万科将迎来偿债高峰

万科在2026年将迎来严峻的偿债高峰，这是公司当前面临的核心财务挑战。

一、2026年偿债高峰的具体情况

1. 债务规模与时间分布

• 二季度集中兑付：2026年二季度将迎来新一轮债务到期高峰，合计约65亿元，其中下一笔人民币债券计划于4月到期。

• 全年境内债规模：2026年全年，万科境内债到期规模超过120亿元。惠誉预计，2026年4月至12月，万科将有约150亿元人民币的资本市场债务到期。

• 密集兑付波峰：债务到期时间高度集中于2026年4月至7月。数据显示，2026年4-7月万科行权到期债券本金为112.66亿元。关键到期债券包括：

◦ “23万科MTN001”：20亿元，2026年4月23日到期

◦ “23万科MTN002”：20亿元，2026年4月26日到期

◦ “23万科MTN003”：20亿元，2026年6月15日到期

◦ “23万科MTN004”：20亿元，2026年7月7日到期

◦ “23万科01”：20亿元，2026年7月24日到期

• 后续压力：展望2027年，万科预计还将面临约70亿元海外债及超过30亿元境内债的到期压力。

2. 债务管理安排

为缓解流动性压力，部分债券如“21万科02”“21万科04”等7只债券自2026年2月6日起作为特定债券进行转让，计价方式由净价调整为全价，投资者范围限定为专业机构投资者。

二、背后的财务困境与原因

1. 创纪录的巨额亏损

万科2025年业绩预告显示，预计归属于上市公司股东的净利润亏损约820亿元，扣除非经常性损益后净利润亏损约800亿元。这一数字创下A股自1990年成立以来上市公司单年最大亏损纪录。2024-2025两年累计亏损达1314.78亿元，已接近公司当前总市值（约566.7亿元）的2.3倍。

2. 亏损主要原因

• 开发业务量价齐跌：2025年房地产开发项目结算规模显著下降，且毛利率持续处于历史低位。2025年前三季度，房地产开发业务税后毛利率低至2.0%，主业几乎无利可图。

• 大规模资产减值计提：因业务风险敞口升高，公司新增计提巨额的信用减值和资产减值。仅2025年前三季度，就新增计提存货跌价准备91.93亿元，截至期末存货跌价准备余额高达227.32亿元。

• 资产处置亏损：为回笼资金、化解债务风险而进行的大宗资产交易和股权交易，其成交价格普遍低于账面价值，形成处置损失。

• 多元化业务拖累：部分经营性业务（如商业、长租公寓等）在扣除折旧摊销后整体亏损，同时部分非主业的财务投资也出现亏损。

3. 严重的流动性危机

截至2025年三季度末，万科现金及现金等价物仅603.88亿元，而短期借款及一年内到期的非流动负债高达1514亿元，账面资金缺口超过900亿元。母公司层面货币资金更是骤降至不足9亿元，现金短债比低至0.43。

4. 市场信心受挫

国际指数编制公司MSCI在2026年2月的季度调整中剔除了万科企业，这反映了公司基本面严重恶化、市值大幅缩水以及国际认可度下降。

三、已采取的应对措施

1. 债务展期取得关键突破

2026年1月，万科成功推动三笔合计68亿元债券的展期：

• “21万科02”（11亿元）：展期方案于1月21日以92.11%的赞成率获得通过。

• “22万科MTN004”（20亿元）和“22万科MTN005”（37亿元）：展期议案于1月27日均获100%通过。

展期方案均包含：对每个符合条件的证券账户实施不超过10万元的固定兑付；回售部分债券本金的40%于2026年1月30日兑付；剩余60%展期1年；并提供武汉和西安项目公司应收款质押增信。

2. 大股东深铁集团持续“输血”

• 截至2025年三季度末，深铁集团已累计向万科提供超过300亿元的股东借款。

• 2026年1月27日，深铁再次向万科提供不超过23.6亿元借款，用于偿还公开市场发行的债券本金与利息，借款期限36个月，利率2.34%。这笔借款与两笔中期票据需即时偿付的40%本息规模（约24.61亿元）高度匹配，体现了针对性支持。

3. 经营层面“保交付”与业务聚焦

• 2025年全年，万科保质交付房屋11.7万套，已完成近两年需交付量的70%。

• 公司退出冰雪、养猪等非主业亏损业务，聚焦住宅开发、物业服务和租赁公寓三大板块，试图向“轻资产城市综合运营商”转型。

4. 评级调整

国际评级机构惠誉因万科完成三笔人民币债券重组，于2026年2月10日将其长期外币发行人违约评级由“RD”（限制性违约）上调至“CC”，但指出公司信用状况依旧脆弱。

四、未来挑战与关键变量

1. 销售端造血能力恢复是关键

万科命运的关键在于2026年月均销售额能否显著回升。2025年全年合同销售金额同比下降44.6%，首次跌破2000亿元关口。专家指出，月均销售额需回升至200亿元以上才能覆盖庞大的偿债需求，但目前月均仅100亿元左右，差距巨大。

2. 股东支持能力并非无限

深铁集团自身也已出现亏损，其支持能力并非无限。借款只能缓解短期流动性，无法弥补销售端“造血能力”衰竭的根本问题。

3. 或需系统性债务重组

有市场分析认为，万科未来可能需要通过“债转股”、债务打折等更彻底的方式，在国资主导下进行资产负债表的重塑。参考融创、碧桂园等房企的化债路径，整体债务重组可能是必然选择。

4. 行业环境与政策框架

2026年政策定调为“着力稳定房地产市场”，住建部明确将有序搭建房地产开发、融资、销售等基础性制度，并发挥房地产融资“白名单”制度作用。这为行业风险化解提供了政策框架，但同时也强调以“市场化方式”处理债务，意味着政府无条件兜底的时代已经过去。

总结

万科2026年偿债高峰是公司高杠杆、高周转旧模式难以为继的集中体现。尽管通过债务展期和大股东输血暂时避免了“硬着陆”，但根本困境在于销售端造血能力衰竭。公司能否穿越这场寒冬，既取决于自身“断臂求生”与模式转型的效果，也取决于中国房地产市场能否真正实现“软着陆”并构建起健康发展的新模式。万科案例已成为房地产行业深度调整期的标志性样本，其后续进展将为整个行业提供关键观察窗口。