扬州漕河，房价从2015年8000涨到29000，如今价格分化震荡盘整

瘦西湖的水汽，似乎总能蔓延到不远处的漕河。这里的街巷比景区边清净，生活味道却更浓。

早上，老虎山路的早餐铺子排着队；傍晚，从梅岭小学接孩子的家长，会顺便在漕河路菜场带把青菜回家。

漕河在扬州人心里，是个特别的存在。它紧挨着瘦西湖风景区，却不算纯粹的旅游区；它被归在邗江区，生活便利程度却不输老广陵。

这里的房子，大多有些年纪，但住惯了的人舍不得搬走。路不宽，树荫浓，生活是慢的、具体的。

这里的房价曲线，也画出了一段独特的弧线。它随着老城厢的“价值发现”而攀升，因优质学区的加持而坚挺，最终也躲不开大势下的调整与回归。

01 起步：老城厢的“安静”岁月（约2015-2016年）

大概在2015年前后，扬州楼市的焦点还在西区的京华城、或者东南的新城。像漕河这样的老城区域，在很多人眼里是“熟透了”的地方。

该建的早就建完了，生活固然方便，但缺少新鲜故事。因此，它的房价也体现着一种“成熟资产的稳重”。

那时，漕河片区的主体是大量的单位房改房、老商品房和一些真正的“巷子里的宿舍”。这些房子建于上世纪八九十年代，外观朴素，户型传统。

它们的价格，忠实反映了其作为“实用居住容器”的价值。根据当时扬州市场的整体水平推断，漕河片区的主流房价大约在8000元/平方米上下浮动。

这个价格，吸引的是地缘性极强的本地改善家庭，或是为孩子上学做长远打算的家长。市场平静无波，交易大多在邻里介绍间就完成了。

02 爬坡：价值被发现（约2017-2020年）

变化是从悄无声息中开始的。大约从2017年起，市场的热度开始向三四线城市传导，扬州整体房价进入上升通道。

与此同时，一种新的居住观念在抬头：人们开始厌倦新区巨大楼盘的同质化，重新发现老城成熟配套的便捷与烟火气。

漕河，恰恰成了这种思潮的受益者。它“出则繁华（靠近文昌阁商圈），入则宁静”的特质被重新解读。更重要的是，其所属的梅岭学区价值，在家长群中的共识度越来越高。

这双重因素推动漕河房价开启了温和但持续的爬坡。到2018、2019年，片区均价逐渐突破10000元/平方米的心理关口。

一些房龄较新、有封闭小区管理的楼盘，价格开始领跑。市场情绪从“漠不关心”转向“关注”，但购买主力仍是实实在在的自住需求，投资客的身影并不多见。

03 顶峰：学区加持下的高点（约2021年前后）

2021年，在楼市一片火热的背景下，带有优质学区属性的板块几乎成为了“硬通货”。漕河的房价在这一时期达到了令人瞩目的高点。

彼时，片区内品质相对较好的二手房，挂牌价普遍站上了18000元/平方米，部分核心地段、户型稀缺的房源甚至敢于叫价超过20000元/平方米。

市场的分化在顶峰期表现得最为赤裸。以当时的数据看，第一梯队是拥有顶级学区搭配的“老破小”（如锦旺巷、史可法路的一些小区），单价可以高达23000-29000元/平方米，令人咋舌。

第二梯队是房龄十年左右、有物业的电梯小区（如阳光水岸、奥园观庭），价格在15000-20000元/平方米区间。

而大量无学区优势、无电梯、无现代物业的“三无”老小区，则构成了价格基底。尽管市场整体亢奋，但支撑漕河价格的逻辑非常清晰且残酷：教育资源的附价值，远远超过了建筑本身。

04 转折：狂热退潮，学区房神话松动（约2022年）

拐点在2022年不期而至。房地产调控与市场降温是宏观背景，而更直接的冲击，来自于教育均衡化政策的预期与讨论。关于“学区房”价值重估的疑虑，开始动摇了漕河房价最核心的基石。

市场预期一旦改变，观望情绪便迅速弥漫。最直观的表现是，带看量急剧下滑，而挂牌量却开始累积。卖方的心态从“奇货可居”转向“试探市场”，买方则不再急于购买。

那种为了一个入学名额而毫不犹豫下定的场景减少了。以漕河坊为例，其均价从高峰期的17000-18000元/平方米区间开始回落。市场交易进入僵持阶段，买卖双方开始了最初的、小心翼翼的心理博弈。

05 探底：价格体系的全面回调（约2023-2025年）

随后的两三年，是泡沫被挤压、价格体系全面重构的过程。调整是全方位的，但各层级承受的压力不同。

曾经被爆炒的“顶级学区老破小”，价格回调最为剧烈。虽然它们仍位居片区房价排行榜前列，但实际成交价已较巅峰期有了显著下滑。

而作为市场中坚的普通品质二手房，则经历了连续的价值回归。一个清晰的例子是漕河路99号小区，其均价从2024年的16000元/平方米，一路下调至2025年的12700元/平方米。

这一价格变化轨迹，极具代表性地反映了片区的探底过程。到2025年下半年，市场数据显示，漕河区域的二手房参考均价在15240元/平方米左右，同比上年下降了超过10%。

调整的深度和广度表明，这不仅是市场周期的波动，更是对过往畸形价值判断的一次修正。

06 当前：2026年初，一个高度分化的市场

进入2026年，漕河的市场呈现出前所未有的复杂分层。一个简单的“片区均价”已经难以描述全貌。当前，我们可以观察到至少三个截然不同的价格世界：

顶端学区资产层：以锦旺巷、史可法路周边为代表，尽管价格回落，但均价仍维持在20000-29000元/平方米的高位。它们是特定需求下的特殊产品，流动性低但价格坚挺。

主流品质居住层：这是市场交易（如果还有交易的话）的主体，包括一些2000年后建成的商品房小区。

它们的价格区间很大，从14000元/平方米（如漕河坊）到20000元/平方米（如奥园观庭）不等，具体取决于小区品质、物业和户型。

基础老旧住房层：大量八九十年代的老工房、宿舍楼构成了市场的基底。例如凤凰新村，均价仅在7719元/平方米。它们剥离了大部分金融属性，回归纯粹的居住功能。

07 对比：不同选择下的资产轨迹

站在2026年回望，在过去十年不同节点做出选择的家庭，其资产账本冷暖自知。

在2015-2016年市场起步期购入房产的家庭，无论买的是老工房还是早期商品房，由于入手成本极低（单价约 8000元），即便经历深度回调，资产仍保持了可观的账面盈余。他们是老城价值最原始的守望者和受益者。

在2021年前后市场顶峰期接盘的家庭，处境则较为被动。尤其是以近20000元/平方米单价购入非顶尖学区普通房产的买家，面临的价格缩水幅度可能接近甚至超过30%。他们的资产波动，深刻印证了“买在周期顶点”的风险。

对于当下的潜在买家而言，市场提供了更从容的挑选空间和更大的议价权。曾经高不可攀的标的，似乎触手可及。

但他们的困惑也更加深刻：价格是否已经见底？学区房的光环还会持续黯淡吗？这种不确定性，让每一次出价都充满犹豫。

08 观望：共识破裂后的漫长僵持

当前漕河的市场，陷入了典型的“买方不敢买，卖方不愿降”的僵局。共识已经破裂，新的平衡尚未建立。

卖方的信心，建立在对学区资源“稀缺性”的长期信仰上。许多业主认为，眼前的下跌只是周期性调整，扬州的优质教育资源终究是有限的，漕河的地理位置也无法复制。

因此，除非急用钱，他们宁愿将房子“挂在那里”，也不愿进行大幅度的价格让步。

买方的谨慎，则源于对未来的多重担忧。一是担忧房价仍未触底，今天买入明天继续贬值；二是担忧教育政策变化，使为之付出的巨额溢价化为乌有。

三是担忧老城区的居住体验（如停车难、户型旧）是否真正匹配当下的改善需求。于是，他们表现出极大的耐心，反复比较，议价苛刻，将决策周期无限拉长。

这种买卖双方的心理拉锯，导致市场流动性降至冰点。有价无市，成为了当前最真实的写照。

09 结语

黄昏时分，漕河坊沿街的店铺亮起了灯。下班的人骑着电动车拐进巷子，空气中飘着饭菜的香味。

老虎山路上，那家开了几十年的理发店，老师傅还在给老街坊剪着和十年前一样的发型。

房价的涨跌，是一直讨论的话题，是家庭账本上变动的数字。但生活在这里的人，日子依然沿着固有的节奏前行——早上送孩子去梅岭小学，傍晚在漕河边散步，周末去瘦西湖边遛个弯。

那些关于升值与贬值的计算，在日复一日的烟火气中，似乎也变得不那么紧要了。房子嵌在生活里，而生活，总在继续。