回炉地块的新生 龙智造签约代建青岛2025年总价地王

来源：观点地产网

观点网 2026年2月5日，一则代建签约消息将青岛李沧区东李板块的存量资产处置进程推向前台。

当日，龙湖旗下智慧营造品牌“龙湖龙智造”宣布与青岛海创置业正式签署协议，将为海创于2025年12月2日竞得的李沧区惠水路3宗城镇住宅用地提供全过程开发管理服务。

据出让文件显示，该组地块总占地面积15.8万平方米，规划总建筑面积18.96万平方米，成交总价20.19亿元，楼面地价分布于10520元/平方米至10940元/平方米之间。

从总价维度来看，这组地块是当之无愧的2025年青岛土地市场“总价地王”。此前，2025年青岛市场的总价纪录保持者是崂山区王家村17号地块，成交总价为9.89亿。两相对比，此次成交将年度总价门槛拉升了逾一倍。

五年变迁

值得注意的是，这3宗地块去年并非首次出现在土地市场。

回溯至2020年7月，海创以21亿元总价首次摘得该组地块，成交楼面地价为10000元/平方米，总规划建面为20.98万平方米。

据2020年的规划文件，该地块原为商住混合用地。其中，商业占比达49%，住宅占比45%，另有6%为产权型人才公寓。

然而，在拿地后的五年时间里，项目并未启动建设。

青岛市自然资源和规划局指出，彼时受疫情与市场环境变化影响，企业承受开发资金不足、地块抵押、商业体量大难以去化等多重压力，导致项目长期闲置，陷入停滞局面。

转折点出现在2025年5月，青岛市自然资源和规划局发布惠水路地块控规调整公示。

文件明确，三宗地块用地性质由商住混合用地调整为二类居住用地，剔除近50%的商业体量，将地块转变为纯住宅用途。

与此同时，三宗地块的容积率分别由原先的1.3下调至1.11、1.22和1.25。这一指标的变更，使得LC0303-17地块的建筑密度被限制在40%，其余两宗地块限制在30%。

资产属性调整后，2025年12月2日，海创作为青岛本土国企，在2025年12月以底价再次竞得该组地块，并最终在两个月后引入龙湖龙智造进行代建开发。

这也使得该组地块成为青岛市内三区首个通过“解除合同-交回土地-规划调整-重新出让”模式成功盘活的存量房地产用地项目。

然而根据挂牌公告，地块开发仍设有门槛。竞得人需无偿建设包括社区卫生服务站、托育所、农贸市场在内的10余处公共服务设施，建成后无偿移交李沧区政府。

具体来看，LC0302-33地块需配建地上建筑面积不少于2000平方米的社区农贸市场、1000平方米的社区服务站及1000平方米的托育所；LC0303-17地块则需建设建筑面积不少于1300平方米的托育所及400平方米的文化活动站。

此外，三宗地块均需按350平方米/千人的标准配建“邻里坊”。这意味着，在近19万平方米的总建面中，开发商需承担一定比例的非销售型公建成本。

环顾周边，同属于东李片区的融海启城项目，于1月底推出15套工抵房，单价最低至1.6万元/平方米。与此同时，主打改善的金茂璞逸世园项目规划建设4栋别墅与7栋洋房，洋房面积段为170-270平方米，开盘首月签约金额突破2亿元。

对比地块指标，此次龙湖龙智造代建的惠水路地块容积率为1.11至1.25，低于金茂璞逸世园及周边多数在售项目。

尽管如此，竞争依然存在。公开资料显示，丰昊置业持有的郑庄56号地块（容积率2.4）已出规划方案；而万科操盘的森林公园组团通过控规调整出10万平方米宅地，预计年内上市。

龙智造入局

对于龙湖而言，此次签约是其旗下智慧营造品牌--龙湖龙智造在青岛主城区的一次关键落子。

历史资料显示，龙湖自2009年便进入青岛市场。

彼时，龙湖位于城阳区的首个项目滟澜海岸，作为高端别墅及精装公寓项目，在2010年开盘当日即成交378套，成交率达95%，开盘成交金额13.3亿元，刷新了当时青岛楼市单盘销售记录。

此后十余年，龙湖在青岛相继开发了锦璘原著、春江郦城等多个项目。

16年后，2026年的龙湖选择以服务商的身份回归青岛主城核心。

据悉，龙湖龙智造是龙湖集团于2022年正式发布的智慧营造品牌，集成龙湖30余年的全业态开发经验及数字科技能力，定位为“智慧营造领航者”，其业务模式涵盖了从研策、设计、建造到营销、运营的全生命周期服务。

财报数据显示，龙湖龙智造在2024年实现营收12.1亿元，累计代建面积超过3300万平方米，累计获取代建项目超过210个。

进入2025年，其代建规模进一步扩张。据龙湖公开数据，2025年全年，龙湖龙智造新增代建建筑面积1387万平方米，代建销售额达到206.2亿元。

成立三年以来，龙湖龙智造已累计获取代建类项目270余个，总建筑面积超3800万平方米。

签约青岛海创以前，龙湖龙智造2025年在全国范围内频繁落子，近期已接连中标广州白云龙归地块、成都金牛区金泉街道、无锡市堰桥社区的代建项目。

具体至青岛惠水路项目，尽管此前龙湖在青岛已有多个开发项目，但在公开土地市场上，以“龙智造”品牌承接近19万平方米总建面的体量，且涉及复杂公建配套的主城核心区代建项目，尚属近年来首次亮相。

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