裕丰围半年拆完 中交投资如何撬动广州黄埔旧改？

观点网 近期，广州老黄埔片区又一桩旧改传来消息。

2月6日，广州裕合城市更新投资有限公司发布公告，针对广州市黄埔区下沙裕丰围旧村改造项目AP0516016、AP0516020地块建设工程设计施工总承包进行公开招标。

据悉，本次招标涉及复建区及融资区，总建筑面积约25.34万平方米。其中，融资区总建筑面积约11.2万平方米，复建区约14.14万平方米，规划设计33项便民公服配套设施。

按照计划，融资区与复建区将于2026年3月20日同日开工。其中，融资区预计工期为912天，计划于2029年3月9日竣工；复建区工期稍长，预计于2029年9月竣工。

从地理区位看，下沙裕丰围片旧村改造项目位于黄埔区黄埔街道，东临丰乐南路，南临规划海员路，西至机关村小区与黄埔公园，北靠兴隆街，紧邻地铁7号线、13号线裕丰围站。

最新规划显示，改造范围用地面积约7.61公顷，地块内除规划12栋高层住宅外，临街还设有3栋商业项目。项目通过改造修复下沙涌生态廊道，并串联乌涌、黄埔公园等节点。

按下加速键

裕丰围旧改近期表现出的建设节奏，与此前跨越十四年的漫长改造历程形成鲜明对比。

早在2012年，包含下沙裕丰围片区在内的黄埔区14个转制社区和1个自然村被列入“城中村”改造范围。同年7月，旧改方案通过表决，同意率90.93%。

据当年公示资料显示，AP0516021地块由商业金融业用地更改为商业商务设施用地，总用地面积缩减至4728平方米。

另一块原用于建设丰乐南公交总站的AP0516022地块，面积则由5016平方米增至6220平方米，并增加了商业及商务设施用地性质。

此后数年，项目仅完成控规修正与基础数据摸查，进展一度陷入胶着。直至2024年，才真正按下“加速键”。

当年5月，项目被列入广州市2024年城市更新项目年度计划。11月，实施方案正式获黄埔区政府批复。

进入2025年，随着中交投资与科学城集团旗下广州峻森投资有限公司组成的联合体于3月被正式确认为合作企业，项目推进势如破竹。

4月，下沙（裕丰围片）被列入《黄埔区2025年重点建设项目计划》中的59个旧改项目名单；一月后，项目取得控制性详细规划调整批复；8月10日，征拆签约正式启动，首批12栋住宅完成签约。

9月，项目拆补方案表决同意率达95%。据坊间流传的方案显示，合法住宅及符合条件的无证建筑每栋回迁安置建筑面积最高补偿四层。合法建筑按1:1比例安置，若选择弃产补偿则参照1.5万元/平方米的标准执行。

与此同时，方案设置了包含50元/平方米/月的首期临迁费、无证围院空地1万元/平方米补偿，以及每户最高7万元的签约交楼奖励。

10月30日，项目公司广州裕合城市更新投资有限公司揭牌，拆除工作正式启动。随后三个月内，裕丰围拆除工作开展得如火如荼，至2026年1月30日实现主体房屋清零，从签约到清零耗时约180天。

裕丰围项目建设招标，紧随其拆除工作的完成。

从项目施工时间表看，若进展顺利，融资区最早有望在今年“金九银十”入市，届时将与不远处同属于“老黄埔”板块珠江·海珠里等项目形成竞争。

梳理公开资料可见，除中交投资拿下裕丰围外，中交集团旗下另一子公司——中交城投，亦于去年在黄埔区获取了5个项目。

5月，中交城投签约介入南岗北、夏园、金坑银岭、金坑邓屋四个旧村改造项目。与裕丰围项目不同，上述四村主要采用“依法征收、净地出让”的新模式。

7月，中交城投联合科学城集团成立项目主体，正式承接上述地块的土地整理与开发工作。其中，金坑村银岭片区复建区已于2025年6月28日动工。

此外，中交城投于2024年底竞得黄埔将军山地块，也在2025年转化为“中交科城·黄埔未来城”项目并进入建设期。

黄埔旧改棋局

裕丰围项目提速，实则是黄埔区旧改持续推进的一个缩影。

2018年，黄埔区获批省级“三旧”改造改革创新试点，全区共有40个项目列入城市更新年度计划，续建项目均位于老黄埔片区。

将视线投至2026年1月29日，广州发改委正式印发2026年重点建设项目计划，指明市内有97个“三旧改造”重点项目，总投资规模达到约1125亿元。

其中，黄埔区占据31个名额，主要以科学城、知识城为主。

分析认为，黄埔区旧改版图呈现“项目多、投资大、连片推进”三大特征。

在这盘棋局中，新龙镇镇龙村（西片区）与龙佛街五村七片项目，均为多村连片改造案例，前者总投资额达607.46亿元，2026年计划投资54.11亿元；后者总投资额达502.48亿元，2926年计划投资53.2亿元。

回溯历程，镇龙村项目于2020年启动摸查，被列入黄埔区首批“旧改冲刺计划”，随后通过多轮方案修编以适配产业园规划需求。

目前，项目已由科学城集团推进实现多个自然村连片动迁清零，转入大规模土建阶段。

与之并行的龙佛街五村七片项目，则自2019年开启“联合体招标”，在2024年完成拆补方案表决后，同样由科学城集团主导启动首批连片建筑的机械清拆，现已进入首期回迁房地块的基坑开挖期。

有分析人士指出，这种大规模的土地整理与再开发，有利于支撑黄埔区于2021年5月27日在《黄埔区 广州开发区冲刺万亿制造行动计划》中提出的“万亿制造”目标。

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