4家物业公司退市

根据最新市场信息，截至目前已有四家物业公司从香港联交所退市，这反映了房地产行业深度调整背景下物业板块的结构性变化。以下是这四家公司的详细退市情况：

一、蓝光嘉宝服务：首家退市的物业企业

退市时间：2021年8月19日正式从港交所摘牌退市

退市背景与过程：

蓝光嘉宝服务是川系房企蓝光发展的物业子公司，于2019年10月18日在港交所上市。2021年初，母公司蓝光发展出现严重资金问题，债务逾期金额累计达159.97亿元。为缓解流动性危机，蓝光发展于2021年2月25日宣布将蓝光嘉宝服务64.62%的股份出售给碧桂园服务，交易总代价约48.47亿元。

退市关键节点：

• 2021年3月22日：碧桂园服务公告拟将蓝光嘉宝服务从联交所除牌

• 2021年6月17日：退市决议案获得股东大会高票通过，赞成票超过92%

• 2021年8月10日：股票交易终止，最终股价定格在54.15港元/股

• 2021年8月19日：正式摘牌退市，成为碧桂园服务的控股子公司

退市原因：

1. 母公司债务危机：蓝光发展深陷流动性困境，被迫出售优质资产"续命"

2. 行业整合趋势：碧桂园服务通过收购扩大规模，冲击"物业一哥"地位

3. 股东利益考量：增强股份要约价格每股54.3港元，为独立股东提供套现良机

二、华发物业：第二家退市的物业企业

退市时间：2024年9月30日下午4时起正式撤销上市地位

退市背景与过程：

华发物业是珠海国资企业华发股份旗下的物业服务板块，通过借壳华金国际资本于2021年3月登陆资本市场。2024年5月28日，华发股份披露私有化公告，计划通过境外全资子公司铧金投资以协议安排方式对华发物业进行私有化。

退市关键节点：

• 2024年5月28日：华发股份发布私有化公告（公告编号：2024-035）

• 2024年8月28日：法院会议及股东特别大会通过私有化决议

• 2024年9月25日：法院批准私有化计划

• 2024年9月26日：私有化正式生效（百慕大时间）

• 2024年9月30日：正式撤销港交所上市地位

退市原因：

1. 流动性枯竭：股份交易流通量长期处于较低水平，股东难以大量出售而不影响股价

2. 融资功能丧失：自2017年以来未开展任何股权筹资活动，上市平台失去战略价值

3. 协同效应考量：私有化后可加强房地产主业与物业服务之间的业务协同，提高对母公司归母净利润的贡献水平

4. 成本控制：减少维持上市地位相关的行政成本和管理资源

三、融信服务：第三家退市的物业企业

退市时间：2025年3月18日下午4时正式撤销上市地位

退市背景与过程：

融信服务是融信中国旗下的物业服务企业，于2021年7月在港交所上市。上市仅3年半时间，公司市值从峰值大幅缩水。2025年1月23日，控股股东融心一品有限公司提出私有化建议，计划以协议安排方式将公司私有化。

退市关键节点：

• 2025年1月23日：公布私有化计划文件

• 2025年2月14日：法院会议及股东特别大会批准私有化建议，赞成票占比98.60%

• 2025年3月12日：开曼群岛大法院批准私有化计划

• 2025年3月18日：正式撤销港交所上市地位

财务与市场表现：

• 市值蒸发：从峰值约30亿港元跌至3.05亿港元，缩水近90%

• 股价表现：退市前股价仅0.6港元/股，日均成交额不足百万港元

• 财务状况：2024年上半年总营收4.25亿元，同比下降3%；净亏损1.14亿元，毛利率仅18.9%

退市深层原因：

1. 过度依赖关联房企：近半数收入曾来自融信中国的非业主增值服务，该业务收入从2020年的3.68亿元锐减至2024年的4091万元

2. 规模扩张陷阱：2024年上半年在管面积同比减少18%，暴露单纯依赖地产输送项目的不可持续性

3. 估值逻辑颠覆：资本市场评估标准从"规模增速"转向"独立造血能力"

4. 融资功能失效：上市平台失去融资能力，私有化可摆脱资本市场短期业绩考核压力

四、金科服务：最新退市的物业企业

退市时间：2026年2月20日下午4时正式从港交所退市

退市背景与过程：

金科服务曾被誉为"西南物业第一股"，于2000年在重庆成立，2020年11月17日在港交所挂牌上市。公司市值一度突破550亿港元，但随后因母公司金科股份陷入流动性危机而业绩下滑。私募巨头博裕资本通过逐步收购成为控股股东，并推动私有化退市。

博裕资本的入局历程：

• 2021年12月：以37.34亿港元收购金科服务22.69%股权，成为第二大股东，每股价格26港元

• 2022年11月：以每股12港元发起部分要约，增持11.94%，耗资约9.3亿港元，持股比例升至34.63%，成为第一大股东

• 2025年3月：通过司法拍卖以约7.18亿港元竞得金科股份1.08亿股，持股比例达到55.91%，成为实际控制人

• 2025年11月18日：正式拉开私有化序幕，提出收购全部股份并建议撤销上市地位

私有化方案细节：

• 基本要约价：每股6.67港元

• 经提高要约价：每股8.69港元，较市价溢价26.49%

• 股东接纳情况：截至2026年1月16日，获得95.56%的无利害关系股东接纳，远超90%的门槛要求

财务表现与市值变化：

• 市值蒸发：从历史高点550亿港元跌至退市前的52亿港元，蒸发超90%

• 估值水平：退市前市盈率不足6倍，远低于A股物企平均12倍的估值水平

• 业绩情况：2025年上半年总收入23.34亿元，同比下降3.1%；净利润7230万元

• 历史亏损：2022-2024年归母净利润分别为-18.19亿元、-9.51亿元和-5.87亿元

退市核心原因分析：

1. 港股物业板块估值逻辑崩塌：物管板块从"黄金赛道"沦为"估值洼地"，流动性枯竭导致融资功能基本丧失

2. 摆脱关联方负面影响：母公司金科股份自2022年起陷入债务危机，金科服务因对关联方应收款项计提巨额减值准备导致连续亏损

3. 博裕资本的战略重组：私有化后公司可免受市场预期和股价波动压力，减轻行政和合规负担，更灵活地进行长期战略调整

4. 以退为进的资本运作：通过私有化将资产价值与二级市场情绪脱钩，为未来可能的再资本化（如A股重新上市）铺平道路

五、行业趋势与影响分析

共同特征：

1. 流动性危机：四家公司退市前均面临股票交易流动性枯竭问题，日均换手率极低

2. 估值大幅缩水：市值普遍蒸发80%-90%，市盈率压缩至个位数

3. 关联房企拖累：均受到母公司或关联房企债务危机的直接影响

4. 融资功能丧失：上市平台失去股权融资能力，维持成本高于收益

行业结构性变化：

1. 估值逻辑逆转：从依赖规模增长的"黄金赛道"，蜕变为以现金流稳健性为生存底线的耐力竞赛

2. 资本配置理性化：当上市不再符合公司长远利益时，退市成为优化资本配置的理性选择

3. 行业整合加速：资源向优质企业集中，依赖母公司、缺乏核心竞争力的中小物业企业面临被并购或退市命运

未来展望：

物业行业的私有化浪潮反映了资本市场对物业企业价值重估的深刻调整。退市并非终点，而是企业转型的新起点。对于控股股东而言，私有化提供了摆脱公开市场"非理性折价"的机会，使公司能够专注于提升核心运营效率和服务质量。随着行业从高速增长向高质量发展转型，那些能够适应市场变化、提升服务质量、加强运营管理的企业仍有机会迎来新的增长。