信心正在回归！透过日本镜鉴，看见中国房地产市场的深层韧性

避免日本式硬着陆：中国如何用不一样的策略，走出房地产调整新路径？

日本房价下跌45%的教训，究竟给中国 policy 制定者哪些关键启示？

45%跌幅 vs 短期震荡：中日房价调整的本质差异全解析

当年日本束手无策，如今中国工具充足：楼市调控已进入新阶段

近期，多地房地产市场出现温和回暖迹象，引发广泛关注。市场讨论中，日本上世纪九十年代的经历常被用作对照。深入剖析两国差异，不仅能驱散盲目悲观，更能清晰看见中国市场的独特基础和正在展开的新路径。

回望日本，其房价在1991年触及历史顶峰后，进入了漫长的下行通道。根据日本国土交通省的数据，全国城市土地价格指数从峰值到2000年代中期的低谷，累计下跌了约45%。这一过程并非一蹴而就，而是经历了多轮震荡探底。

日本当时的政策应对被许多研究认为存在一定的时滞和力度偏差。在泡沫膨胀期，货币环境过于宽松。而当风险积聚后，调控政策又显得较为剧烈。例如，央行在短时间内大幅提升利率，这对高涨的资产价格构成了直接压力。

与此同时，日本的城市化进程在当时已接近尾声。其城市化率在1970年代就已达到较高水平，后续新增住房需求的主力自然减弱。社会结构也面临着人口老龄化的早期挑战，长期需求支撑发生变化。

金融机构与房地产深度捆绑，成为另一个关键点。泡沫破裂后，资产价格下跌导致银行抵押物缩水，形成了大量不良债权。金融体系的稳健性受到冲击，信用收缩反过来又加剧了经济下行压力。

这些因素交织在一起，使得日本房地产市场修复周期格外漫长。东京等核心城市直到二十一世纪初才逐步显现出企稳迹象，而部分外围城市的调整时间则更久。这是一个由多重内生因素共同作用的结果。

反观中国当下的市场阶段，与当年的日本存在根本性的不同。最大的国情差异在于发展阶段。中国的城镇化虽取得巨大成就，但仍有深化发展的空间。根据国家统计局数据，2023年末城镇化率为66.16%，仍将持续推进。

这意味着，人口从乡村向城镇、从小城市向都市圈和城市群流动的大趋势尚未结束。它将继续为部分重点地区的住房市场提供坚实的基本面支撑。这种潜在的需求韧性是重要的稳定器。

更重要的是，中国的政策响应展现出显著的弹性和前瞻性。当前的调整，是在“房住不炒”的长期定位下，主动防范化解风险、推动模式转型的过程。政策工具箱更为丰富，施策也更为精准。

例如，针对不同能级城市的市场分化情况，实施了“因城施策”的差异化调控。限购、限贷等政策根据市场冷暖灵活调整，旨在满足刚性和改善性住房需求，而非一刀切地压制或刺激。

在供给端，推动“保交楼”专项工作保障购房者权益，稳定市场预期。同时，积极探索存量房收购用作保障性住房等新模式，这既能助力去库存，又能完善住房保障体系，形成良性循环。

金融领域的风险防控被置于突出位置。通过设立金融稳定保障基金、推动房企债务重组等方式，稳妥处置个别企业的风险，旨在阻断风险传染链条，守住不发生系统性风险的底线。

这些措施的目标是明确的：推动房地产市场“软着陆”，实现向更高质量、更可持续的新发展模式平稳过渡。市场不再寻求过去的单边上涨，而是追求价格、供需和预期的动态平衡。

这种平衡正在部分城市和区域逐渐显现。一些核心城市在经历价格回调、需求积累和政策优化后，交易活跃度有所提升。价格的波动幅度也趋于收窄，市场的情绪从过度恐慌转向理性观察。

当然，挑战依然存在。如何更有效地激发改善性需求，如何进一步优化土地和住房供应结构，如何巩固市场信心，都是需要持续努力的课题。但这与日本当年面临的系统性困境性质不同。

中国的市场体量巨大，纵深广阔。不同区域、不同城市处于不同的发展阶段，这本身提供了风险分散和回旋的空间。一线城市、强二线城市与三四线城市的发展逻辑和节奏并不相同。

从更长的经济周期看，房地产市场的阶段性调整是成熟经济体都会经历的过程。关键不在于完全避免波动，而在于能否控制波动的幅度与时间，并在此过程中完成产业的升级和转型。

日本的经验是一面重要的镜子，它提醒我们重视资产价格、金融稳定和人口结构的长期关系。但它绝非中国房地产市场的命运剧本。因为基础条件不同，应对策略不同，发展阶段也不同。

中国的实践正在给出自己的答案。这个答案的核心在于，依靠系统的政策储备和巨大的内需潜力，以时间换取空间，在动态调整中重构健康发展的基础。这个过程需要耐心，也正在积累成效。

对于市场参与者而言，理解这种根本性的差异至关重要。它意味着简单类比会带来误判，盲目悲观或盲目乐观都不可取。理性的态度是基于现实数据和政策导向，做出审慎决策。

展望未来，房地产市场的健康发展必然与整体经济转型升级紧密相连。随着科技创新和实体经济的壮大，居民收入的持续增长，住房改善的需求内涵也将更加丰富，从“有没有”转向“好不好”。

因此，当前的调整期，也是市场各方重新定位、探索新平衡点的关键期。政策、企业、购房者都在适应新的规则与环境。这种适应本身，就是市场走向成熟的必经步骤。

历史从不会简单重复。日本的故事提供了教训与警示，但中国正在书写基于自身国情的章节。这条路径强调风险可控、民生保障和发展转型的多元统一。其最终目标，是让住房回归居住本质。

市场的信心，正建立在这样的务实行动与长期愿景之上。短期波动不改长期向好的坚实基础。通过精准施策和深化改革，中国房地产市场有能力穿越周期，实现更为稳健和高质量的未来。

这个过程或许不乏挑战，但回旋空间和工具储备提供了充足底气。从高层定调到地方实践，稳市场、防风险、促转型的共识明确，行动连贯。这构成了市场预期稳定的压舱石。

对于普通家庭而言，关注的焦点或许更应回归自身真实居住需求与财务承受能力。在波动中寻找价值锚点，在调整中看清长期趋势。市场的健康化，最终将惠及所有理性参与者。

当我们将目光从短期的价格波动移开，投向更广阔的经济社会图景，会发现房地产的转型是中国经济结构优化的一部分。它与消费升级、产业创新、城市更新协同共振。

理解这一点，就能理解当前政策的深层逻辑。它不是简单的救市，而是着眼长远的机制建设与模式重塑。这种战略定力，恰恰是避免大起大落、实现平稳过渡的关键所在。

中日之间的对比研究仍有价值，但它告诉我们的是道路的多样性，而非命运的单一性。中国的选择，是基于自身规模、制度和阶段特征的综合性方案。其效果正在逐步显现。

因此，面对市场的种种声音，保持一份清醒的认知尤为重要。既不漠视风险，也不夸大危机。在扎实的数据和清晰的逻辑中，把握市场运行的真正脉搏。这才是理性应对之道。

房地产市场的未来图景，注定是差异化的、结构性的。核心区域的韧性，改善产品的潜力，租赁市场的补充，都将共同构成新的生态。这是一个告别普涨、深耕价值的过程。

政策层面对此有着清晰的认识。各项举措的推出，都致力于引导市场形成这种良性预期。从金融支持到土地管理，从激活需求到优化供给，一套组合拳正在系统推进。

市场对此的反馈是逐步的。交易量的变化、价格企稳的范围、企业战略的调整，都是观察这一进程的窗口。变化已经发生，趋势正在形成，尽管道路可能曲折。

最终，一个更加平稳、健康、聚焦居住属性的房地产市场，符合国家经济的整体利益，也符合千家万户的切身福祉。这需要时间，更需要各方的共同努力与耐心守护。

中国的探索仍在继续，其规模和复杂性世所罕见。但正如过去经济发展中克服的诸多挑战一样，凭借强大的制度优势和调整能力，房地产市场也必将找到新的平衡点与发展节奏。