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成都中海桐梓林27亩
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土拍详情

基础指标：总占地27.5亩，纯住宅用地，容积率2.5，建筑密度25%，限高80m，于25年11月28日拍卖。

地块起拍价为18000元/㎡，最终以7.2%的溢价率成交，实际成交楼面价为19300元/㎡。

桐梓林很长时间未公开供地，中海这地块右侧紧临中粮天悦壹号，目前已经售罄。且这块地非拍卖获取，因此地块相关信息很少，连地价也未公开。

而同环线的仁和春天29亩，均为核心主城区，环线位置相当、距离4公里；仁和于23年12月12日获取，溢价率为43.3%，最终以23500元/㎡的楼面价成交。

产品定位及总图规划

产品规划：因地块小、日照要求严苛，方案并不好排：

①总图：这块地是纯住宅用地，一共规划4栋住宅，均为南北通透的T2高层。楼层是21-24F。密度25%已经用满，楼间距27m，也并不大。

②面积段：报规文件明确，全盘共计221户，总建筑面积为45860㎡，单套户均面积约为207㎡；其中144-200㎡的产品共计140户，200㎡以上一共有81户。距同行了解大概是180-270㎡的面积段，传言140㎡为主的方案不实，这是妥妥的纯改善的定位。

这个定位算比较大胆，因为这块地有天然的不利因素，界面差、环境吵，加上改善和豪宅市场竞争激烈，在买方市场的当下，客户可选性高，流速会有压力。

③车位：文件显示机动车位一共378个，其中住宅车位372个，住宅车位比为1:1.68，这个配置是完全足够的。另外6个为非住宅车位配套；

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