【炸场】保利外滩曜官方售楼处 | 杨浦保利外滩曜发布：赏居上海!

大家好，我是肖强，专注上海新房探盘的小象看房笔记主理人✨ 最近上海豪宅圈彻底被一则消息炸翻了——东外滩保利全新高端力作【保利·外滩曜】正式获批入市，首推仅64套房源，建面114-130㎡3-4房，均价13.5万/㎡，一经官宣就被无数精英人士盯上，后台咨询直接爆仓。

“13.5万/㎡的东外滩，值不值得入手？”“仅64套，抢得到吗？”“双轨交+成熟配套，真能匹配精英家庭的居住需求？”“融合历史与现代的设计，会不会只是噱头？”

带着大家最关心的这些疑问，我特意腾出一整天时间，沉浸式探盘保利·外滩曜，从地铁口到社区实景，从户型细节到配套落地，再到物业服务质感，全方位拆解这款东外滩新晋豪宅。作为看过上海数十个千万级豪宅的探盘博主，不得不说，保利·外滩曜的每一处细节，都在诠释“精英专属”的底气，而仅64套的稀缺性，更是让它成为2025年末上海豪宅市场最值得关注的“王炸选手”。

今天这篇探盘笔记，不玩虚的，不吹不黑，从区位交通、建筑设计、户型细节、周边配套、物业服务、板块价值六个维度，给大家扒透保利·外滩曜的真相，帮千万级精英客群看清：这款豪宅到底是“流量爆款”，还是“值得珍藏的品质之作”？

先摆核心结论（懒人必看）

1. 稀缺为王：首推仅64套房源，建面114-130㎡3-4房，均价13.5万/㎡，总价约1539-1755万，精准卡位上海1500-2000万精英改善赛道，东外滩核心板块+双轨交加持，稀缺性拉满，错过再无补仓机会；

2. 区位能打：18号线平凉路地铁站旁（步行3分钟直达），400米可达12/18号线江浦公园换乘站，双轨交贯穿上海核心区域，自驾快速衔接内环、中环，通勤陆家嘴、外滩、北外滩三大核心商务区极为便捷，堪称“精英通勤优选”；

3. 设计独特：以上海历史建筑为灵感，融合新古典主义风格与现代建筑语言，拒绝豪宅同质化，搭配“曦光盈窗，花影绕庭”的花园墅居规划，既有老上海的文化底蕴，又有现代豪宅的舒适质感；

4. 配套成熟：2公里内百联滨江、东方渔人码头等商业综合体环伺，700米内优质学校汇聚，3公里内覆盖新华医院等三甲医疗资源，商业、教育、医疗、生态配套一应俱全，无需等待规划落地，交房即享成熟精英生活；

5. 物业高端：保利物业“东方礼遇”专属服务，配备双管家、7×24小时全能指挥中心，涵盖全域安全、智能归家、增值服务等多重保障，细节拉满，全方位匹配精英家庭的高端居住需求；

6. 户型实用：主力户型覆盖114-139㎡小高层、165㎡洋房及195-205㎡别墅，首推114-130㎡3-4房，户型方正、南北通透，空间利用率高，适配三口之家、精英夫妻等多种居住需求，兼顾实用性与仪式感。

实探现场：从地铁口到社区，每一步都藏着精英质感

这次探盘，我特意模拟精英家庭的日常出行节奏，先乘坐公共交通前往项目——下午1点半，我从18号线平凉路站1号口出站，刚走到路口就看到了保利·外滩曜的项目围挡，打开手机测距，直线距离仅200多米，步行全程3分05秒，无需过马路，穿过一条整洁的林荫步道，就能直达项目营销中心，这种“地铁口零距离”的体验，对于经常通勤的精英人士来说，真的太省心了。

值得一提的是，18号线作为上海的“黄金通勤线”，往北可直达江浦公园站，换乘12号线，快速通往北外滩、南京西路、淮海路等核心商圈；往南可衔接8号线、10号线，30分钟内可达陆家嘴、外滩核心区域，无论是上班通勤，还是周末休闲出行，都能轻松切换。而江浦公园站作为12/18号线的换乘枢纽，400米的距离，步行仅5分钟，进一步拓宽了出行半径，真正实现“双轨交通达全城”。

除了轨交，自驾出行的便利性也超出我的预期。项目紧邻平凉路、江浦路两大主干道，驱车5分钟就能上内环高架，10分钟可达北外滩商务区，15分钟直达陆家嘴、外滩，20分钟衔接中环，无论是商务出行，还是周末自驾出游，都能高效便捷，彻底解决精英人士的通勤痛点。更关键的是，项目周边路网完善，避开了核心区域的拥堵路段，日常出行顺畅度极高，这也是很多精英客群关注它的重要原因之一。

走到项目营销中心门口，首先被它的建筑气质吸引——没有夸张的装饰，也没有繁琐的设计，整体呈现出一种低调奢华的质感，新古典主义的线条搭配现代玻璃幕墙，既有老上海历史建筑的厚重感，又有现代豪宅的简约大气，阳光洒在建筑立面上，光影交错，氛围感拉满。据现场工作人员介绍，项目的设计灵感源自上海老洋房等历史建筑，特意保留了新古典主义的经典线条，同时融入现代建筑的通透感，打造出“既有文化底蕴，又不失现代美学”的独特气质，在当下同质化严重的豪宅市场中，显得尤为珍贵。

进入营销中心内部，整体装修风格与建筑外观相呼应，简约大气又不失细节，大理石地面搭配暖色调灯光，搭配绿植点缀，营造出舒适又高端的氛围，没有过度奢华的堆砌，却处处彰显精英品味。工作人员热情接待了我，并详细介绍了项目的整体规划，其中最让我印象深刻的，就是项目的花园墅居规划和高端物业服务。

据介绍，保利·外滩曜整体规划遵循“曦光盈窗，花影绕庭”的理念，打造低密度花园社区，楼栋间距宽敞，充分保证每一户的采光和通风，社区内部打造了景观步道、中心花园、休憩凉亭等多个休闲空间，搭配四季绿植，让业主在繁忙的工作之余，能够享受静谧的自然时光，实现“闹中取静”的精英生活愿景。无论是清晨在景观步道散步，还是傍晚在中心花园休憩，都能感受到自然与生活的完美融合。

而物业服务方面，更是保利·外滩曜的一大亮点。项目配备保利物业“东方礼遇”专属服务，依托保利物业在全国191城的服务经验，以及在上海11个高端项目的积淀，组建全能管家团，推行“双管家”服务，从日常的快递配送、宠物喂养，到建筑维护、景观养护，每一个细节都做到贴心周到。同时，项目采用无感归家设计，搭配智能车牌识别系统，地库巡逻与车辆清洁等增值服务，进一步提升业主的尊崇感；7×24小时全能指挥中心，实现10分钟响应、30分钟反馈，24小时巡逻与儿童消防培训等举措，全方位筑牢社区安全防线，让精英业主住得安心、放心。

随后，工作人员带我参观了项目的实景示范区，虽然目前还未完全建成，但从已呈现的部分就能看出项目的品质——景观步道铺设平整，绿植搭配错落有致，休憩凉亭设计精致，细节之处尽显用心；建筑外立面的线条流畅，玻璃幕墙的通透感极强，搭配新古典主义的装饰，颜值与质感并存。据了解，项目后期还将打造业主专属休闲区域，进一步提升居住舒适度，全方位匹配精英家庭的高端居住需求。

户型深析：114-130㎡3-4房，兼顾实用与仪式感，适配精英生活

对于精英客群来说，豪宅的户型不仅要满足居住需求，更要彰显品味与仪式感，同时兼顾实用性，拒绝“华而不实”。当下上海豪宅市场，很多项目过度追求“大尺度”，却忽略了空间的实用性，导致很多户型存在空间浪费、布局不合理等问题，而保利·外滩曜的户型设计，却完美平衡了仪式感与实用性，每一个空间都做到了“物尽其用”。

项目的主力户型涵盖114-139㎡小高层、165㎡洋房及195-205㎡别墅，此次首推的是114-130㎡3-4房，也是最受精英客群关注的户型，既能满足日常居住需求，又不会过于冗余，总价控制在1500-1800万之间，性价比凸显。这次探盘，我重点参观了114㎡三房两厅两卫和130㎡四房两厅两卫两个主力户型，每一个户型都有自己的亮点，适配不同的精英居住需求。

先看114㎡三房两厅两卫，这是项目的入门级精英户型，总价约1539万，适合精英夫妻、三口之家居住。户型整体采用方正布局，南北通透，客厅朝南，连接超大景观阳台，阳台宽度达到1.6米，长度超过5米，既能作为休闲区，摆放沙发、茶几，享受午后阳光，也能作为观景区，俯瞰社区花园景观，仪式感拉满；餐厅紧邻厨房，采用餐客一体设计，空间通透开阔，朋友小聚、家庭聚餐都不会显得拥挤，厨房采用U型设计，操作台面宽敞，预留了双开门冰箱的位置，同时配备独立家政间，让家务打理更加便捷，完美贴合精英家庭的生活习惯。

三个卧室分布合理，动静分离，避免了休息区与活动区的相互干扰，保证了业主的私密性。主卧朝南，面积约16㎡，配备独立卫生间和步入式衣帽间，同时带有飘窗，采光充足，空间宽敞，放下1.8米的大床、衣柜、梳妆台后，还有足够的活动空间，既能满足休息需求，又能彰显精英品味；两个次卧面积都在10㎡以上，朝南的次卧可以作为儿童房，朝北的次卧可以作为书房、客房，灵活切换，满足不同的居住需求。值得一提的是，卫生间采用干湿分离设计，配备智能马桶、恒温花洒等高端配置，细节之处尽显高端，同时所有卧室都配备了隔音门窗，有效隔绝外界噪音，让业主能够享受静谧的居住时光。

再看130㎡四房两厅两卫，这是项目的主力户型，总价约1755万，适合三口之家、多孩家庭或经常有亲友来访的精英家庭。这个户型在114㎡户型的基础上，进一步扩大了空间尺度，同时增加了一个房间，实用性更强。客厅采用横厅设计，面宽达到6.2米，连接全景落地窗，采光效果极佳，阳光可以直接洒满整个客厅，让房间显得明亮通透；餐客一体的设计，搭配独立的玄关，不仅提升了空间的层次感，也保证了业主的私密性，玄关处配备了定制鞋柜，收纳空间充足，让日常出行更加便捷。

主卧的尺度更是惊艳，面积达到20㎡，采用套房设计，独立卫生间配备浴缸、双台盆、智能马桶，步入式衣帽间空间宽敞，足以容纳夫妻双方的衣物、鞋子、配饰，同时带有270度转角飘窗，采光充足，视野开阔，躺在床上就能欣赏社区园林景观，仪式感拉满。三个次卧面积都在11㎡以上，朝南的次卧可以作为老人房，采光充足，方便老人休息；另外两个次卧可以作为儿童房、书房，灵活切换，满足不同的居住需求。此外，这个户型还配备了独立的储物间，可以用来存放杂物、家电，让家里更加整洁有序，同时厨房采用中西厨设计，既能满足日常做饭的需求，也能举办小型家宴，彰显精英业主的品味。

除了首推的两个户型，项目的165㎡洋房和195-205㎡别墅户型也十分亮眼。165㎡洋房采用低密度设计，南北通透，空间宽敞舒适，配备独立露台，让业主能够享受自然与生活的完美融合；195-205㎡别墅则打造了地上地下多层空间，配备私家花园、露台、地下会所等，私密性极强，既能满足居住需求，又能作为私人社交场所，全方位匹配高端精英家庭的居住与社交需求。

整体来看，保利·外滩曜的户型设计，最大的亮点就是“兼顾仪式感与实用性”，没有多余的空间浪费，每一个空间都能发挥最大的价值，同时南北通透、超大采光窗、动静分离等设计，也大大提升了居住舒适度；高端配置与细节设计，更是全方位匹配精英家庭的生活习惯，无论是三口之家，还是高端精英夫妻，都能找到适合自己的户型。

板块配套：成熟兑现，15分钟精英生活圈，无需规划画饼

对于精英客群来说，买房不仅买的是一套房子，更是一种生活方式，成熟、高端的配套，才能真正提升居住幸福感，也才能匹配精英阶层的生活需求。而保利·外滩曜最让人放心的一点，就是它的配套全部都是“现成的”，无需等待规划落地，交房就能享受成熟的精英生活，这也是它区别于市面上很多豪宅项目的最大优势。

商业配套方面，项目周边2公里范围内，聚集了百联滨江购物中心、东方渔人码头、宝地广场等多个核心商业综合体，涵盖了高端购物、特色餐饮、休闲娱乐、亲子体验等多种业态，满足精英家庭的一站式生活需求。百联滨江购物中心作为东外滩板块的核心商圈，入驻了星巴克、奈雪的茶、盒马鲜生、万达影城等众多知名品牌，无论是日常购物、吃饭，还是周末看电影、逛街，都十分便捷；东方渔人码头则以“老上海渔人文化”为特色，融合了高端餐饮、文化体验、休闲娱乐等业态，这里有很多网红餐厅、特色咖啡馆，是精英人士周末休闲、社交的首选之地，傍晚时分，还能欣赏黄浦江的江景，氛围感拉满。

除此之外，项目周边还有很多高端便利店、生鲜超市、特色餐饮，步行10分钟内就能到达，日常买菜、购物、用餐十分方便，真正实现了“下楼即繁华，出门即商圈”的精英生活体验。同时，周边银行、高端酒店、写字楼等配套也十分齐全，建设银行、工商银行、招商银行等多家银行环绕，高端酒店、写字楼汇聚，无论是日常办理金融业务，还是商务接待，都十分便捷，全方位匹配精英人士的工作与生活需求。

教育配套方面，项目周边教育资源丰富，700米内汇聚了多所优质学校，涵盖幼儿园、小学、中学，形成了一站式教育体系，满足孩子从幼儿园到中学的教育需求。周边有上海市杨浦区平凉路第三小学、上海市杨浦区复旦实验中学、上海市杨浦区民办打一外国语小学等多所优质学校，其中平凉路第三小学是杨浦区的重点小学，教学质量过硬，师资力量雄厚；复旦实验中学则是一所综合性优质中学，教学水平和口碑都很不错，能够为孩子提供良好的教育环境，让精英家庭的孩子在家门口就能享受优质教育资源，无需为孩子的教育问题发愁。

医疗配套方面，项目3公里内覆盖了新华医院、上海市第一人民医院（北院区）等多家三甲医疗资源，其中新华医院是一所综合性三甲医院，科室齐全，医疗设备先进，医疗水平过硬，能够为业主提供全方位的医疗服务，无论是日常就医，还是疑难病症的诊治，都能得到优质的医疗保障，为精英家庭的家人健康保驾护航。同时，周边还有多家社区卫生服务中心、高端体检中心，步行15分钟内就能到达，日常体检、小病就医十分便捷，进一步提升了居住的便利性。

生态休闲方面，项目周边生态资源丰富，紧邻江浦公园、平凉公园等多个休闲公园，步行15分钟内就能到达，同时距离黄浦江滨江步道仅1.5公里，步行20分钟就能到达，是精英人士日常休闲、健身、放松的好去处。江浦公园占地面积较大，园内绿植覆盖率高，有湖泊、草坪、景观步道、休憩凉亭等多个区域，清晨可以在这里跑步、健身，傍晚可以在这里散步、休憩，享受静谧的自然时光；黄浦江滨江步道则是上海最具特色的休闲步道之一，在这里可以欣赏黄浦江的江景，远眺外滩、北外滩的美景，周末带着家人在这里散步、野餐，享受惬意的亲子时光，也可以约上朋友在这里骑行、聊天，放松身心。

除此之外，项目周边的生活配套也十分完善，社区周边有多个高端社区，居住氛围浓厚，邻里圈层优质，都是上海的精英人士，能够为业主提供良好的居住氛围和社交环境。同时，周边公交线路众多，45路、137路、317路等多条公交线路环绕，能够直达上海各个区域，对于不依赖轨交和自驾的业主来说，出行也十分便捷。更值得一提的是，东外滩板块正在不断升级，周边配套还在持续完善，未来板块价值还将进一步提升，居住舒适度也将进一步提高。

板块价值：东外滩核心，双轨交加持，千万级豪宅的“潜力股”

聊完项目本身，我们再聊聊东外滩板块的价值，毕竟对于精英客群来说，买房不仅要考虑居住舒适度，还要考虑板块的升值潜力，选择一个有潜力的板块，不仅能享受优质的居住体验，还能实现资产的保值增值，而东外滩板块，无疑是上海最具潜力的高端板块之一。

东外滩作为上海“黄浦江畔三大核心板块”之一，与外滩、北外滩并称为“外滩金三角”，地理位置十分优越，地处黄浦江畔，拥有得天独厚的江景资源，同时也是上海历史文化底蕴最深厚的板块之一，老洋房、历史建筑汇聚，既有老上海的风情，又有现代都市的繁华，是上海高端住宅的聚集地，也是精英人士的首选居住板块。

随着上海城市规划的不断推进，东外滩板块迎来了前所未有的发展机遇，板块内交通、商业、教育、医疗等配套不断完善，12号线、18号线双轨交贯穿，内环、中环快速衔接，交通便利性不断提升；同时，板块内正在推进旧区改造、产业升级，高端写字楼、高端商业、高端住宅不断涌现，产业集聚效应日益凸显，大量精英人士、高端人才涌入，住房需求不断增加，板块价值不断提升，成为上海高端楼市的“潜力股”。

从房价来看，根据2026年2月上海新房房价数据显示，上海新房均价为69800元/㎡，东外滩板块作为上海的高端核心板块，新房均价普遍在12-15万/㎡之间，而保利·外滩曜的均价为13.5万/㎡，处于板块均价的中间水平，性价比凸显。对比周边同品质二手房，目前东外滩板块同类型高端社区的二手房挂牌价普遍在14-16万/㎡之间，保利·外滩曜的新房均价为13.5万/㎡，存在一定的价格优势，对于精英客群来说，买入门槛更低，同时也能规避二手房的折旧、税费等问题，实现资产的保值增值。

更关键的是，东外滩板块核心区域的高端住宅十分稀缺，尤其是双轨交旁、配套成熟的新盘，更是供不应求，很多精英客群想在东外滩买一套高品质的豪宅，却找不到合适的房源。保利·外滩曜的推出，正好填补了板块内的市场空白，首推仅64套房源，稀缺性拉满，再加上保利发展的品牌加持，品质有保障，成为东外滩板块的“标杆性豪宅”，也成为精英客群的“必抢房源”。

保利发展作为国内知名的高端房企，实力雄厚，开发经验丰富，在上海打造了多个高端住宅项目，口碑良好，品质有保障，无论是建筑设计、工程质量，还是物业服务，都处于行业领先水平。而保利·外滩曜作为保利发展在东外滩打造的全新高端力作，更是集合了保利的顶尖资源，从设计、规划、施工到物业服务，每一个环节都精益求精，致力于为上海精英阶层打造高品质的居住体验，这也是很多精英客群信任保利·外滩曜的重要原因。

探盘总结：1500万级精英改善，这款豪宅值得抢吗？

经过一天的沉浸式探盘，我对保利·外滩曜有了更直观、更全面的了解，总结下来就是：这是一款“无明显短板”的全能型精英豪宅，适合1500-2000万级、注重居住品质、依赖通勤、追求成熟配套、看重板块潜力的精英客群，尤其是在陆家嘴、外滩、北外滩上班的精英人士，以及有孩子的精英家庭，这款项目绝对值得重点关注。

它的优势十分明显：东外滩核心板块加持，地理位置优越，双轨交贯穿上海核心区域，通勤便捷，完美匹配精英人士的通勤需求；融合历史与现代的建筑设计，拒绝同质化，既有文化底蕴，又有现代质感，颜值与品质并存；首推仅64套房源，稀缺性拉满，错过再无补仓机会；周边配套成熟，商业、教育、医疗、生态配套一应俱全，交房即享精英生活，无需等待规划落地；保利物业“东方礼遇”专属服务，双管家加持，细节拉满，全方位匹配精英家庭的高端居住需求；户型实用，兼顾仪式感与实用性，适配多种精英居住需求，性价比凸显；保利品牌加持，品质有保障，板块潜力巨大，资产保值增值能力强。

当然，它也有一些小小的不足：比如首推户型以114-130㎡3-4房为主，对于追求超大尺度的高端精英客群来说，可能需要等待后期推出的洋房、别墅户型；比如项目周边有部分老小区，虽然不影响整体居住体验，但可能会对部分追求纯粹高端居住氛围的客群有一定影响；再比如，13.5万/㎡的均价，对于部分精英客群来说，买入门槛相对较高，需要一定的资金实力。

但总体来看，优势远大于不足，在当下上海1500-2000万精英豪宅赛道中，保利·外滩曜的综合实力堪称“佼佼者”。尤其是东外滩核心板块+双轨交+稀缺房源+成熟配套+高端物业的组合，在上海豪宅市场中极为稀缺，既能满足精英人士的居住需求，又能实现资产的保值增值，无疑是精英客群的“闭眼抢”选择。

最后给大家一个真诚的建议：如果你是1500-2000万级精英客群，注重居住品质，依赖通勤，追求成熟配套，看重板块潜力，同时喜欢有文化底蕴又不失现代质感的豪宅，那么保利·外滩曜一定要重点关注，首推仅64套，竞争十分激烈，建议尽快预约看房，实地感受项目的品质与质感，抓住这次难得的机会；如果你是刚需客群，预算有限，那么这款项目可能不太适合你，建议看看东外滩板块内的刚需盘；如果你追求极致的超大尺度和高端品质，预算在2000万以上，那么可以等待项目后期推出的洋房、别墅户型。

好了，今天的探盘笔记就到这里了，我是肖强，专注上海新房探盘，带你看清每一个新房的真相，避开买房坑。后续我会持续关注保利·外滩曜的开盘动态、房源余量，第一时间给大家带来最新消息，记得关注@小象看房笔记，买房不迷路✨

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