马云说了一句话，他认为房地产不能是国家的支柱产业

2017年双十一刚过，马云说了一句话，他认为如果房地产还是国家的支柱产业，我们这一代人的幸福就要输掉了，当时很多人听了就着急，以为他在唱衰房价，其实他根本没提房价会崩盘，只是提醒大家，那种靠高负债、高杠杆和高周转撑起来的模式早晚要出问题，现在回头看，九年后到了2026年，这个行业真的变了，不是房子不值钱，而是房子不能再像以前那样随便当“提款机”用了。

过去开发商拿地需要借钱，盖楼依赖预售款，卖房全凭营销手段，整个环节绷得很紧，到2025年底，21家出险房企完成债务重组，化解了1.2万亿债务，白名单制度也开始运转，银行只给靠谱项目贷款，许多城市暂停审批新地块，转而接手烂尾楼和闲置房屋改造为保障房，预售资金监管变得更严，现房销售逐步推广，以前靠口头承诺交房，现在有制度作保障，老百姓心里更安稳了。

有意思的是，现在房价涨跌不看城市大小了，而是看具体位置和房子本身，上海内环有学区、物业好的改善房价格能稳住，租售比都到百分之五了，但同一城市远郊的老破小单价掉到一万以下，挂半年没人问，成都、杭州也差不多，核心区新房抢手，边缘板块挂牌量堆成山，三四线更明显，人口往外流，工厂搬走，房子只剩下住的功能，炒不动了，房产不再是买了就涨的铁律，选错地段真可能套十年。

住建部去年推出好房子标准，听起来有点抽象，实际上很实用，新建的房子必须做到绿色节能，装修采用装配式方法，墙面使用防霉和隔音材料成为基本要求，电梯、燃气、供水这些老旧小区常见的问题，现在在城中村和老旧小区改造中加快解决，政府投入了实实在在的资金，过去人们只求有地方住就行，现在大家开始关注隔音效果如何，老人上下楼是否方便，物业服务响应快不快，住房消费的观念已经改变，从追求面积大小转向注重居住体验。

年轻人买房变得更谨慎了，现在租售比普遍在百分之二到五之间，租一套合适的两居室每月六千块，买一套三百万的房子光利息就不少钱，还不如租房过得舒服，大家更看重通勤时间、菜场远近和地铁站的距离，改善型买家也不急着抄底买房，他们更多是为了孩子上学方便或者照顾父母养老才换房，对小区环境和物业服务质量要求特别高，投资客那边呢，非核心城市的房子很难转手，挂一年都卖不掉很稀奇，人们渐渐接受这个现实：房子不是用来赚钱的东西，而是生活的一部分。

前些天我陪朋友去看房子,他拿着户型图一直问这面墙能不能拆掉,物业费里都包括什么项目,放在十年前根本没人会这么仔细打听,现在开发商不敢随便应付人,因为客户真的会直接走开不买了,房地产市场没有消失,只是不能再像以前那样闭着眼睛往前冲,有人很快适应了新变化,还有人总想着房价永远往上涨的老一套,结果发现这套路早就换人演了。