上海顾村，房价从2010年18000涨到64000，如今价格分化差距明显

每年春天，顾村公园的樱花如约盛开，游人如织。而在公园四周那些建成于不同年代的楼群里，关于房价的讨论却有着另一番光景，与樱花的绚烂短暂形成一种沉默的对比。

顾村的故事，在上海楼市版图中一直有些特别。它拥有双地铁、大公园、三甲医院和大型商业体，这些要素单独拎出来都足以支撑一个板块的预期。

然而，当人们谈论起外环线的房价时，顾村却常常与“洼地”、“跑输”这些词联系在一起。这里的房价轨迹，并未沿着配套升级的蓝图直线上升，而是走出了一条独特的曲线。

01 起步：与南翔齐平的“外环起点”

大约在2010年至2012年间，是顾村作为一个新兴居住板块被广泛认知的起点。2010年底，地铁7号线通车，将顾村与静安寺直接相连。

那时，顾村与嘉定的南翔站在近乎同一起跑线上，两者新房价格不相上下，都在18000-19000元/平方米的区间。

彼时的顾村，吸引的是第一批被市区高房价挤压出来的刚需客群，以及看好宝山主城片区发展的早期买家。

板块内以保利叶上海、保利叶语为代表的早期商品房社区，奠定了最初的城市界面。尽管当时周边仍显空旷，但“双轨交规划”、“大型居住社区”的概念已经为市场描绘了初步的蓝图。

对于很多购房者而言，选择顾村是一个权衡距离、价格与未来潜力的折中选择。

02 爬坡：规划加持下的缓慢上行

从2012年到2016年，顾村的房价随着上海楼市整体上行而缓慢爬升。这一时期，规划的利好不断释放：15号线规划落定，确立了“双轨交”的格局。

华山医院北院投入使用，提升了板块的公共配套能级；龙湖天街的商业规划也提上日程。这些实实在在的配套进展，给了市场信心。

到2016年左右，板块内的品质二手房价格逐渐爬升至40000-45000元/平方米的水平。例如，保利叶上海在2016年3月的成交价达到约44000元/平方米。

此时的顾村，凭借不断兑现的配套，稳住了“北上海刚需重镇”的地位。购房者群体仍然以在市区工作的首次置业刚需为主，他们看中的是这里相对于市区的价格优势，以及日益完善的基本生活条件。

03 顶峰：预期透支与板块分化的高点

顾村房价的顶峰出现在2021年至2022年上半年，这也是上海楼市整体情绪最热烈的时期。在普遍乐观的氛围中，板块内部分品质较好的二手房价格被推至历史高位。

标杆小区保利叶上海的成交单价在2022年达到了约64000元/平方米的峰值。然而，这个顶峰背后已暗藏隐忧。与同为外环板块的南翔、莘庄相比，顾村的房价涨幅已显乏力，价差逐渐拉大。

市场内部也开始剧烈分化：少数品牌商品房价格高企，而大量的动迁安置房源（如馨佳园、菊泉新城等）则涨幅有限。

这种分化揭示了板块的一个根本性问题：以动迁房为主的庞大供应量，和相对薄弱的高端购买力支撑。许多在高点买入的购房者，其决策是基于对“规划蓝图”和“板块补涨”的预期，而非坚实的产业与人口基础。

04 转折：预期落空与价格体系的松动

转折点清晰地发生在2022年下半年。房地产市场调整，首先击穿了那些预期过高、支撑不足的区域。

顾村由于自身产业结构偏传统（以机器人产业园及汽车零部件为主，高薪岗位有限），未能形成强大的本地购买力蓄水池。

当外部市场遇冷，市区外溢需求减弱时，板块的内生动力不足问题暴露无遗。

挂牌房源数量激增，但成交急剧萎缩。曾经的价格标杆开始松动，购房者普遍转入观望。更重要的是，板块长期依赖的“规划叙事”魅力减退。

例如连接市区的宝嘉线等关键交通规划进展迟缓，削弱了市场信心。顾村的房价体系，从之前的分化上涨，进入了全面松动的阶段。

05 探底：价格回调与价值重估

随后的两年多时间，是顾村房价深度回调与价值重估的过程。这次回调的幅度，在上海外围板块中显得尤为突出。

至2024年底，此前价格标杆保利叶上海的成交价，从高点的64000元/平方米回落至44000元/平方米左右，几乎回到了2016年的水平。部分动迁房小区的价格回调幅度更大，普遍超过了25%。

这次探底，实质上是对板块过往“价值泡沫”的一次彻底挤压。它让市场清醒地认识到，在缺乏高端产业和收入支撑的前提下，单靠居住配套难以维持房价的持续上涨。

新房市场也受到影响，例如潘广路TOD项目招商时代乐章，即便具备地铁上盖优势，去化也面临挑战。整个板块的房价，需要在一个更务实的基础上寻找新的平衡点。

06 当前：2026年初的“洼地”现实与市场分层

进入2026年，顾村楼市呈现出典型的“高性价比刚需洼地”特征。根据最新数据，顾村二手房参考均价约为34987元/平方米。市场内部层次分明：

第一梯队是房龄较新、品质维护良好的少数商品房小区，如保利叶语等，单价仍能维持在40000-50000元/平方米的区间，但成交稀疏。

第二梯队是大量的动迁房和早期商品房，构成了市场的主体，价格集中在30000-38000元/平方米。这部分房源供应量巨大，竞争激烈，是“价格洼地”的主要构成部分。

新房市场方面，价格受到限价指导，但去化压力普遍存在，与周边二手房价格形成互动。

当前市场的另一个显著特征是，购房者极度理性，对价格的敏感度极高，任何交易都伴随着大幅度的议价。

07 对比：不同时期群体的资产账本

回顾近十年的周期，在不同时间点进入顾村市场的群体，资产状况差异巨大。

早期的“拓荒者”：在2010-2012年以18000-20000元/平方米购入的群体，尽管经历了价格回调，但由于入手成本极低，其房产仍保有显著的账面增值。他们是板块基础配套从无到有的受益者。

爬坡至顶峰的“追随者”：在2016年至2021年间购入的群体，境况则分化明显。其中在2016年以40000元/平方米左右价格买入的购房者，经历了“过山车”，资产大致回到原点。

而在2021年高点接盘的购房者，则面临显著的账面浮亏，特别是那些使用了高杠杆的买家，压力巨大。

当前的“淘金客”：对于现在的潜在买家而言，选择面宽了许多，可以用更低的总价触及之前更贵的房源。

但他们最大的疑虑在于，这个“洼地”是价值低估的机遇，还是增长乏力的常态？决策的核心从“追逐增值”变成了“权衡居住成本与价值”。

08 观望：在“性价比”与“天花板”间权衡

当下的顾村市场，买卖双方在“高性价比”的共识下，进行着谨慎的博弈。

卖家，尤其是动迁房业主，心态已从“保值增值”转向“务实变现”。面对海量的同质化竞争，他们不得不接受大幅度的议价，挂牌价与成交价之间存在显著的差距。而持有品质房的业主，则更多选择惜售，等待不确定的转机。

买家则显得格外从容和挑剔。他们认可顾村作为“居住容器”的实用性：双地铁通勤、大型商业和公园满足日常生活。

但在出手时，他们会反复比较，并将顾村与杨行、上大等北上海其他刚需板块进行横向对比。他们的普遍心态是：“既然价格长期低迷，那就更没有着急入场的理由。”

投资属性已几乎从购房决策中剔除，纯粹的自住需求，且对通勤距离有严格要求的客群，成为了市场的绝对主力。

09 结语

傍晚，龙湖天街的灯光照亮了刘行地铁站周边，人流穿梭。与繁华商业体一街之隔的，是连绵的居民楼，窗户里透出星星点点的灯光。樱花季的热闹与楼市的冷清，在这里并行不悖。

房价的涨跌曲线，是宏观经济与区域发展的注脚，但对于大多数居住于此的人来说，日子是关于每天乘坐7号线拥挤的通勤，是关于周末去公园散步或是在商场聚餐的日常。

无论当初是以何种价格购入这个“容器”，当它承载起一日三餐、四季更迭的生活时，那些关于数字的忧虑便会暂时退居幕后。

顾村，就像它的名字一样，在城市的扩张中，始终保持着一种介于“城”与“村”之间的稳定状态，为无数家庭提供着一个实在的落脚点。