商业不动产40+家机构简单访谈感受

来源：市场资讯

（来源：AdvancedForum）

背景概要

好久没有写废话了，因为身体比较抱恙，不过残血版的我还是最近大致采访了一下各个类型不同机构大致对商业不动产即将上市的一些看法，由于很久没写了继续被催更了很多次，所以还是春节前更新一下吧，大家可以在我们残血版公众号随便看看，部分观点仅供参考，可能后续我们公众号更新还是不太会以热点型快讯/新闻为主，可能还是有时间写写随笔和一些原创性研究，因为本身我们家可能也不太多特别考虑流量问题，所以还是以交流本身为出发；

1）险资系列: 大型保险及中型保险/保险资管资管——7-8家左右

2）券商自营/证券资管： 机构数量较多，是参与数量最大的主体，累计机构数量接近15-20家左右，新老的可能也都有，主要伴随一些最近的季报交流后继续做了一些讨论；

3）公募基金FOF、银行理财子等：合计约在3-4家左右

大概加起来也有个接近40家左右，应该不会很完全，但是可能也就随便写点，有些老板可能讨论的比较深入，有些可能相对一般，不过有些共性和差异的我们简单写写～

下述内容只是交流感悟，不属于任何投资建议，请随便观看

主要发现1（共性篇）：

市场的关键词共性：

资产跨度大 + 有点贵看定价 + 但可能热度很高！

但心理默默又在担心这个量，能消化么？

底层资产的类型层次看着挺多，

虽然没有公募REITs的第一轮那么整齐，看可能不太便宜热度也将仍然很高

我们大致采访了这些机构后，上述3个关键词还是差不多的非常一致的，就是这次的产品里有一些可能是不错的，但是好像有点贵看价格吧，不过虽说如此，但是我们一致预期估计上的时候（虽然很多家表示可能他们不一定都参与要择优参与）但估计仍然非常的火热，可能还会抢不到吧！可能80%的聊天，都涵盖了上述内容，大概这3个内容是基本都有。

所以我们简单理解为相对共性内容，相应的资产排序，我们也简单大致采访和沟通了一下，这个，无论券商自营还是保险一类的，感觉上共性和大致的考虑相对一致。

然后，目前比较多的感受是，这么大的量能消化的了么，不过大部分老板我们聊下来还是比较乐观的，毕竟第一批这个量，因为还是相对正常，以及目前火热的调研及对应交易所培训人声鼎沸后，至少第一轮的消化可能觉得还好。因为很多老板还觉得，第一轮估计是商业不动产里相对好的，要么先消化了吧，可能后面的更加不美味的还要担心，没吃上这口。

主要发现2（共性篇）：

资产排序怎么看呢？

消费好的优先 + 写字楼先观望一下 + 酒店有保但纠结一下？

原来发过持有型ABS没成功的，如果比老的公募REITs好也可以吧

相应的资产排序，我们也简单大致采访和沟通了一下，这个，无论券商自营还是保险一类的，感觉上共性和大致的考虑相对一致。

优先业态，积极买入：还是原有的消费，尤其是如果是原来公募REITs没有上过，但底层资产还不错的，仍然会优先考虑。其中一致性比较高的如砂之船系列，如果我们四季报交流二级还是对于奥莱有一定偏好度情况下，如果本身拿出来的还可以的话，仍然有较多机构对此较为看好；

偏低观望，转化求生木板：写字楼业态由于首次出现，由于该系列的现实供需问题，以及曾在产业园受到的伤害，仍较多机构觉得可以观看风险，考虑价格。不过我们也引用一些老板有趣的内容：“产业园都有70%一下的入住率如某xx园要是退市的话，好像这批再恶劣，好歹现在有个80%，虽然也许终究会恶化，但还有一段时间消化吧？”emm，我觉得很好笑，但可能现实如此，从快要溺亡的地方，找到了新的求救木板，这个角度也是不错的；不过比如像

酒店业态，试吃观望：上述写字楼是见过的产业园已经侧面关注过，只是偏低观望，但是很多酒店没试过，还是偏保守的观察，相对交流下来略微一致的是，华住的总体一致性感官评价好一点。“但是锦江有保，锦江让我试吃，但是要不要试吃？”成为了很多老板们纠结的点，此处也引用一个老板的原话：“锦江的估值，比如廊坊的锦江项目，1间卖37万，卖我我是不想买，而且万一酒店倒闭了咋整，虽然有5年兜底，也有点没底”，就是试吃要不要吃呢？不过可能对于新资金，“毕竟保5年，试吃也许可以先吃到，有保的我就买”，但如果我不饿，也可以先再看看别的？当然上述是部分可能比较保守型客户，也有很多中性型老板觉得，反正有保，为何不吃。

持有型ABS转战场产品，些许微妙，大海中重新排序，但可能有些家不去钓你：这些因为之前，比如保利、唯品会等，其实在持有型ABS露过面，再次转战商业不动产，其实这块共性而言，大部分老板都觉得长期一定是打散到所有已有REITs里面一起排序综合选择，如果唯品会好于一个目前相对焦灼和下沉中的物流，也可以考虑投资。不过对于部分保险客户而言，这里也是存在一些分歧的，因为之前在持有型ABS中放弃了它，但是换一个市场，更高的价格又缘何再次接受去购买它？所以这个部分有一些微妙，所以对应的话只是换了部分资金类型的程度会去看它；可能会和上面的3种又重叠但又略有区别。

主要发现3（差异篇）：

不同机构的考虑差异略大，保险与自营相对区分

新进入资金积极，短线资金捧场

保险资金：

我们也采访了比较多家，而且本次有些保险客户也和我们做了很多来回的讨论以及结合券商自营观点考虑后的一些讨论，我们简单列支bullet point：

整体结果：谨慎择优参与一般在2个券左右，整体热情一般，主要原因如下：

• 目前没有类似于公募REITs当时发文列为保险可参与的明确范围，但是估计随着时间大家也觉得早晚肯定有，但最近时间也比较紧迫；

• 由于可投资的领域比较多，比如本身也可以投资持有型ABS，或者很多可以投资不动产的投资，所以从量上不占优势，从收益上甚至大保险资管有某家可以加配较多权益，所以在这个角度上，量价均不必太着急的参与商业不动产，没有非常性的大幅度的必要，但对应有一定程度的风险；所以可以谨慎的参与

• 部分资产原来在持有型ABS上出现过，如上文，原来没有通过，现在可能也不会顶风作案突然转变；

• 但长期又一定参与度和定价权的考虑，仍然会参与些许，因为首批仍然预期到热度，另外未来考虑到二级市场定价权，会最终在公募市场体现，所以前段对于持有型ABS的保险定价控制力度，因此得到松动，长期会有这方面的担忧，所以仍然也先谨慎的参与观察一下；

• 另外有部分中型保险，我们可能也简单交流，可能不与大保险一致，由于持有型ABS中话语权一般，成熟风险类似，如果有新券获取一定程度的量，之前也没有多参与到公募REITs，其实也可以积极作考虑的参与；

• 另外局部固收背景的保险机构投资者，我们引用一些直接的评价：“由于我们可以配置的内容也相对较多，少量灵活更灵活，近期相对靠近春节，而且有100万亿存款的转存搬家的过程中最近其实投资什么都会因为资金池的丰盈表现都很好，但我不想像2021和2022年那样买在这个节骨眼的高点上，因为也没有多少量，但是承受的深坑风险也是有毕竟基本面总会更差的，我要么先休息一下，稍微买一点就够了，或者买点别的至少我可以控制风险。”上述内容，我们只是信息的搬运工，大家自己体会多重观点～

券商自营：

可能是样本量中比较大的，大部分80%持有比较积极的态度，因为毕竟原来的公募REITs也没有很便宜，有了别的供应不用非常绞尽脑汁的维持量，考虑OCI的分拆转移等等也是很不错的选择呢，主流观点和局部引用，大家也自己摄取有营养的内容：

规模论述：

• 固收+部分考虑，由于券商自营目前以固收为主，固收属于在券商自营中也比较主流的业务，一般需要配置固收+部分，本身多类型就需要配置，REITs也类似于有一部分类似以前转债很多固收+可以配的丰富一点，未来如果叠加商业不动产规模并不小的情况下也未必不比转债小，我们为什么不考虑相对均摊的补充一点呢？毕竟就算有了新的供应量毕竟不算特别大，我们会非常积极的参与”；

• 某中等规模券商自营，规模是我们看中的，原话：“未来商业不动产的体量是3000亿元，如果会比目前的公募REITs大，我们会考虑积极的参与进行战略性的部署，而不是等到目前公募REITs的后期已经很难下手”

• 新型加入券商自营上量，“我们之前并没有量，所以在原市场的直接买入非常艰难，如果有新增的供应肯定很好，但我们都预计自己不一定抢得到”；

市场偏好/定价权考虑：

• 原来的持有型ABS参与麻烦，“一单持有型ABS我们本身权限范围能参与的量也比较有限，而且有很多问责方面的风险，而且弄了半天定价仍然很多在保险，我们为什么不直接参与商业不动产？”，持有型ABS应该又劳累对于券商自营而言定价权又低，这个挺好的，直接当作原来的REITs差不多的去投资；

• 原有一部分仓位可以置换，由于原来还传言的OCI分拆，“经营权有些许的风险比如能源又要OCI，又要分拆又要长期市场化电费收入降价，产业园又更加恶化，物流的部分是目前也就没几个又确定性的也太意外我不得不挑一些券投资的，那现在我可以挑选更多别的券了”确实目前也增加了一些选择，当然大家一致度的判断也有，可能原有的部分公募REITs下沉券，将得到些许更少的关注，因为也许看不过来。

  理财子与公募基金FOF：

• 市场很热，我要捧场，我也要一起吃肉，但只有骨头的话，我也可以先拍拍屁股离开，由于目前很多是理财子或者公募基金的FOF，都是在艰苦的纯二级策略，如果历史有大行情，又要激烈上量，有时候是非常吐血的。所以，目前已知市场比较火热的情况下，部分理财子又本身很喜欢参与多元市场产品，所以目前情况积极参与，可以适时离开，快乐的赚取些许短期收益并没有什么不好。而且后续有权益，其实也可以短线资金有一些理财子是很看好后续继续的权益的，如果你们还在担心风险，那我们可以痛快的离场。

总结而言，可以看到总体市场还是会呈现相对乐观的状态，只是参与程度与狂热程度不太一样，参与的理由也有各自的道理。葱花已经花费了半个小时码完了上述的废话，因为也有很多老板会继续询问一些讨论的观点，我感觉也可以继续发送上述内容，省心省力～希望对各位老板有些许帮助，然后我继续去快乐的睡觉了。