接下来什么样的房子最保值？一线城市并非永远涨，选择比努力重要

楼市里选择大于努力的时代真的来了，未来能保值的房子，可能不到两成。

那么2026年的楼市，哪里的房子还能买？哪里的房子最保值？

不同城市的情况已经完全不一样了，我来给你几个关键的判断逻辑，相信你看完之后就能有自己的理解。

首先我们必须接受一个现实，就是全国的房价，已经彻底分道扬镳。

从2026年开年的数据来看，现在的楼市分化还在加剧。

虽然说百城新房同比涨了0.18%，但是一线城市的新房环比上涨了0.51%，而三四线城市却是环比跌了0.29%。

甚至还有机构预测，说部分缺乏产业和人口支撑的三四线城市，房价可能还有额外下跌10%的空间。

百城新建住宅价格及环比变化

过去十年，深圳、上海、成都、北京、杭州这几个城市的房产保值率能超过80%，而很多三四线城市的同期数据却已跌破60%。

这背后的逻辑其实很简单，就是人口、产业和创新资源在重新投票 。

2024年人口净增长的城市里，大部分都是一线和强二线城市，就像抽水机一样，年轻人都往那里跑。

再加上三四线大多产业空心化，没有好工作，留不住人，需求没了，房子再多也只是钢筋水泥。

2024年人口净增长的城市

但是说到这里，很多人可能会有一个危险的错觉，就是觉得“一线城市永远涨”，或者说就算跌了，很快也能涨回来。

为什么说这样想很危险呢？因为现在市场的逻辑已经变了。

比如说北京、上海，确实有全国顶级的教育医疗资源，但问题是，这些资源对应的房产价格，可能已经透支了未来几年的涨幅。

虽然你现在看着上海的新房价格还在涨，但是对比几年前的涨幅，这已经是在各种救市政策努力之下尽力拉起来的了。

如果看二手房市场，可能就不一样了，同比和环比竟然都开始加速下跌了。

上海二手住宅价格指数

而且一线内部也在剧烈分化，就拿上海来说，内环核心改善盘可能能涨5%-8%，但远郊的金山、崇明，二手房还在靠降价走量。

真正的保值资产，必须同时满足两个条件：要么拥有绝对不可复制的核心资源，要么具备强劲的内生增长动力。

什么是内生动力？就是这座城市有没有持续创造高收入岗位和吸引年轻人的本事。

中国有14亿人口，但凡是个大城市，基本上是不缺人的，缺的是什么呢？是高质量的、能跟上新质生产力发展的年轻人。

这就是“人口质量红利”，而不仅仅是“人口数量红利”。

这些年轻、有购买力的人群涌入，支撑起的不是基本的住房需求，而是旺盛的、追求品质的改善性需求，这能直接推高一个城市房价的天花板。

2025年12月十大城市二手住宅挂牌均价及同环比

还有一个关键点，之前很多人靠房地产赚钱，是买回来过几年翻倍卖出去，当时房地产火热到根本不愁卖。

但是现在你买来，要先考虑能不能卖掉。

2026年的楼市早就不是卖方市场了，现在是买方说了算，流动性就是最贵的溢价。

举个例子，北京海淀核心区的二手房，成交周期大概是3个月，挂出去很快就能变现；

但如果是五环外的房子，成交周期能到6个月以上，甚至更久，你要是真急用钱了，那就只能大幅降价，不光差价亏了，还亏了时间。

这里简单提一嘴这么判断流动性，你可以看看你目标小区在二手市场的挂牌量和成交周期。

如果挂牌量巨大，成交却很慢，那你就要谨慎了。

50个代表城市商品住宅可售面积与出清周期

保值的选择，必须是那些在熊市里也有人愿意接盘的资产。

所以说我们的心态也得从“炒房思维”切换到“资产管理思维”。

房子的金融属性在减弱，未来我们可能得习惯把它看作一个会产生现金流，以及会耗现金流的资产。

这就是保值的第四个关键，要算清你买这套房的净收益是多少。

你不能只盯着未来能卖多少钱，还得正视持有成本：比如呼之欲出的房产税试点扩大预期、老房子越来越高的维护费用，以及你买房的钱，如果用来理财可能的机会成本。

这时候，租金覆盖能力就显得无比重要。

50城住宅平均租金及环比变化

虽然你看现在平均租金还是在跌的，但是也别太担心，因为房价也在跌啊。

有个可以参考的指标是租金收益率，就是一年的租金总额除以房子总价，然后你拿去对比现在的无风险收益率，以及你的成本。

比如说现在定存利率大概在1.5%，租金收益率至少得超过这个底线，不然不如存银行。

除此之外再加上物业费、维护费，或者你的房贷利率等等，根据不同的情况，大概在2%-6%是可以的。

如果还没达到，那就要再等租金涨一涨，或者房价继续调整一些。

总结一下就是，别迷信“一线城市永远涨”，也别贪便宜买三四线无产业、无人口的房子。

重点还是看核心资源、人口质量、流动性和租金净收益。

现在的楼市，选对了是抗跌资产，选错了就是资金负担。

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