丁祖昱：淡季不冷场，小阳春可期，年初压力大，全年会不错

在刚刚过去的新年首月，全国重点城市房地产市场整体进入传统供应和销售淡季，“整体偏冷、分化加剧、亮点闪现”的态势愈发显著。多数城市供需两端同步收缩，房企推售积极性低迷，购房者观望情绪浓厚，“只看不买”现象突出，以价换量效力减弱。而市场分化体现在多维度——

一是城市间以及城市内板块间分化，核心一线及强二线城市（如深圳、杭州）来访认购活跃度略高，弱二线及远郊区域陷入过冷区间，核心城区优质项目抗跌性凸显，远郊项目去化承压；

二是产品分化，击穿底价刚需盘、核心区改善和高端盘及特色产品（如上海风貌别墅）表现亮眼，普通改善及远郊刚需盘去化依旧低迷；

三是新房与二手房分化，二手存量交易主导格局进一步巩固，活跃度远优于新房，价格依然是刚需刚改客户高敏点。

房地产市场整体进入周期性淡季，楼地两市供求规模量缩价稳

2026年1月，受去年末集中推盘冲刺后休整和春节假期周期性扰动双重影响，房地产市场整体进入周期性交易淡季，多数城市新房供需双降呈量缩价稳态势。

供应端，房企进入休整期，推盘规模大幅缩减，部分城市如深圳、南京出现供应断层；

受供给不足制约多数城市新房成交面积环比下滑30%～60%，同比亦降20%创近一年来单月最低；

开盘和加推项目整体去化率偏低，比如上海1月18个入市项目平均去化率仅 16%，远郊项目、普通改善盘及存在噪音、配套不足等明显短板的项目去化惨淡；

多数城市项目案场来访购双降，成都、西安、郑州等城市盘均来访及认购量环比下滑二成，核心监测项目转化率普遍维持在3%～5%的低位，客户决策周期拉长。

土地市场同样呈现“供地放缓、底价成交、国企主导”的特征，仅少数核心地块具备热度。多数城市成交规模下滑，杭州、西安、上海等城市仅少量地块成交且多以底价成交，拿地主体以国企、央企为主，民企参与度低，房企拿地聚焦配套成熟、去化风险低的确定性地块，拿地策略从“唯地段论”转向“综合价值评估”，更关注产品可控性和去化确定性，对地块区位、开发条件要求更严格。

核心地段高端改善项目去化率高，销售表现依旧亮眼

1月份，杭州、天津等城市整体开盘去化率相对较高，分别为62%和68%，主要得益于核心地段高端改善项目入市提振。例如上海的陆家嘴太古源，加推60套房源，未使用中介渠道，当日去化50套，去化率83%；如天津的绿城尚玉蘭主打低密洋房，首开62套，当日去化率100%。杭州钱江世纪城的保利天珺1月30日加推当日去化75%；再如成都金融城板块的建发海耀推出82套当日即去化50套，均价7.4万元/平方米，销售额近14亿元。这类项目普遍产品力突出，同时精准定位高净值客户对资产配置的需要，成为市场持续热销亮点。

新房案场来访认购量回升，带动产品力或价格优势突出的高性价比项目销售大幅增加

1月份尤其是元旦假期，深圳、武汉、南京等诸多城市项目来访热度维持，武汉案场来访量和认购量同比分别增加17%和26%，金地大成乐府加推热销，老规存量盘广电光谷家击穿板块底价，案场来访及认购大幅上涨，单月实现 260套去化；成都刚需与豪宅客群决策效率提升，首访和再访成交率分别提高1pct和2pct；深圳同样来访升温，优质项目维持更稳定来访与认购规模。

来访和认购的增加成为价格或产品力优势项目销售大幅增加的有力支撑，高配低价成为最有力的营销手段，郑州、西安、杭州等多个城市项目都凭借高性价比优势认购量环比上升。

二手房成交规模“三连升”重回高位，占比超6成低总价房源价格稳态成型

克而瑞监测数据显示，2026年1月，全国重点20城市二手房成交面积约1483 万平方米，环比上升10%，同比增长25%，相比上年月均增11%。从走势变化来看，新年首月开门红，成交面积绝对量仅次于去年3月小阳春水平，为近13个月次高，继续保持去年四季度以来稳定回升势头实现“三连升”。

多数城市二手房活跃度优于新房，成为市场需求释放的主要渠道。北京、上海、深圳保持稳定回升同比增约20%，宁波、苏州、厦门、南京、成都、佛山等城市成交面积环比和同比双双大幅增长，仅少数城市出现小幅下滑。成交结构以刚需刚改户型为主，200万元内房源成交占比超过六成，110～140平方米户型成交占比继续提升，核心区次新二手房更受改善客群青睐。

当前二手交易市场整体仍呈现“量稳价弱、以价换量为主”的特征，成交规模上升主要在于去年四季度以来多地二手房价二次下跌突出高性价比，比如1月份，成都、郑州、济南等城市成交均价环比小幅下滑，买方议价空间持续扩大（成都成交折扣率降至 93%）。

与此同时，在北京、上海、杭州、成都等城市成交占比超6成的低总价房源（京沪300万元以下，杭州200万元以下、成都120万元以下）房价已经显著企稳。

克而瑞数据显示，去年四季度以来，上海200万元以下总价二手价格自去年11月趋稳，相反其他中等价位段和高总价段房源成交价格仍在加速下跌，杭州150万元以下总价段二手成交均价自去年10月稳定后12月已小幅回升，反观其他中高总价段均价仍在下行。

在二手成交量升价稳态势渐成之后，新增挂牌量也将自然而然会减少，北京、上海、长沙、济南等多个城市新增挂牌量环比回落10%～20%，部分转为观望部分或已转售为租。

尤其是低总价段房源整体呈现“挂牌降、成交稳”态势，价格短期保持平稳。上年12月北京上海总价300万元以下二手住房新增挂牌环比分别锐减60.2%和52.8%。

展望：2026年“小阳春”可期，全年大概率仍将“低开高走”

2月受春节假期扰动，各城市楼市将延续淡季态势，供求两端进一步下滑：新房供应与成交均环比回落，推盘以续销为主，去化率维持低位；二手房受业客返乡影响，成交量阶段性下滑。这种周期性影响都在各方预料之中且年年如此，无法代表市场真实运行情况。

我认为，3月有望迎来阶段性复苏，过去十年经验表明：年年行情不一样，年年“小阳春”都一样，年初压力大，全年会不错，今年大概率仍将呈现“低开高走”行情。

随着春节后供地重启、优质项目集中入市，市场活跃度逐步提升，但整体市场分化格局难以改变：核心区优质项目、刚需刚改及特色产品等高性价比项目仍将是成交主力，房企将聚焦产品力升级，品质竞争成为行业主流。二手房分流需求将延续，价格下行压力仍存在。

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作者简介：克而瑞联席董事长，普睿数智董事长，上海易居房地产研究院院长

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