2026一批次土拍，托底房企已先行一步

文/上海进深 严明会

前不久，网络上流露出了2026年一批次土拍的托底名单：

徐汇长桥地块由上实托底；嘉定新城地块由象屿托底；青浦徐泾地块由绿城托底。

这一名单很快得到了部分印证。

2月6日，上海城开凌云置业有限公司发布徐汇长桥地块的招标公告，总投资435000万元，建安费100000万元。工程内容包括住宅、商业、配套用房、地下车库等。

2月3日，地块前期研策服务项目的中标已先行公示。

上海凌云城开置业成立于2026年2月4日，法定代表人杨峥予，由上海城开（集团）有限公司100%持股。

该公司由上海实业控股有限公司旗下上海实业城市开发集团有限公司（0563.HK）和徐汇区国有资产监督管理委员会共同投资。

按照计划，2026年一批次土拍将于3月13日举行，3幅涉宅用地起始总价66.4亿元。

上海延续了近年精准供地的策略，不追求规模，而是强调每一宗地与当下市场需求的匹配度。

三块地各有侧重：徐汇地块区位核心但开发复杂；嘉定地块总价可控、去化预期相对较好；青浦地块位置优越但竞争激烈。

徐汇长桥地块

徐汇长桥地块（S031102单元S04-16地块）为商住综合用地，住宅占比不高于75%，商业占比不低于25%，容积率2.0。

这是本次土拍最为核心的一个地块。起始总价26.75亿元，起始楼面价48511元/㎡。

其最大优势在于交通条件，紧邻15号线罗秀路站，具备典型的地铁上盖属性，在徐汇南部并不多见。周边生活配套成熟，教育资源齐全，板块居住氛围稳定。

25%的商业配建比例叠加净菜超市、社区食堂等公共服务设施，对开发商的产品统筹能力和后期运营能力提出了更高要求。同时，周边城市界面以老小区为主，更新程度一般。

从价格端看，周边项目如“海上·清和玺”成交价约11.2—11.3万元/㎡，未来该地块入市价格大概率仍将在这一带形成理性区间，难以走激进溢价路线。

嘉定新城地块

嘉定新城地块（JDC1-1703单元B06-01地块）为纯住宅用地，容积率1.7，限高40米，产品形态预计为小高层 洋房组合。

起始总价14.59亿元，起始楼面价24500元/㎡。

其核心价值在于低总价、高确定性。整体地价可控，对房企资金压力相对友好，是当前市场环境下较受欢迎的安全型标的。

地块条件本身也较为均衡。距11号线白银路站约500—600米，步行可达；南侧直面紫气东来公园，景观资源优越；周边商业、教育、文化配套成熟，多为现成资源，可直接承接。

板块购买力已被多次验证，前期项目如“招商·林屿湖畔”去化较快。主要挑战在于区域内产品同质化程度较高，对产品细节和性价比提出更高要求。

青浦徐泾地块

青浦徐泾地块（QPPO-0101单元18-05地块）同样为纯住宅用地，容积率2.2。

起始总价25.10亿元，起始楼面价约3万元/㎡。

其最大优势是交通配置：紧邻2号线蟠祥路站，同时靠近17号线蟠龙路站，属于典型的双轨交地块；1公里范围内集聚蟠龙天地等成熟商业，生活便利度很高。

但这也是三宗地中竞争压力最为集中的一块。

西侧紧邻宝业项目（楼面价约31561元/㎡），已规划高层住宅并引入部分创新设计，未来将形成贴面竞争。同时，大虹桥区域整体供应量仍然偏高，叠加2026年起早期项目限售逐步解禁，二手房源释放预期增强，对新房销售节奏构成考验。

价格层面，项目入市后大概率仍将参考周边新房体系，空间有限、博弈加剧。