最高院：买房未过户被原房主抵押给银行，哪种情形可排除执行？

作者：周军律师.

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司法实践中有这样的案例，买房人购房未过户，但一直居住。原房主挂失房产证后重新办理新证，并将房产用于银行抵押贷款，后因逾期还贷被强制执行。

那么，买房未过户被原房主抵押给银行，哪种情形可排除执行？

人民法院案例库入库案例《新乐某某社诉路某某、石某某申请执行人执行异议之诉纠纷案》中明确：

金融机构对案涉房产抵押未现场勘查，未尽审慎审查义务，故即使买房人对购买案涉房产后多年未办理过户手续存在疏忽，亦不应影响其对案涉房产请求排除执行。

本案争议焦点为，路某某、石某某所购房产未过户被抵押能否排除抵押权执行。

路某某、石某某称其二人目前居住在新乐市码头铺镇南城西村里，购买的案涉房产自2010年儿子结婚后居住使用，提交了路某某、石某某名下无其他房产的证据。

故应依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零九条、第三百一十一条、参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判断石某某、路某某对案涉房产是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。

一、关于路某某、石某某与纪某某是否签订了真实有效的书面买卖合同问题。路某某、石某某称其于2004年8月30日与纪某某签订了书面买卖合同，因后续联系不上纪某某无法办理过户手续，多年后合同不慎丢失，但有其他证据足以印证其购买案涉房产的事实。　　二、路某某、石某某主张是基于生活所需购买案涉房产，提供了名下无其他房产的相关证据，对路某某、石某某是基于生活所需购买案涉房产且名下无其他房产的事实予以认定。

三、路某某、石某某购买案涉房产长期未办理过户手续，与纪某某居无定所、后又因犯盗窃罪受到刑法处罚等情节有关。

四、较之被申请人新乐某某社与纪某某的借款抵押合同而言，纪某某将案涉房产卖与路某某、石某某后再挂失房产证重新办证进行抵押，其行为违背诚信；新乐某某社对案涉房产抵押未现场勘查，未尽审慎审查义务，故即使路某某、石某某对购买案涉房产后多年未办理过户手续存在疏忽，亦不应影响其对案涉房产请求排除执行，路某某、石某某主张其对案涉房产享有排除强制执行的民事权益，予以支持。

最高人民法院在《人民法院案例库建设运行工作规程》（最高人民法院法〔2024〕92号）中要求：各级人民法院审理案件时，应当检索人民法院案例库，严格依照法律和司法解释、规范性文件，并参考入库类似案例作出裁判。

据此，上述案例对此后的类案判决将有法定参考作用。

周军律师提醒，即使买房人对购买案涉房产后多年未办理过户手续存在疏忽，亦不应影响其对案涉房产请求排除执行，在符合条件的情形下，仍可排除抵押权的执行。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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