长沙暮云，房价从2015年4900涨到12200，当前价格分化差距拉大

长沙暮云这十多年的房价变动，就跟湘江的波浪似的，起起落落都带着长株潭融城的印记和生态绿心的青翠，没有其它的概念炒作，全是片区里的真实行情和住户的日常感受 。

2015年的暮云，房价还在平稳的低位，妥妥的天心区价格洼地。当年二手房均价基本在4900元/㎡上下，全年波动就几百块。

在长沙人眼里，这儿是"城南边缘的城乡结合部"，城区还没成型，配套集中在万家丽南路和芙蓉南路沿线，长株潭城际铁路刚通车不久，暮云站周边还是农田和老旧厂房，只有零星几个安置小区和单位宿舍。

那时候暮云的配套远不如现在，像样的大型商场只有友阿奥特莱斯，买菜得去暮云农贸市场，公交线路虽然不少，但去长沙主城区五一广场通勤得四十分钟左右，长沙县的拆迁户和周边工厂的工人是这里的主要人群，生活氛围简单实在 。

2015年买房的全是刚需族，要么是预算有限的新婚小年轻，要么是附近工厂上班的技术人员，还有为孩子求基本教育的家庭，没人冲着投资来，都是实打实要住的。

那年暮云楼市整体回暖平缓，中介门店也不多，一家就两三个人。房源成交周期要两三个月，买卖双方都有议价空间，诚心买能让个一两万，还能送点老家具。

2016年暮云房价开始稳步往上走，12月均价涨到5800元/㎡，比上一年底涨了900元/㎡。涨幅不算大，但上涨的趋势已经特别明显了 。

这一年全国推楼市去库存，暮云也下调首付比例，公积金政策也放宽了，不少犹豫的刚需都动了手。暮云房价低、有生态绿心优势，又有长沙"城市南扩"和长株潭融城的发展预期，成了长沙南部刚需首选 。

配套也跟着有了小变化，万家丽南路周边商铺越来越热闹，周边的长沙米粉店、臭豆腐摊多了起来，生活便利度悄悄提升，片区里的烟火气也浓了些。

中介门店里的人慢慢多了，房源成交周期缩到一个多月，户型好、靠近芙蓉南路的房源，挂出来一两个星期就能成交，看房的人也比往年多了不少。

2017年暮云房价涨势明显加快，12月均价到了7200元/㎡，同比涨了24.1%，每平米涨1400元，这个涨幅在当时长沙辖市区中算很高的了 。

那年长沙整体楼市都活跃，核心区和外围区房价都在涨。暮云被定位为"长株潭融城核心区"和"生态绿心样板区"，又有地铁1号线南延和7号线的规划预期，吸引了不少长沙主城区上班的刚需客和改善客 。

这一年片区里开始出现投资客，看中暮云的生态价值和融城潜力，有人甚至一次性买两三套小户型，等着涨价出手。中介门店里开始变得热闹起来，不少雨花区来的购房者专门打听暮云的规划。

那时候看房的人扎堆，经常好几波客户抢一套房源，卖家心态也硬了，议价空间越来越小，买家稍微犹豫，房子转眼就被别人定了。

2018年到2021年，是暮云房价上涨的黄金四年，每年都稳涨，没有回落。这四年里，片区发展也按下了加速键，配套一步步完善 。

2018年12月均价8500元/㎡，2019年12月9800元/㎡，2020年12月11000元/㎡，每年的涨幅都很稳定，楼市氛围一直很火热 。

2019年怡海星城、幸福庄园等大型社区成熟，成为片区的居住地标，给购房者吃了定心丸。片区还新建了暮云小学、长沙市一中城南中学等，教育配套提了档，买房的人更愿意来了 。

还有长沙生态动物园扩建开放，暮云从一个单纯的城乡结合部，慢慢变成了生态与居住融合的宜居新城。哪怕2020年年初影响了交易，下半年也快速回暖，房价没跌反涨。

2021年12月，暮云房价冲到了这十多年的顶峰，均价12200元/㎡。一套70平米两居室，总价从2015年34.3万涨到85.4万，六年涨了51.1万。

早期买房的业主都觉得赚大了，这时候中介门店里投资客和刚需客比例高达5:5，房源成交周期最短就几天，热门小区如怡海星城、伴山雅著的房源刚挂出来就被秒抢。

卖家甚至能坐地起价，溢价几万块成交都是常事，议价空间基本消失，买家只要看中，就得赶紧下手，慢一步就没了，楼市热度到了顶点。

顶峰之后，暮云的房价就开始慢慢回落，这一跌就持续了好几年。2022年12月均价跌到10500元/㎡，比2021年跌了13.9%，跌幅不算小。

房价回落的原因有不少，首先是全国楼市调控收紧，长沙出了限购限贷政策，投资客纷纷离场，二手房挂牌量一下子激增，变成了买方市场。

其次是暮云新房供应量太大，伴山雅著、丽发新城等大盘持续推新，新盘集中入市，同质化竞争激烈，开发商为了去库存只能以价换量，新房降价带动二手房跟着跌。

还有暮云的人口问题，虽然是天心区重点发展区域，但人口增长远低于预期，刚需购买力不足，人口导入跟不上房子供应，房价自然没了支撑 。

2023年暮云房价继续跌，12月均价8800元/㎡，跌幅16.2%。经济下行，购房者信心不足，大多选择观望，成交量骤减。

这一年投资客大量抛售房源，二手房挂牌量暴增，很多房源挂半年都卖不出去，卖家只能主动降价，有些房源比峰值时降30多万才有人问。

有时候一个月都卖不出几套热门户型，中介门店里冷冷清清，和2021年的热闹形成鲜明对比，看房的人少，成交的更少，楼市一片冷清。

2024年楼市调控政策有所放松，但暮云房价没回升，还在缓慢下跌，12月均价7200元/㎡，跌幅18.2%，这是近几年跌得比较狠的一年。

这时候买房的基本都是纯刚需，投资客几乎看不到了。买家的议价空间又变大了，诚心买的话，很多房源能比挂牌价低个几万块成交。

中介门店里的客源慢慢稳定了些，但都是冲着住来的，没人再提升值的事，大家看房先看户型、看配套、看通勤，只关注适不适合自己住。

2025年暮云房价跌势放缓，12月均价6500元/㎡，跌幅大幅收窄。到2026年1月，均价6500元/㎡，基本和上一年持平，跌幅只有0.3%。

这时候暮云的房价终于稳住了，从2015年到2026年，十一年时间每平米只涨了1600元，十年涨幅不到32.7%，涨的幅度基本赶不上物价涨幅。

如今的暮云，配套已经特别成熟了。万家丽南路、芙蓉南路、绕城高速通达四方，地铁1号线南延已通车，7号线即将开通，长株潭城际铁路暮云站班次加密。

公交线路四通八达，从暮云到长沙主城区只要20分钟左右，通勤时间比十年前缩短了一半，出行特别方便。

片区里友阿奥特莱斯、麦德龙、鑫悦汇等商业配套齐全，超市、学校、医院一应俱全，楼下就是暮云农贸市场、便利店，想吃啥买啥都方便，孩子上学、老人看病不用跑远路，生活便利度拉满。

现在暮云不同小区的房价差异特别大，高端小区和刚需小区能差两倍多。丽发新城均价8200元/㎡，怡海星城7500元/㎡，而幸福庄园才5200元/㎡左右，暮云新村安置小区甚至低至4500元/㎡。

户型方面也有差距，次新房和江景山景大户型价格相对坚挺，5室及以上江景户型均价8500元/㎡以上，而刚需的两居室均价大概6500元/㎡，改善型需求支撑力更强。

从长沙整体楼市来看，暮云还是长沙南部的宜居新城，2026年1月长沙均价10821元/㎡左右，暮云明显低于长沙平均水平，符合核心区稳固、外围新区承压的特征。

现在买暮云房子的，还是以刚需和改善为主。有在天心区企业上班的年轻人，预算有限，看中这儿的房价和产业环境；还有给老人换房的家庭，看生态绿心的自然景观和长株潭融城的发展前景。

中介门店里不再有抢房的热闹，但也不缺客源，房源成交周期大概一到三个月，价格很透明，卖家也不漫天要价，只要价格合理，成交还挺顺利。

当年的暮云是长沙刚需的新区选择，现在依然是，房价回落之后，让更多年轻人有了上车的机会，不用再为了买房掏空全家积蓄，压力小了些。

片区里的小区大多环境不错，楼间距宽，绿化也好，住起来很舒服。虽然离长沙主城区有点远，但生活气息特别浓，楼下总能看到遛弯的老人、玩耍的孩子，还有早起排队买长沙米粉和糖油粑粑的上班族和工厂职工。

对于住在暮云的老住户来说，房价涨涨跌跌只是茶余饭后的谈资，没人真的因为房价涨了就搬家，也没人因为房价跌了就焦虑。

大家更在意的是小区里的环境好不好，物业管不管事，出门方不方便，暮云农贸市场的食材新不新鲜，长沙米粉店的味道够不够正宗，这些实实在在的生活细节，比房价数字重要多了。

早几年买房的业主，虽然房价跌了，但毕竟是自己住，也没什么损失，无非是账面资产少了点，不影响日常居住，日子该怎么过还是怎么过。

后来买房的刚需族，虽然没赶上房价低点，但也没遇到高点，价格平稳，压力不大，能在暮云有个属于自己的家，还能享受生态绿心的清新空气和长株潭融城的文化氛围，就已经很满足了 。

暮云的这些年，不光是房价在变，片区也在慢慢发展。从一个不起眼的"城南边缘的城乡结合部"，变成配套成熟、生态与居住融合的宜居新城，这也是实实在在的变化 。

这里的房子，从来都不是用来炒的，都是用来住的。不管房价涨还是跌，住在这儿的人，每天都过着平淡而踏实的日子，烟火气十足。

早上楼下的长沙米粉店飘着香味，傍晚暮云农贸市场的摊主喊着叫卖声，晚上生态绿心公园有市民散步、跳广场舞，孩子追着跑，这就是暮云的日常。

房价的起伏就像湘江的波浪，起了又落，最终回归平静。而暮云的生活，就像长沙的糖油粑粑，不管潮起潮落，始终香甜、踏实，充满生活味儿。

这就是长沙暮云从2015年到现在的房价变化，没有波澜壮阔的故事，只有实实在在的市场变动和片区发展，一切都围绕着"居住"二字，简单又真实。