上海国企狂吞老破小阴谋，二手房价崩塌入无间地狱

最近，上海楼市被一条消息刷屏：区属国企开始收购二手房，用作保障性租赁住房。不少声音迅速跟进解读——

“政府下场了，楼市见底了。”

“上海出手，风向已变。”

“二手房要止跌回稳，甚至反弹。”

听起来很振奋，但问题是：这件事，真的意味着上海楼市见底了吗？如果把情绪拿掉，只看事实，答案恐怕并不乐观。

先看一组被频繁忽略的数据。国家统计局数据显示，自2025年5月起，上海二手房价格同比、环比均转为下行。

到2025年12月：二手房价 环比下降0.6%，同比下降6.1%，从2025年6月至今，累计跌幅约15%。

而如果拉长时间维度，根据多家研究机构统计：静安、徐汇、浦东等核心区，二手房成交均价较历史高点 下跌接近30%。这是实打实的数据，而不是体感。

可另一边，媒体却不断报道“上海豪宅日光”“30万一平照样抢”。问题恰恰就在这里——成交的是极少数高端新房，承压的是大多数普通二手房。

新房去化速度已经明显放缓。数据显示，2025年下半年，新盘月均去化速度比上半年下降超过60%。这不是“稳”，而是典型的结构性分裂。

这次上海试点的核心思路是：通过收购老破小 → 改造成保租房 → 促成“卖旧买新”的置换链条。

理论上，每卖出一套旧房，能拉动至少一套新房成交。想法没有问题，但关键在“能不能跑通”。研究机构给出的判断非常谨慎，甚至偏悲观：

第一，置换本身存在资金门槛

以上海静安、徐汇为例，这些区域房价本就偏高。即便出售小户型旧房，区内能承接的改善型新房数量有限、价格更高。换句话说：卖旧房≠买得起新房，还要继续加杠杆。

第二，评估价是最大不确定性

旧房收购需要一套一谈，关键在于：业主是否认可官方评估价？如果市场继续下行，买卖双方很难在价格上达成一致，置换链条就会卡住。

第三，资金压力巨大

测算显示，仅静安、徐汇、浦东三区：若30%的低总价房源参与置换，年度收购资金需求约 315亿元，而后续还要承担装修、运营、管理成本。

一个被忽略的现实问题：如果老破小的租金回报率真有3%，为什么要卖？

研究报告中提到一个“乐观前提”：核心区老破小租金回报率可达3%甚至更高。但这个前提本身就值得怀疑。

逻辑很简单——如果一套房的租金回报率能稳定覆盖3%，而当前按揭利率在政策扶持下接近2%，理性选择反而是：持有，而不是卖出。更何况，政策明确要求：不是套现离场，而是在本区“卖小换大”。

这意味着什么？意味着业主要承担更高负债、更长周期、更大的不确定性。在这种前提下，参与意愿真的会很高吗？

有人引用经济学家观点，认为房地产已经调整到位：开发投资已较高点腰斩、新房开工下降接近80%、房价整体跌幅超过40%。调整时间已进入第6年，这些判断在宏观层面并非没有依据。

但宏观“到位”，不等于个体“安全”。

尤其是在高杠杆买房仍是主流的现实下，只要再跌20%，很多家庭的首付就会被完全吞噬，资产直接变为负数。

“跌不动了”这四个字，在杠杆世界里，几乎从来不成立。

如果你现在还在纠结一个问题——“房价到底见底了吗？”不妨换两个更现实的问题：

1、这套房，是不是非买不可？

2、不靠运气、不赌上涨，你现在的收入，能不能长期承受？

如果答案是否定的，那么所谓“底部”，与你无关。

房子本质上是消费品。真正值得买的理由，只有一个——买完之后，生活质量和情绪状态明显变好。

相比还在讨论“见不见底”的楼市，建筑行业已经进入实质性退场阶段。数据触目惊心：

2023年：2300+建筑企业破产，2024年：1500家企业消失，2025年上半年：1366家再度破产重整，从业人数三年减少 超过1700万人。大量从业者转行、待业、降薪、被动“优化”。

在不少企业内部，N+1赔偿已经成了“稀缺福利”。这不是周期波动，而是结构性收缩。

再看杭州。

曾经的万人摇红盘，有业主最终选择卖房，理由只有一个：每天等电梯20分钟，长期情绪崩溃。房子再热门，住得不舒服，也没有意义。数据同样清晰：

2025年杭州二手房成交量同比下降6%，价格同比下跌5.7%，外地购房占比明显回落，“靠外地人接盘”的逻辑，正在快速失效。

不管是房地产、建筑业，还是普通人的资产选择，一个共识正在形成：旧模式已经走到尽头。

未来更重要的，不是赌趋势，而是降低不确定性；不是寻找底部，而是提升抗风险能力。

你认为这是楼市见底的信号，还是一次有限度的托底尝试？欢迎在评论区说出你的判断。