房子的本质是创造钱，买房保值信仰是前提，从信仰分析未来。

核心困境：利润覆盖不了的利息，增长背后的隐形债务

希望“稳住房地产”与“刺激消费”。但有一个根本性的矛盾：社会融资规模的存量利息，已经超过了实体经济可能创造的总利润。

公布的430万亿元的社融余额计算，即便以3.03%的利率估算，年利息高达约13万亿元。根据ai对2025全国企业利润总额预估仅在9万亿元左右。即使不考虑企业留存与扩张需求，将这部分利润全部用于支付利息，仍差4万亿。劳动群体在整体上可能面临“总收入少于总支出”的困境。

但为何社会中的货币总量（M2）仍在增长？关键在于货币创造从“居民抵押房子贷款”转向了“政府与地方平台发行债务”。通过国债、地方债以及各类国家项目的融资，系统得以“借新还旧”并注入新资金，维持经济循环。

模式转换：从“资产升值”货币化到“国家信用”货币化

货币哲学问题——货币的时间价值是“道”，是客观规律；而政策调控只是“术”，只能调节其进程，无法违背它而不付出代价。

简单来说，现代经济需要持续的新增货币。其创造方式主要有两种：

1. 资产抵押模式：个人或企业以资产（如房产）抵押贷款消费用资产未来升值预期还债。这笔新贷款用于购买无法用存量货币购买的劳动价值，让劳动者增收。其核心是 “赌未来”兑现，不能兑现即可能债务违约。我们的房子在抵押贷款中比重最重，所以，我们房子的本质是抵押贷款创造货币进行消费，用未来资产升值的钱还债。

2. 主权信用模式：国家以其未来税收和信用为担保发行国债，向市场注入货币。这本质上是 “用未来”税收还债。

因房地产预期下行，“资产抵押”的货币创造引擎失速。大部分重担压在了“国家信用”这一端。企业和个人忙于偿还旧债（缩表），经济增长愈发依赖政府不断扩大的债务来创造新货币。

债务悬崖：算一算公债利息何时追上财政收入

依赖公债驱动增长的模式虽能运行，但必须直面一个终极问题：债务利息的复合增长是否可持续？

假设每年新增二十多万亿的公债，并以年均约10%的速度增长，而财政收入增速则相对平缓。我们可以做一个简单的思想实验：不断膨胀的债务本金所产生的利息支出，将在何时追上甚至超过全国的财政收入？这笔不断增长的巨额利息，本身就需要借更多新债来支付，这是一个典型的指数增长谜题。

前瞻推演：基于“道”的房价预言与修复路径

理解了货币创造之“道”，便能穿透政策之“术”，对房地产市场做出更清晰的判断。这正是笔者在2020年房产税立法授权后，便断言短期内房产税不会出台、且一定会有强力救市的原因。

1.为何“救市”是必然？ 因为房地产曾是货币创造的主体，其硬着陆会瞬间冻结抵押贷款链条，导致货币创造机制急性休克，这是系统无法承受的。救市，是为了给货币引擎转换争取时间。

2.为何“房产税”难出台？ 在预期脆弱的转型期，房产税作为持有成本，会立即打击作为抵押品的房产价值，加速资产抛售与债务紧缩，与“稳住转换”的核心目标相悖。

3.资产负债表修复需要多大涨幅？ 房价下跌（例如类比2008年某些市场近50%的跌幅）已造成巨大财富缺口。若要系统性修复，需考虑：价格本身回归（假设需回升50%），叠加每年约5%的资金利息与管理成本，再计入大量重资产企业重组所需至少20%的额外成本。粗略估算，房价需要在低点基础上实现接近一倍的涨幅，才能使整个链条的资产负债表恢复健康。个人认为，当前并没看到“木”的可能性。

个人观点：被忽略的社会总预算管理

企业需要预算，国家财政需要预算，但整个社会经济的“总资产负债表”和“现金流量表”却未见相关报道。在“道”的规律下，全社会的债务成本、资产价格与收入流之间，是否形成了一个可持续的闭环？

当下的所有“术”，无论是债务扩张还是资产维稳，都是在为货币创造机制的艰难转型争取时间。需要寻找的出路，在于培育出能替代旧抵押品、产生稳定未来收益的新资产来创造新增货币支持经济、增加城乡居民收入。这要求尊重货币与债务规律的前提下进行调控。否则，所有“术”的效应终将触碰到“道”的边界。