一步冲击市场价格。即便房子被拍卖，如果成交价低于所欠贷款本息，他们仍然欠着银行的钱，并且个人征信留下严重污点。

2017年3月，廊坊地区开始限购。到了6月，政策升级：非当地户籍居民家庭需提供当地3年及以上社保或纳税证明，才能购买一套住房。这条规定，像一把精准的手术刀，瞬间切断了燕郊楼市的“供血大动脉”，占购房需求绝大多数的北京外溢客源。市场预期一夜逆转，成交量骤降，房价掉头向下。

在限购之前，燕郊的繁荣几乎完全建立在房地产之上。它像一个巨大的宿舍，承接了在北京买不起房、但又需要在京工作的庞大群体。翻开2017年的财政报表，燕郊的收入一度超过了廊坊市的主城区。但这种繁荣是脆弱的，缺乏坚实的产业基础。

当楼市的引擎熄火，城市瞬间失去了最重要的造血能力。没有足够的本地产业，就无法提供充足的就业岗位；没有就业，就无法产生真正的、稳定的居住刚需。

多年来，燕郊也在努力补课，修建了上百所学校，引进了多家医院。但面对百万量级的人口，这些公共服务资源依然显得捉襟见肘。给孩子报名上学，班级常常人满为患；想去医院看个病，排长队是家常便饭。城市的综合配套，始终难以匹配其庞大的人口规模。

现在，所有人的目光都聚焦在一条正在铺设的轨道上。北京地铁22号线，即平谷线，是首条跨越京冀两地的城市轨道交通。它在燕郊境内设有5座车站，截至2026年2月，所有车站主体结构均已完工，铺轨工程已经启动。

地铁的预期，已经在市场上产生了分化效应。围绕燕郊镇、神威大街、潮白大街这几个地铁站，半径一公里内的“真地铁房”，价格相对坚挺，看房量和咨询量明显增加。一些品质次新房的挂牌价甚至稳中有升。

但与此同时，距离地铁站超过两公里、或者需要公交接驳的楼盘，市场关注度依然很低。曾经金碧辉煌的售楼处，有的已经改成了生鲜超市。置业顾问不再推销户型图，转而叫卖大葱和鸡蛋。

市场的反应复杂而冷静。一方面，地铁沿线房源的带看热度在提升。另一方面，庞大的二手房库存和漫长的成交周期，像两座大山压在市场之上。

很多被套牢的业主，都在等待地铁通车这个节点，他们中的一部分人打算在价格有所反弹时抛售离场。这种潜在的抛压，让市场对未来价格的反弹高度充满不确定性。

每天，潮白河上的彩虹门依然矗立，见证着数十万人日复一日的钟摆式迁徙。他们清晨离开，夜晚归来，把生活的绝大部分，工作、消费、社交，都留在了河对岸的北京。燕郊，对于其中的许多人而言，依然只是一张提供夜晚安眠的床。这张床的代价，是沉重的月供、漫长的通勤和不断贬值的纸面财富。风还在吹，2026年的第一场寒潮，让潮白河畔的这座小镇，感觉比以往任何时候都要冷。