上海楼市暖冬 二手房同比猛增26.69%

据上海中原地产数据显示，2026年1月上海二手住宅成交2.03万套，环比微跌0.38%，同比增加26.69%，二手房走出了暖冬行情。

图：上海二手住宅成交套数走势

数据来源：网上房地产、上海中原整理

成交维持活跃 外环外成交保持活跃

虽然进入传统淡季，但成交延续去年末的快节奏。从网上房地产每日网签数据可以看出，工作日继续保持在500套以上，双休日单日均能超过1千套。继续和新房产生明显反差，二手房挂牌房源多，价格依旧有谈判空间，同等价位的房源，地段要比新房好很多，最重要的是价格实惠。

空间分布上和前期大致格局类似，近郊依旧是交易主力。大浦东成交4723套，环比增加6.54%。宝山排名第二，成交2164套，环比增加7.18%。闵行排名第三，成交2029套，环比增加2.22%。可见活跃区域交易进一步提升。从环线分布来看，外郊外占比超过50%，说明近期刚需入市继续保持稳定。

低价房成交保持活跃

成交活跃的同时是挂牌总量继续在缩水，1月新增挂牌量不多，个别周度甚至只有3千多套新增，而消化特别快，因此挂牌总量在进一步下滑。从上海中原二手房报价指数走势来看，去年12月下半月开始，报价指数连续反弹，换而言之，房东的预期开始转变，降价“砸盘”案例最近2个月很少见到。

1月延续低总价成交活跃的格局，总价300万以内的刚需房源占比达到68.92%，虽然比前期略降2个百分点，但始终在高位运行。典型的交易活跃小区如曹杨二村，曹杨三村等等。这和最近2个月上海旧改预期有关联。就在前几天浦东、徐汇、静安三区开始国企收购老公房，这样或进一步加速此类房子的流转。事实上，最近2个月，此类房源的房价趋于稳定，止跌信号明显，甚至个别小区挂牌价格出现小幅上涨。总体来看，1月房价跌幅明显收窄，看空预期明显好转。

市 场 分 析

上海二手房成交连续3个月保持在2万套以上，1月出现淡季不淡的现象，楼市暖冬行情给市场带来很多信息。有这样结果是几方面共同因素导致：

一方面是季节性因素，年末会有翘尾行情，今年农历新年比较晚，有足够时间做交易，叠加新房供应短缺，二手是非常好的选择，并且热度开始向300万以上传递；

另一方面，政策面、消息面不断释放暖意，比如换房个税抵扣再延续2年，上海旧改预期等，促使买家加快决策步伐。

此外，随着成交量持续释放，挂牌量不断下行，从价格角度来看，继续下行压力在稳定释放中，不少房东开始收缩议价空间，这些都是积极信号。年初的表现可以看出今年的小阳春已经稳了。