华润置地，打赢了资产保卫战

文/上海进深 魏薇

2025年末的上海楼市，正在经历一场“祛魅”运动。

过去几年，在流动性、情绪和预期共同作用下被推高的资产，开始回到供需关系和长期价值本身。

二手房挂牌量上升、成交周期拉长、价格分化加剧，几乎成为全市性的普遍现象。

在这轮系统性调整中，真正承压的并不是滨江这一类资源本身，而是那些在高流动性时代被过度定价、却缺乏长期支撑逻辑的资产。

反而是滨江这样的顶级城市资源，在市场去泡沫、重兑现的阶段，开始显现出更清晰的分化路径。

位于浦东后滩的华润澐启滨江，成为这一分化过程中的一个典型样本。

2025年11月首开认购率225%，成为9月以来全市第一、唯一认购率突破200%的认购成绩刷屏。不到一个月再次加推，225套限量房源，收获认购230组 ，并斩获了196组客户成交。

甚至出现了5000万 的286㎡户型无样板房光速售罄、总价过亿的顶复被秒抢的现象。

短短一个月时间成交318套，揽金66亿。

这不仅是销售的胜利，更是资本嗅觉的胜利。

澐启滨江的售楼处里，涌动着两股并不张扬、却极具辨识度的客群：

一股，是在近阶段资本市场波动中完成阶段性收益兑现的金融从业者及投资者。这部分人群的核心诉求，并非追逐更高风险收益，而是将金融资产转换为具备长期确定性的实物资产。

另一股，是资金相对充裕、决策周期更长的家庭。他们的子女多有海外学习或生活背景，对居住环境的要求更接近国际一线城市的生活标准。在当前上海市场中，同时满足审美、区位与长期保值预期的选择并不多。

这两类人群在市场情绪偏弱的阶段选择入场，更多是基于资产配置层面的判断，而非对短期行情的押注。

他们所做的，不过是在市场噪音最嘈杂的时刻，提前完成了一次对优质资产的确认。

示意图，非交付标准，仅供参考

01

稀缺价值：国际化住区的底盘逻辑

为什么在众多滨江项目中，澐启滨江会被反复筛选出来？

核心原因在于，它所对应的并非单一住宅产品，而是一套相对完整、可长期运转的居住系统。

对大量具备海外生活经验的年轻客群而言，真正稀缺的并不是江景这一单点资源，他们更看重居住、公共空间、商业与社交能够形成稳定协同的住区形态。

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在伦敦、纽约等成熟城市中，优质居住区往往并不以单体建筑取胜，而是依靠整体规划与长期运营形成价值。

但上海核心区寸土寸金，大多数项目只能依附于零散地块展开，被迫在功能上做减法。

澐启滨江超过20万方的总体量，为构建完整国际化住区提供了物理基础。

约4000㎡的全域架空层、约2500㎡的高端会所、非标化的开放式商业街区，以及与双子山景观衔接的自然峡谷空间，共同构成一个高度自洽的高净值生活网络，居住、社交、休闲、消费，在社区内部完成高频闭环。

示意图，非交付标准，仅供参考

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在空间组织上，约700米的生活轴与约800米的生态花园轴，如同两条清晰的结构骨架，将城市活力与自然尺度有序嵌合。

社区刻意弱化高密度商业，转而以类公园化的街区形态，通过咖啡驿站、轻社交节点和休闲组团的嵌入，把传统消费空间升级为更具粘性的生活场景。

示意图，非交付标准，仅供参考

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区位条件进一步强化了这一系统的外延价值。

向北约800米是200万㎡的世博文化公园，国内最高人工山双子山、国际马术中心近在咫尺。这种在家门口爬山、骑马、听歌剧的配套，让澐启滨江成为了比肩伦敦西区、纽约百老汇的文化核心区。

跨江对望徐汇滨江，通过便捷的隧道与轨道交通，徐滨的艺术街岸与顶尖休闲配套瞬间化为业主的后花园。双岸资源叠加的虹吸效应，进一步抬升了资产的估值上限。

对部分家庭而言，选择此类项目，本质上是在为下一代提前锁定一种相对稳定的生活方式，同时降低未来置换的不确定性。

更重要的是，从资产流动性的角度看，大盘本身就是一种风险缓释工具。

在二手房市场中，体量较大的住区，因成交频次更高，价格锚点往往更清晰，流动性表现也更稳定。相较于房源数量有限的小型社区，大盘更容易形成连续成交，从而降低价格波动幅度。

因此，在市场下行阶段，高净值人群更倾向于选择具备长期运转能力的住区。

02

技术性套利：新规后产品的代际优势

当前上海滨江改善市场，正在显现出一个明确的结构性变化：新旧产品之间的代际差距。

早期滨江项目的价值，更多集中于是否临江。

但随着供给逐步丰富，决定资产长期表现的因素，开始转向空间使用效率、居住弹性以及未来适配能力。

示意图，非交付标准，仅供参考

同样是滨江资源，不同产品对景观的转化能力，已直接反映在流动性和价格稳定性上。

在规划层面，澐启滨江没有采用传统的正南正北布局，而是整体偏转了32.5°。这一动作将原本4000米的滨江视野延展至2公里，实现了户户瞰江。

同时，西侧低区建筑后退约28米，形成近50米宽的景观通廊，既保障低区住户的园林视野，也强化了社区整体的自然沉浸感。

在豪宅市场，景观视野直接对应溢价率。拥有270°全景舱视野的房子，其流动性和保值率远高于普通江景房。

这32.5°的偏转，为每一平方米的资产注入了更高的景观溢价。

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在结构体系上，澐启滨江采用框筒结构。相比传统剪力墙住宅，框筒结构能够提供更大的连续面宽、更少的结构干预，为未来空间调整保留充足余地。

从资产生命周期看，这种可变性能够延缓功能性折旧，是许多早期豪宅所缺失的能力。

在户型层面，这种代际优势被进一步放大。

245㎡户型以8.5米南向宽厅与270°环幕玻璃，让黄浦江S湾景观成为空间本身的一部分。双270°视野设计，同步收纳江景与园景。约60㎡无柱开放式公共区，结合中西厨与宽幅阳台，构成高效社交与生活枢纽，以极致功能性承载顶级景观溢价。

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286㎡堪称2025年上海楼市唯一三面瞰江的滨江头排藏品，采用270°环幕玻璃幕墙设计，约10.8米环幕厅，实现了南、东、北三面无死角看江，江景面宽超85%。搭配LDKB一体化巨厅、全屋智能系统与定制化精装，重新定义滨江居住的奢适尺度。

示意图，非交付标准，仅供参考

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在此基础上，澐启滨江通过三大柔性定制系统，业主可享受艺术家联名的入户门把手、艺术门牌，以及多款珍稀石材的背景墙选择。

每一次选择，本质上都是在为资产注入更强的个性标识和稀缺属性。

从投资逻辑上看，这更接近于在同一价格区间内，选择一项具备长期技术优势的资产，而非依赖旧模式维持价值的存量产品。

03

终极避险：滨江恒产的黄金锚点

牛市里，风险被掩盖；熊市里，才会分出资产的层级。

真正具备定价权的，始终是那些不可复制、供给受限的资源型资产。

传统的“滨江黄金三角”（陆家嘴-外滩-北外滩）已经进入了存量资产的博弈期，增量空间有限。

“新黄金三角”（世博-前滩-徐汇滨江）则承载着城市功能与资源的持续导入。

澐启滨江所在的后滩，是这个新三角的几何中心，也是一块极其罕见的战略留白。它不是被动的边缘区，而是在顶层规划中被刻意保留下来的关键拼图。

黄浦江不会改道，S湾不会消失，这种恒久不变的物理垄断，构成了资产安全感最底层、也是最坚硬的来源。

浦东后滩这片被天量财政投入与顶级规划淬炼过的土地，其地段价值毋庸置疑。

一旦开发完成，后滩不再有第二块同等条件的住宅江岸。这意味着供给刚性，意味着长期不可复制。

回看国际成熟城市的发展路径，核心滨水区在不同周期中的表现高度一致：

核心滨水区的优质资产，永远是危机中的最后堡垒，也是复苏阶段的领涨龙头。

这就是“滨江恒产”的防御逻辑。

示意图，非交付标准，仅供参考

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结语

在金融学中，有一个概念叫“Flight to Quality”（安全投资转移）。

当不确定性上升，资金会主动回避风险资产，转向更具确定性的标的。

澐启滨江的成交表现，更像是这一行为在房地产领域的一次体现。

它并不意味着市场全面回暖，而是反映出在调整阶段，资金对稀缺资源和长期逻辑的再一次集中选择。

当市场喧嚣褪去，真正能够留下来的，永远是那些不需要被反复证明价值的资产。

澐启滨江，正是这样一个关于确定性的答案。

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2026年，澐启滨江将冲击200亿 的销售额，届时必然轰动全球。

这一数字不仅是一个项目的里程碑，更是一个清晰的信号：

它定义了新一轮价值周期的标杆，其引发的产品革命与资产范式思考，将在2026年持续共振，成为全球观察中国楼市韧性与方向的重要窗口。