官方通告|象屿天宸雅颂售楼处官方发布:象屿天宸雅颂官方理想置业

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过去一年，上海楼市就像经历了一场大考。

当市中心顶豪还在上演"日光奇迹"，外环外战场早已杀成红海——徐泾标杆次新盘从10万+跌到6字头，五大新城二手房东挥泪甩卖，投资客的眼泪比苏州河还长。

或许当下，部分购房者还在迷惑，曾经外环外的热门板块还能不能买？究竟哪些板块更值得上车？

从一房一万最新版的板块天梯图里，我们感受到，总有人能在废墟中淘金。

即便市场下行，即便地段不占优势，有一些板块依然述说着自己的实力。

PS：大家可以在评论区留言你关注的板块，我们会回复对应板块最新的排名以及变动情况~

01

外环外板块，不同的发展走向

首先，我们来重点看看，几个外环外代表性板块。

1、外环“三剑客”：唐镇、徐泾、华漕，谁更有未来？

唐镇、徐泾与华漕，这三个板块话题度都不低，时常被放在一起比较。

近两年，它们的二手房成交均价在6-7万/㎡左右徘徊，纠缠的难舍难分。

但要论谁更有未来，相比发展更为成熟的徐泾、唐镇，我更看好华漕前湾。

顶级配套加上前沿产业，前湾如同一张已画好底稿的图纸，作为经济强区闵行的重点发展区域，它的未来蕴含着更多的可能性。

大虹桥的故事，从来都是产业的游戏。

身为大虹桥曾经的顶流，徐泾凭借虹桥商务区红利，2021年蟠龙天地二手房价一度突破10万/㎡。

但天量新房供应、过度依赖投资客的弊端在2023年暴露无遗——房企总部撤离导致产业空心化，二手房抛压剧增，标杆项目从巅峰时期的10万+/㎡回落至8万/㎡，部分次新房甚至腰斩至6.5万/㎡，市场信心一度受挫。

相较前期千人摇楼盘，23年至今新房去化显得艰难，但徐泾作为单价6万级的新房板块，其价值并未被完全否定，依然具备市场认可度。

以华润置地虹桥润璟为例，尽管开盘初期去化率表现平平，但如今已近清盘。

徐泾的阵痛期，似乎正在逐渐沉淀。市场的调整与洗牌，或许正是其价值回归理性的必经之路。

反观唐镇，依托地铁2号线、张江产业外溢和自身国际社区的打造，二手房虽有所回落，但整体市场相对健康。

2023年至今，新房市场持续高热，成为外环少数仍能触发积分制的板块之一。

去年保利拿下唐镇核心地块，溢价率26.5%，已定名保利天奕预计未来售价8万+/㎡，板块价值还将再度跃升。

地块航拍图

而华漕前湾，将是大虹桥未来的新中心。

虽开发要比徐泾晚，但其发展节奏稳扎稳打，没有一昧地先卖地，既有生物医药、艺术文化、电竞等新兴产业、又有印象城（在建）、合生汇（在建）、新虹桥国际医学中心（在建）等顶级配套先铺垫，叠加华师大教育资源导入，潜力十足。

现在的华漕就像2015年的前滩，所有人都在等那个引爆点。

2、外环“潜力股：重点关注赵巷、浦锦

作为大虹桥创新协同区，赵巷与徐泾的区位绑定使其“一荣俱荣，一损俱损”。

二手房下行趋势与徐泾基本同步，但波动相对平稳。板块内别墅与轨交刚需盘呈现“两极分化”：金臣颐墅等独栋别墅单价坚守8万+/㎡，而新华联奥莱悦府等小高层住宅单价维持在5万+/㎡。

新房方面，国贸虹桥璟上、华发虹桥四季等轨交盘主打500万级三房，精准承接大虹桥外溢刚需。其中华发虹桥四季在售约90-130m²3-4房，总价约450万起。

与徐泾相比，赵巷均价更低，同总价可收获更大居住面积。

近年来，赵巷也从大虹桥辐射区向产城融合蜕变，价值正在重构。

自身产业集群升级，已形成市西软件园、漕河泾赵巷科技绿洲、网易文创科技园三大核心载体，规划总建筑面积超600万㎡，远超张江核心区研发办公体量。

且目前已引进了网易、云砺、北斗、公牛、华为储能等软件信息产业链上下游企业，西有华为，东有大虹桥，自身也很争气，接下来板块也将迎来真正的爆发期。

相比开发已近成熟的徐泾，赵巷还有大量待开发宅地，2024年、2025年青浦推介会就拿出了不少优质地块，感兴趣的朋友可以提前关注起来。

在上海楼市鄙视链里，浦锦从来都是个异类。

这个闵行飞地没有宇宙中心规划，没有太多炒作概念，却能让华侨城别墅业主和8号线刚需客和平共处。

板块主打低密国际住区，容积率严格控制在1.2以下，聚集华侨城、桃花源等套均总价3000万以上的别墅群，业主圈层非富即贵。

浦锦城市界面实拍图

去年大华以10%溢价率拿下浦锦地块，即单价6万+/㎡的大华星樾项目，凭借7-8层无连廊洋房+5层叠墅的低密产品矩阵，以及8号线沿线的性价比，三次开盘皆清盘，且次次触发积分。

此后象屿也拿下了8号线沈杜公路站旁的宅地，即象屿天宸雅颂，三个地块分别规划高层及叠墅产品，延续板块低密基因。

再叠加8号线沈杜公路站TOD规划、与紧邻浦江郊野公园的生态优势，也备受关注。

总的来说，不同板块都坐拥不同的个性与命运。

不同的发展走向，也折射的是上海城市发展的脉络和未来。

02

外环热门板块，还看第二象限

接下来，我们根据一房一万板块天梯图的最新排名，来感知一下它们真正的“地位”。

毫无疑问，从板块价值分区图来看，唐镇、徐泾等板块处于第二象限。

相比五大新城等处在第四象限价值回归的板块，它们仍然是：

外环外更受欢迎的板块！

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简单来说，它们或多或少，具备产业、轨交、低密生态等非地段优势，且板块自身还在持续兑现利好。

1、如大虹桥辐射下的徐泾、华漕、赵巷，在单价5-6万级板块中，本身就很能打；

2、如张江产业外溢的唐镇、周康，紫竹+大零号湾辐射的吴泾、颛桥，既有产业加持，板块自身也较为宜居；

3、再如南翔（配套优）、浦锦（低密宜居）、马桥（低密宜居）等，也都形成了自身独特竞争力。

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从2025年最新排名来看，它们的总分位于60-67分之间。

排名第一的唐镇，较2024年排名上升1位，位列全市第59位；

其次是，梅陇春申、徐泾、华漕，分别为65.65分、64.76分、63.68分。

彼此间分数差异并不大，但相较同样采取基准地价评估的2024年板块天梯图，不同板块之间的排名差值、名次变化也挺有意思的。

如唐镇与徐泾的"身位差"，从去年4个名次扩大到6个；

华漕排名猛蹿4位，与徐泾的差距从7个名次缩至2个，可见华漕的板块地位开始逼近徐泾。

毕竟从基准地价来看，华漕的地段本身就要优于徐泾。只是开发节奏上，徐泾先占了大虹桥的东风。

值得注意的是，排在唐镇之后的梅陇春申。

从基准地价来看，梅陇春申要优于第二象限的所有板块，一只脚几乎已经要跨进第一象限了。

但主要还是受制于房龄，板块中近期商品房占比仅且13%，早中期商品房占比高达70%以上，城市界面相对其他外环板块要更衰老。虽然有学区加持，但城市界面、轨交距离等还是略微拖累了梅陇。

客观来说，板块排名变动，不仅受自身市场变化影响，也受其他板块的升降影响；但综合来看，整体板块排名变化，还是与体感相符。

看似细微的浮动，实则折射出，过去一年来各板块真实价值的重新校准。

03

当下的上海楼市就像黄浦江上的渡轮，有人看到的是两岸霓虹，有人盯着水下暗礁。

当外环板块集体挤泡沫时，真正懂行的人正在三个方向悄悄下注：跟着硬核产业走，盯着产城融合买，守着低密产品蹲。

十年后再回头看，2025年或许也是一个新的转折点。⭕象屿天宸雅颂售楼处电话:400-8874-108【官方已认证】⭕
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大会现场

9月12日上午，中国房协召开九届二次理事会，会上按照程序审议了关于启用中国房地产业协会新标识的提议等相关事项。

九届二次理事会现场

简洁而又隆重的庆祝活动在雄壮的国歌声中正式拉开序幕。中国房协四十周年专题宣传片以时间为轴，全景呈现协会自1985年成立以来的奋斗足迹——从助力住房制度改革破冰，到推动“房住不炒”定位落地；从搭建政企沟通桥梁，到引领“好房子”建设理念实践等，一帧帧画面生动诠释了协会与行业同频共振的四十年。

全体参会人员观看宣传片

中国房协会长陈宜明发表讲话并作主旨报告。分“忆往昔”“看今朝”“谋未来”三篇：“忆往昔”回顾1985年协会成立背景，及四十年行业与协会的发展。他指出房协的每一步成长都离不开中央社会工作部、民政部、住房城乡建设部的指导，离不开地方房协、会员单位与专家学者的支持。“看今朝”阐述行业变革、协会践行宗旨的成果，他围绕“房地产高质量内涵式发展路径”展开，强调将深入贯彻中央城市工作会议精神，聚焦“止跌回稳”“住有所居”等政策导向，持续推动行业从“高速增长”向“品质提升”转型；“谋未来”明确协会将发挥桥梁纽带作用、推动好房子建设、促进创新发展，呼吁携手共创行业美好明天。

中国房协会长 陈宜明

保利发展控股集团总经理潘志华作为副会长单位代表致辞，他高度肯定中国房协在行业不同阶段的引领作用，表示保利发展将锚定“好房子”建设核心，深化“不动产投资开发、经营、服务”三大主业，与协会携手探索城市更新路径。

保利发展控股集团总经理 潘志华

陈宜明会长宣读了感谢信，代表协会向长期支持房协工作的管理机关、地方协会、会员单位、专家学者及历任领导班子致以诚挚谢意。为感谢中国房协第六、七届理事会会长刘志峰在任期间为协会全面发展、行业规范建设作出的卓越贡献，大会特别为其颁发“突出贡献奖”；同时，为杨慎、宋春华、冯俊三位历任会长颁发“纪念奖章”，以感谢他们为行业发展打下的坚实基础。

为中国房协第六、七届理事会会长刘志峰颁发“突出贡献奖”

为第八届理事会会长冯俊颁发“纪念奖章”

中国房协第六、七届理事会会长刘志峰同志饱含热情地发表了讲话。他结合自身深耕行业的经历，分享房地产行业从探索到成熟的宝贵经验，勉励全行业在新时期坚守初心、创新求变。他指出当前房地产止跌回稳但仍有困难，中国房协要坚持“服务政府有作为，服务行业有推动，服务会员上水平”，响应中央号召建“长寿命、高品质、好性能、绿色低碳”好房子，推广百年住宅、健康住宅，建议房协加强自身建设，反映行业呼声、总结推广好经验，助力行业发展。

中国房协第六、七届理事会会长刘志峰同志讲话

会上还启用了中国房协新标识（LOGO）、进行了商品房直销平台启动及签约仪式、举办了第十一届广厦奖颁奖仪式。新LOGO以中国传统榫卯结构为灵感，由“中”字演变而来，既凸显房地产行业属性，又彰显“中”字头全国性行业协会的权威定位；金色部分呈托举姿态，象征协会“服务行业发展”的初心使命；绿色与金色的色彩搭配，寓意“在金色大地上建造绿色建筑”，传递行业绿色化、可持续发展愿景。这一全新视觉形象，标志着协会以崭新姿态开启服务新篇章。

中国房协新LOGO发布仪式

中国房协商品房直销平台启动及签约

第十一届中国房地产业协会广厦奖颁奖仪式

9月12日下午，第十六届房地产科学发展论坛顺利举办。论坛上，6位房地产行业专家、学者以及企业家，围绕宏观经济形势、城市更新工作、租赁住房发展、“好房子”建设、房企转型升级等议题展开深度分享。

中国国际经济交流中心副理事长、国务院发展研究中心原副主任王一鸣率先带来《宏观经济形势分析》，他从全球经济格局出发，解析房地产行业与宏观经济的联动关系，为行业适配经济形势变化提供方向指引。

论坛现场

中国城市规划学会理事长、住房城乡建设部原总经济师杨保军做《学习贯彻城市工作会议精神，谱写现代化人民城市建设新篇章》主题演讲。他表示，国家要实现现代化，必须用城市的现代化来托举国家的现代化。要建设现代化国家，首先就必须要建设现代化的城市。这次城市工作会议就是为我们城市高质量发展、转型发展，为了实现国家的目标指明方向、描绘蓝图。“一个优化，六大建设”，这是总书记着眼党和国家事业全局做出的战略谋划，为我们建设现代化人民城市描绘了一个路线图。希望大家一起开拓进取，扎实地推进现代化人民城市建设，为我们国家的强国、民族复兴做出新的贡献。

中国城市规划学会理事长、住房城乡建设部原总经济师 杨保军

长江证券首席经济学家伍戈以《宏观视野下的房地产市场发展》为题，他表示，房地产仍是支柱产业，其止跌回稳对宏观经济复苏至关重要。当前房地产面临的核心矛盾是需求不足。他指出，实际利率高企抑制了购房需求，而供给端收缩未能有效提振价格。海外发达国家经验显示地产与经济发展紧密相关，房价企稳是经济走出低谷的前提。他强调，需结合超常规政策，如大幅降息、财政贴息购房、中央收储商品房等，同时“喜新不厌旧”，推动好房子建设与新质生产力结合，才能稳住房地产基本盘，实现经济高质量发展。

长江证券首席经济学家 伍戈

住房城乡建设部房地产市场监管司一级巡视员周韬解读《住房租赁条例》。《住房租赁条例》是我国住房租赁领域的首部行政法规，也是房地产领域的重要基础性法规，条例出台对规范住房租赁活动、维护住房租赁活动当事人合法权益、构建稳定的住房租赁关系、促进市场高质量发展、推动加快建立租购并举的住房制度具有重大意义，标志着我国住房租赁市场步入了规范化和法治化的新阶段。他从条例出台意义、主要内容及贯彻实施路径三方面，阐述其对规范租赁市场、构建租购并举住房制度的重要作用。

住房城乡建设部房地产市场监管司一级巡视员 周韬

在企业实践分享环节，华润置地有限公司总裁徐荣介绍了华润置地“盘活存量、优化增量”的战略，通过战略管控、空间升级、土地盘活、金融赋能四条路径激活存量资产，并以经营性不动产业务打造“第二增长曲线”。

华润置地有限公司总裁 徐荣

中国建设科技有限公司党委书记、董事长孙英围绕“好房子新赛道的探索与实践”，从技术角度解读好房子建设路径，并分享中国建科的系统解决方案与实践案例。

中国建设科技有限公司党委书记、董事长 孙英

9月13日上午，五个房地产科学发展论坛平行活动同时进行，分别是“好房子”建设经验交流会、数字化工作座谈会、代建工作座谈会、康养工作座谈会和验房工作座谈会。五个平行活动主题鲜明、各有特色，为行业提供精准化、专业化的交流平台，吸引了众多参会代表参与。

平行活动现场

会议期间，参会代表参观了中国房协成立四十周年展览，学习了党和国家领导人关于住房和房地产业的重要讲话、重要指示。此次展览图文并茂、精彩纷呈，全面展现了房地产行业、协会、企业四十年内的变迁与贡献。

中国房协成立四十周年展览

第十六届房地产科学发展论坛暨中国房协成立四十周年庆祝活动，既是对中国房协四十年历程的致敬，更是搭建了一个行业凝聚共识、共话未来的重要平台。未来，中国房协将继续秉持“服务国家有作为，服务社会有担当，服务群众有成效，服务行业有推动”的宗旨，携手全行业同仁，在推动房地产高质量发展、满足人民群众优质住房需求的道路上持续前行。