昆明船房，房价从2015年6500涨到15000，如今价格分化差距明显

二月的昆明，人称“春城”，但清晨的船房小区里，寒意依然会顺着盘龙江的水汽渗进骨缝。

老居民们提着从农贸市场买回的还带着泥的蔬菜，熟练地绕过巷道里随意停放的电动车。

楼与楼的间隙窄得只能漏下一线天光，墙壁上爬满了岁月的苔痕和层层叠叠的电线。

这里的生活气息稠密得像一碗浓汤，早点铺的蒸汽、邻居的寒暄、收旧家电的喇叭声混在一起，扑面而来。

站在任何一栋老楼的阳台，视线总会被另一栋楼挡住，但昆明人却知道，穿过这些迷宫般的巷道，不远处就是繁华的南屏街。

船房的房价，就像这些曲曲折折的巷道，在过去十年里，走出了一条与新城截然不同的轨迹。

把时针拨回2015年，船房在昆明楼市的版图上，是一个清晰而顽固的坐标：主城核心区最后的、规模巨大的城中村与老旧小区聚集地。

它的价值矛盾而统一。地理位置无可挑剔，但居住环境令人却步。那时的房价，忠实地反映了这种撕裂。

当时船房片区那些七八十年代建成的单位房改房，单价大约在6500元到8500元每平方米之间。

这个价格，甚至低于当时正在大力开发的北市区和呈贡新区。买这里房子的人，几乎都是地地道道的“刚需中的刚需”。

他们要么是财力极其有限，但又必须在主城工作的年轻人；要么是守着这片土地生活了一辈子，根本无法想象离开的老年原住民。

房子在这里，剥离了所有投资属性，只剩下最原始的居住功能。谈论小区绿化、物业管理是一种奢侈，大家更关心屋顶漏不漏雨，下水道堵不堵。

变化的暗流从城市更新的推土机进场开始涌动。大约在2016年前后，关于船房片区即将启动大规模拆迁改造的风声，就像雨季的闷雷，每年都要响几次。

每一次风声，都能在市场上激起一圈涟漪。一些嗅觉灵敏的投资客和中介开始进场“扫货”。

他们赌的不是房子本身，而是房子下面那块地的未来。于是，我们看到一种奇特的现象：一边是居住环境日益破败，另一边是房价开始缓慢而坚定地爬升。

到2017年，部分位置尚可、产权清晰的房源，单价悄然突破了1万元的心理关口。这第一轮上涨，完全是“拆迁预期”催生的泡沫。

真正的价格分化与博弈，在2018至2020年这三年间变得白热化。拆迁的雷声大，雨点却小，项目推进极其缓慢。

市场陷入了漫长的拉锯和观望。但这三年，昆明整体楼市在高铁开通、自贸区挂牌等利好下走出一波行情，带动了全市的价值水位。

船房作为主城核心区不可再生的土地资源，其“壳价值”被重新评估。价格体系发生了剧烈撕裂。

一类是临街、楼栋状况稍好、有望被首批征收的房源，单价被炒高到1.3万至1.5万元。

另一类是深陷片区内部、改造顺序靠后的老旧房屋，价格则长期在1万元左右徘徊。

市场情绪在期待与失望中反复摇摆。房东的心态变得极为复杂，既怕卖早了错失拆迁暴富，又怕拆迁遥遥无期资产贬值。

买家则更加谨慎，将“拆迁不确定性”作为一个巨大的风险折价因素。船房的房价，被悬在了“现状价值”与“预期价值”之间的模糊地带。

转折点随着楼市降温与地方城市更新政策的理性回调而到来。

大约从2021年底开始，市场逐渐认清一个现实：船房这样超大体量、超高成本的旧改项目，其周期可能远比想象中漫长。靠一个虚幻预期支撑的价格，根基开始松动。

尤其是2022年后，房地产进入深度调整期，资金面收紧，开发商对旧改项目的态度趋于极度谨慎。

船房拆迁的预期从“何时拆”变成了“会不会拆”。预期的退潮，让此前虚高的价格失去了最重要的支撑。

市场上开始出现急售的房源，价格出现10%至15%的实质性回调。

更为关键的是，流动性几乎枯竭。除了极少数的地缘性刚需，几乎没有人愿意在这个时间点，投入百万资金去赌一个不确定的未来。

船房的二手房市场，从之前的“有价无市”，变成了“无价也无市”。挂着高价的房源，就像巷道里那些无人问津的旧家具，蒙上了越来越厚的灰尘。

时间步入2024年，直至2026年初的当下，船房的楼市呈现出一种“现实主义的冰冷”与“历史主义的温情”并存的奇异状态。

船房片区当前的二手房参考均价在每平方米9600元左右。这个价格，几乎回到了五年前的水平。

如果我们仔细剖析，会发现三个截然不同的世界。

第一个世界，是极少量的、建成于2000年后的电梯房小区，它们凭借相对现代的居住体验，均价能勉强维持在1.1万至1.2万元。

第二个世界，是占据主流的八十年代“房改房”，均价普遍在9000元至1万元区间。

第三个世界，则是那些条件最差的砖混预制板老楼，挂牌价已下探至8000元上下。

市场用最残酷的方式完成了价值重估：剥离所有幻想，房子只值它当前作为居住容器的价格。

拆迁的传说依然在老大妈们的闲谈中存在，但已无人再敢将其作为财务计算的依据。

那么，在今天，选择留在或进入船房，究竟意味着什么？它首先意味着一场彻底的生活方式抉择。

你必须全心全意地拥抱那种扑面而来的、未经修饰的市井烟火。

你的清晨会被楼下的早点摊唤醒，你的邻居可能是在公共水池边洗菜的老人，你的生活与这片土地的历史深度绑定。

这里的便利是顶尖的。步行十五分钟生活圈内，可以抵达昆明最好的医院、最繁华的商圈、多个菜市场和公园。

公共交通网络密如蛛网，通往城市任何一个方向。

这是一种在现代化新城中需要付出极高成本才能换来的“超级便利”。对于孩子和老人，这种安全感无可替代。

然而，代价同样沉重。你必须忍受老小区普遍存在的停车难题、管道老化、消防安全隐患以及物业管理的基本缺失。

你的居住尊严，时常需要向极端便利的现实做出妥协。对于追求私密、宁静和现代化社区环境的家庭来说，这里是难以想象的。

所以，船房的房价史，是一部背离了中国房地产主流叙事的“慢镜头”。

它没有经历新区那种从荒野到繁华的陡峭增长曲线，而是在自身巨大的历史惯性中，被外力（拆迁预期）轻轻推起，又因外力的消退而缓缓回落，最终沉入一片基于现实需求的平静深潭。

它用十年时间证明，在核心城区，有一种价值不依赖于规划和概念，而依赖于时间沉淀下来的、无比坚固的生活网络与区位惯性。

这里的房子，资产属性被磨得极薄，居住属性被压得极实。房价的涨跌曲线早已平淡，而每日窗外的市声、盘龙江的水流声、以及邻里间数十年不变的问候声，才是这片土地永恒的背景音。

在这里安家，不是一次投资，也不是对未来的豪赌，而是一种对城市烟火生活的坚定选择，一种与昆明旧日时光的和解与共处。

当所有关于拆迁的宏大叙事都随风远去后，船房终于显露出它最本真、也最坚韧的模样——一个嵌在都市心脏地带的、活的社区博物馆。

它的价值，不在于能变成什么，而在于它现在是什么，以及它承载了多少人的一生记忆。这或许，是一种比房价数字更沉重，也更难估量的东西。