楼市终于开始吹暖风了，但我认为还不宜下定论

这是雪贝财经的第512篇原创文章

特约作者：周亮

楼市终于开始吹起暖风，这既不是一夜之间的“春天来临”，也不是毫无条件的反转。把眼光放到最近的成交数据上，可以看到北京一月二手住宅网签突破一万五千套，创下近年来同期新高，这说明刚性和改善性需求在低点附近出现明显释放。

同样的节奏也出现在上海：一月二手房成交在两万套以上，连续数月保持高位，显示出“淡季不淡”的特征。这些数字构成了当前市场回暖的最直观证据，但它们并不能单独说明长期趋势已经改变——因为背后有着清晰的政策推力、价格修复与预期修复三者叠加的逻辑，而这三者本身又存在脆弱性和不均衡性。

政策方面，中央与地方在去年底以来明显转向“稳市场、稳预期”的基调，既放松了对房企的部分约束，也在购房资格、按揭政策与土地供给上给予更大的灵活性。官方文件与多家媒体报道显示，监管在对症下药、分层施策：既要防止系统性风险，又要缩短行业调整期，支持可持续的去库存与城市更新项目。

这类政策具有明显的短期刺激效应——通过降低交易摩擦和释放被压抑的换房需求，能在短时间内带动看房、咨询与签约的波动性回升，但同时政策并非无限制宽松，目标更偏向于“稳住底部”而非鼓励普遍性投机，因此回暖的深度与持续性取决于后续供需与金融条件的配合。

价格层面，近来的小幅企稳并非均匀分布：一线城市核心地段与高性价比小户型出现成交集中，部分区域价格降幅收窄或趋于稳定，而中小城市和库存压力大的区域仍然承压。私营调查机构的数据显示，新房平均价格在一百个城市中出现小幅回升，但三四线城市仍有下行压力，这种“北上广深+优选二线”与“其他地区分化”并存的格局，是当前最显著的现实。

在这种情况下，价格回升更多是由结构性供给不足与被压抑的刚需释放驱动，而非普遍性的投机需求回归，因此市场的向上空间有限、弹性较小。

心理与预期修复是第三条关键线索。房地产本质上是预期驱动的资产，当“政策底”和“价格底”的信号同时出现，购房者的观望情绪会被部分打破，从而形成成交的边际改善。近期看房量、成交率的提升便反映了这种边际变化。然而，预期恢复是脆弱的：若宏观经济或就业出现逆风，若某些开发商的流动性问题再度暴露，市场情绪会迅速倒转。因此，把当前的“暖风”视为信心的初步修复更合理，而不是全面性和长期性的反转。

把这几条线索放在一起看，就能理解为什么现在下结论为时尚早。首先，回暖高度集中在核心城市与热点板块，空间上并不广泛；其次，政策红利具有窗口期效应，短期内能放大成交，但若不伴随收入、就业与长期信贷改善，难以支撑持续回升；再次，置换需求尚未完全打通，二手与新房之间的价差、按揭利率和购房资格仍在影响置换链条的顺畅程度。换言之，成交量的恢复并不必然等同于价格全面回升，市场很可能在“量稳、价平、结构修复”的轨道上运行较长时间。

展望未来，最可能出现的是“稳中有修、分化延续”的局面：若宏观环境稳定、城镇化与人才流动持续导向大城市且政策保持温和支持，则北上广深以及部分强二线城市会维持成交活跃，库存进一步化解，市场结构朝向以居住为主的健康化方向发展；若经济外部环境或地方财政出现波动，或地产金融政策收紧，则回暖将面临明显回撤，成交与价格均可能出现阶段性回落。关键的变量包括：就业与收入的持续性、银行对房贷与开发贷的节奏、以及地方政府在土地供给与棚改、城市更新方面的动作。

因此，对投资者与普通购房者的建议也应区别对待：对有刚性或改善需求、并且财务结构稳健的家庭，当前节点可以把握更多可选择性与议价空间，优先考虑刚需匹配、地段与未来生活配套；对短线投机者或依赖高杠杆的买家，应保持谨慎，避免在政策窗口期盲目加仓。对政策制定者而言，需要在稳增长与防风险之间找到更精细的平衡：通过加快城市更新、优化住房供给结构与完善租购并举体系，逐步把市场的短期刺激转化为长期的健康供需框架。

总之，如今的暖风是真实的，但它更像是漫长调整中的一阵回温，而非彻底复苏的号角。在观察这轮回暖时，要关注的是它的广度（是不是从少数热点扩展到更广泛的城市）、深度（价格与成交是否同步改善）、以及可持续性（能否经受住宏观与金融变量的考验）。

只有当量、价、预期与金融四条线都出现协调性改善时，才能把“暖风”认定为“春天”。目前，谨慎乐观与结构化判断，仍然是更合适的立场。

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