2.7 | 澳洲房产投资红利，要凉了？！

Pepperstone, 您的交易至优之选

共2432字｜预计阅读时长6分钟

前言

悉尼港的海风依然轻拂着歌剧院白色的帆壳，纸面财富在这片土地上静静膨胀了十五年。

然而，在国会山密闭的会议室里，财政部门的建模数据正冰冷地显示着另一番景象。澳大利亚政府正面临巨大的财政压力，而房地产投资者享受的税收优惠即将成为下一个开刀对象。

政府匿名消息人士向媒体透露，阿尔巴尼斯政府正在认真考虑一项重大税制改革：将房地产投资者的资本利得税折扣从50%大幅削减至33%，且仅针对房地产部门，这一政策可能在2026年5月的预算案中正式出台。

山雨欲来

资本利得税折扣政策的调整并非新鲜话题，但这次的情况完全不同。

1999年，时任财政部长彼得·科斯特洛引入了这一政策，允许持有超过12个月的资产只需对一半的利润缴税。这项政策原本适用于所有资产类别，但如今房地产成为了唯一的焦点。

阿尔巴尼斯政府的态度转变耐人寻味。就在上一次竞选活动中，总理还断然排除触及负扣税的可能性，称这将损害租赁供应并打击人们的抱负追求。

然而，随着财政压力加剧和住房负担能力危机恶化，政府的立场开始松动。

财政部长查尔默斯在近期接受诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨采访时，已经暗示对税制改革持开放态度。

当我们思考下一步的税收改革方案时，我们秉持着代际公平的理念，尤其要关注劳动人民的利益，查尔默斯表示，住房成本是这一代际挑战的决定性因素。

不同于工党在2016年和2019年大选中提出的将折扣削减至25%的全面性方案，这次改革更加精准—仅针对房地产，且折扣率可能设定为33%。

为何此时？为何此刀？

澳大利亚政府的财政状况并不乐观。预算赤字、不断上升的债务与GDP比率，以及国家残障保险计划（NDIS）和医疗保健支出等领域的压力，迫使政府寻找新的收入来源。

房地产市场的税收优惠已成为明显的目标。

资本利得税折扣与负扣税政策的结合，被广泛认为扭曲了住房市场，将房产从居住场所转变为投资工具。

经济学家索尔·埃斯莱克指出：“它将负扣税从一种延缓纳税的工具，转变为一种既能延缓纳税又能永久减少纳税的工具。”

绿党财政发言人尼克·麦金的观点更为尖锐：“这完全扭曲了住房市场，并导致整整一代人无法拥有自己的住房。”

财政部去年底进行的模型分析发现，这项改革可能比负扣税改革更能提高住房可负担性。

尽管分析同时指出仍需要采取额外的供应措施，但政治风向已经改变，绿党、经济学家、工会、福利团体和一些独立议员都支持削减这项“霍华德时代的税收优惠”。

改革精准打击

根据泄露的信息，这次改革有几个关键特征：折扣率从50%降至33%，仅针对房地产投资。

一个备受讨论的折中方案是，只对投资现有住房的收益削减折扣，而对新建住房的投资保持50%的折扣，以鼓励供应增加。

前财政部长肯·亨利长期以来一直主张对资本利得实行33%的折扣率，这一数字被认为既能反映通货膨胀的影响，又能增加政府收入。

绿党财政发言人尼克·麦金透露，绿党可能会支持仅对房地产取消该折扣，以免阻碍对其他资产类别的投资。

霍顿在为麦凯尔研究所撰写的一份报告中建议，将所有新建联排住宅的资本利得税折扣提高到70%，将所有新建独立式住宅的投资折扣保持在50%，并对所有现有投资实行祖父条款。

对于现有独立式住宅，税率将削减至35%。这些细节表明，改革方案已经考虑得相当成熟，而非一时兴起。

繁荣终结？

如果这项改革在2026年5月如期出台，澳大利亚房地产市场可能面临四重冲击。

首当其冲的是投资者需求的降温。

悉尼和墨尔本的高端房产市场尤其依赖投资者，资本利得税优惠的减少将直接影响投资回报预期。根据CoreLogic数据，房产的平均持有时间仅为9年，而按照2.5%的平均通胀率计算，资产需要持有约16年才能实现50%的价值增长。

这意味着许多投资者实际上获得了超额税收优惠，改革将大幅削弱短期投资房产的吸引力。

第二个冲击是房价可能面临下行压力。

财政部的模型显示，削减房地产投资者的税收优惠最多只会使房价下降4.5%。但这一数字可能低估了心理影响和资本流动的转变。部分投资者可能转向其他资产类别，如股票或商业地产，从而减少住宅市场的资金流入。

第三重冲击可能出现在租赁市场。

阿尔巴尼斯此前担心，减少负扣税优惠可能会对出租房屋的数量产生不利影响。同样，资本利得税折扣的削减也可能降低投资者持有房产的意愿，特别是在租金收益率较低的市场。

最后一个冲击是政治层面的博弈。

资本利得税折扣的70%以上惠及50岁以上人群，只有5%惠及35岁以下人群。因此这项改革具有明显的代际政治色彩，可能引发年长选民与年轻选民之间的对立。

历史与未来

这不是澳大利亚第一次尝试改革资本利得税。1985年，基廷政府引入了基于通货膨胀调整的资本利得税制度，这一制度在1999年被科斯特洛的50%折扣所取代。

工党在2016年和2019年大选中曾承诺将资本利得折扣削减至25%，并限制负扣税，但这两项提议均未成功实施。

如今，情况已经不同。除了社会各界对住房负担能力危机的关注达到新高，更为重要的是政府财政压力也更加紧迫。并且本次并没有进行一刀切，而是仅针对住房改变税收优惠政策。

甚至有人提出，应该只削减现有住房的收益，因为大多数房地产投资都瞄准了现有住房，而将新房的收益维持在50%，以鼓励供应。

澳大利亚储备银行行长米歇尔·布洛克多次拒绝评估税收减免对房价的影响，称这不属于央行的职权范围。但她同时指出，住房供应长期“严重不足”，州和联邦政府提出的到2030年建造120万套住房的目标不太可能实现。

结语

当澳洲政府的财政问题越来越凸显，从而不得不进行税收改革增加收入时，其最终的矛头精准的瞄向了目前社会中的主要矛盾——房地产部门。

当2026年5月的预算案揭晓时，澳大利亚房地产市场或将迎来一个分水岭时刻。长夏终有尽时，十五年繁荣周期的黄昏，是否真的已悄然降临？

澳洲财经见闻

*本文图片均源自网络，如有侵权，请联系后台删除

06

02-2026

澳洲人每年被坑 4600 万！这场消费改革，能救回你的钱包吗？

05

02-2026

04

02-2026