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自2012年从限墅令到禁墅令，北京西山10年零新增别墅用地。

断供10年，别墅市场的核心逻辑从未变过：稀缺资源决定长期价值。

最新市场数据显示，板块新房平均价格稳定在7.2万/㎡，有新供应的四季青板块，新房单价已突破10万 /㎡；二手房次新别墅均价6.8万/㎡，老别墅均价5.9万/㎡，价格梯度清晰。

环比微涨0.8%，显著跑赢北京新房市场0.3%的整体涨幅，价值韧性相当强。

这一表现的关键，在于板块的不可复制性。

中指研究院2025年底报告指出，北京总价2000万以上的高端住宅成交中，具备稀缺自然资源（山、湖、公园）的项目占比超过40%，

但在北京，尤其是五环内，容积率低于1.2的住宅项目几乎绝迹。

2026年了，超低密度的西山别墅，还有没有的买？

答案是：有的。

电建央企开发的泷悦·玖宸，一座260米半山、容积率1.05的纯中式院子。

西山别墅的精髓从来不是 “别墅” 二字，而是 “西山” 这两个字背后的资源沉淀。

泷悦玖宸去年9月入手，给京西新房上演了一场稀缺与实用的双向奔赴，把稀缺资源和居住实用性平衡得恰到好处。

莲石路、阜石路等横向动脉能快速对接金融街、丽泽等城市核心区，既没脱离城市的便捷生活，又拥有西山自然伸展的龙脉气场。

而1.05的容积率，在今天五环内的北京，是一个“考古数字”--近十年北京成交的涉宅用地里，能做到这个密度的占比不足 3%。

这不仅意味着建筑密度极低、院落空间充裕，也意味着政策越收紧，它的不可复制性越有价值。

住过市区的人都懂，现在想找一片干净的空气有多难。泷悦玖宸的260米半山生态位，氧气含量比北京均值高40%，PM2.5浓度低30%，噪声指数仅城区1/2，湿度指标达城市区1.8倍；

所在区域98.5%的原生森林覆盖率快赶上国家级生态保护区了，4000个 /cm³的负氧离子浓度，比WHO的健康标准还高出3倍！

户型产品打的是中式牌，但我觉得它聪明在不是做老派的复刻。

232-510㎡的半山院子，户型南向 8.9 米的面宽配大落地窗，3.3 米的层高能做 8.5 米的双层挑空，4.2 米层高的地下室更是灵活，改个酒窖、私人影院或者健身区都够用。

这些手法都很现代，目的是把光和景最大化地引入室内，也给了生活更多弹性。更像用现代的建筑语言，去实现传统院落中“天人合一”的精神内核，而不是简单造一个仿古的壳子。

聊完新房，再说说西六环外区域别墅二手房市场的格局。

中建长安麓府项目容积率1.44，绿化率30%搭配台地式园林的纯洋房社区。项目二手房最新挂牌均价5.7万/㎡，主力户型89-139㎡三至四居，总价控制在500-800万区间，恰好契合2025年北京增速最快的1000万以下改善需求，算是京西刚需改善的“安全牌”。

但需注意，项目的价值天花板同样明确。受限于洋房产品形态，其溢价能力远不及纯别墅项目，业主是以本地置换为主，缺乏跨区域高净值人群的导入。

华萃西山以“纯别墅社区”切入市场,是西六环外少有的低密度别墅项目。据2026年1月最新一房一价数据，二手房均价稳定在5.06万/㎡，核心户型128-135㎡叠拼成交总价约650-690万，较2025年底微跌0.2%，属于市场调整期的正常波动。

18-24米的楼间距搭配30%绿化率，105-245㎡叠拼、平墅、院墅多元户型，能满足不同家庭的别墅居住需求。

但作为2018年的房子，户型设计偏刚需，缺乏高端别墅的空间拓展性.

对于购房者而言，如果预算有限，洋房可作为过渡，但要追求终极居住与资产保值，西山核心区的超低密别墅仍是首选，能更安全的穿越市场周期。

西山的别墅主打的是自然资源与近城便捷，而只爱市中心与核心底蕴的朋友，我也有实打实的好房推荐——故宫旁金鱼胡同的丽苑太和，才是真正的北京内城核心

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