放大招！别再被忽悠了，香港房价是真涨，不是中介演戏

房价真的在涨，不是中介瞎吹，也不是朋友圈P图。上个月我陪表哥去启德看房，销售直接在平板上翻出一长串最新成交记录，全是近一个月的真实成交，单价比去年明显高了一截。就连我这种首付都凑不齐的人，都能看出来不对劲——是真有人在买，而且是实打实交钱的那种。

国家统计局刚公布的数据显示，内地70城1月房价还在跌，只是跌幅收窄了。但香港这边的数据摆得明明白白：差估署和利嘉阁的数据都显示，2025年全年香港房价涨了3.25%，是2021年以来首次全年上涨。CCL指数从2025年3月开始一路上行，到2026年2月已经连涨9个月。这不是短暂反弹，是真真切切的上涨。

最直接的原因，就是所有“辣招”基本都撤了。2024年2月起，非本地人买房税率直接从30%砍到4.25%，一套5000万的房子，光税费就能少交750万。内地不少城市还在慢慢调首付、降利率，香港是直接把门槛彻底放开。房贷也大幅宽松，供款占收入比例放宽到50%，按揭成数最高能到70%，银行是真敢批贷。

利率也降得很猛，HIBOR从5.5%跌到2.61%，现在主流按揭利率大概在3.25%左右。我在黄竹坑看过一套33㎡的小户型，月供才1.3万，同地段租房都要1.5万。供房比租房还便宜，每个月还能剩点钱，难怪不少刚到香港的人直接就下定。

“高才通”去年批了14万人，很多人先租一段时间，过一两年就入手买房。内地买家也不少，2025年买了近1.4万套，豪宅里一半以上都是内地客户。他们买房大多不是为了炒，主要是为了孩子读港校、资金放在港元账户更安心，再就是方便老人过来住。

目前一手房库存只剩1.84万套，去化周期14个月，已经低于24个月的健康线。但写字楼市场还在承压，空置率17.3%，说明这波上涨不是普涨，主力是小户型住宅，尤其是交通方便、租金回报高的地段。

当然也有隐忧。香港利息跟着美国走，一旦美联储不降息，月供压力马上就上来。现在按揭拖欠率只有0.14%，但后续走势谁也说不准。另外，13㎡的“蜗居”都要卖到150万，租金连涨一年，不少本地年轻人干脆搬到深圳住，每天通勤两小时，就为了住得舒服点。

内地其实学不了香港这套。深圳租售比才1.8%，上海有些地方房东收十年租金都回不了本。香港这波能涨，靠的是真实的人口流入、扎实的租金支撑、落地见效的政策。这三样缺一样，光喊“楼市回暖”都没用。

房价是涨了，但不是谁都能轻松上车。有人靠工资慢慢供，有人靠家里支持一把付清，还有人连看房都得借朋友的信用卡。这轮行情，既不像2003年非典后那样报复性反弹，也没有2015年那么疯狂，就是一单接一单、一笔接一笔，扎扎实实走出来的。