你知道韩国人租房有多拼吗？

你知道韩国人租房有多拼吗？在韩国，租客不用按月付房租，只要一次性给房东一笔巨额押金，金额通常是房屋总价的50%~80%。比如一套价值100万的房子，你交70万押金，就能免费住两年，两年期满房东再把70万原封不动退还，听起来是不是爽翻了？租客免费住房，房东手握大额现金流，看似是双赢，但凡是听起来像天上掉馅饼的好事，地下往往早已挖好陷阱，里面还插满了尖刀。

今儿就带兄弟们拆解韩国的全租房模式。这模式听着高大上，说白了就是一场合法的庞氏骗局。假设首尔一套房市场价10亿韩元，房东会跟你说，别按月交房租了，直接付70%房价也就是7亿韩元当押金，这套房你免费住两年，水电自理，不续租的话7亿韩元一分不少退给你。听到这儿你是不是觉得不可思议，这不就是白住吗？韩国年轻人也这么想，在他们眼里这等同于强制储蓄，钱只是交由房东保管两年，既解决了居住问题，又能攒下买房本金，怎么算都赚。

但问题来了，刚毕业的韩国年轻人身无积蓄，根本拿不出几亿韩元的押金。这时候银行就登场了，银行经理会贴心表示，没钱可以贷款，韩国政府还专门推出了低息全租贷款，利率有时甚至不到1%。我们算一笔账，月租100万韩元的房子，贷款交押金后，每月仅需还银行20万韩元利息，成本差距悬殊，傻子都知道怎么选。于是韩国全租房市场彻底火爆，巅峰时期占据租房市场70%的份额，租客省房租、房东获现金流、银行赚利息，看似形成了完美的三赢闭环。

可韩国房东远比普通人精明，他们开始玩起“缺口投资”的高风险操作。还是以10亿韩元的房子为例，房东可能只付3亿首付购房，转手出租拿到7亿押金，手握7亿现金后，再去购置第二套、第三套房，继续出租收取押金，循环往复扩张房产。

这种玩法催生了大批房产投机者，有个被称作别墅之王的金猛，名下房产多达1139套。这些房东表面资产千亿，实则是超级赌徒，他们赌韩国房价永远上涨，赌永远有下家接盘交押金。只要房价上涨，前任租客退租后，就能找来新租客收更高押金，填补资金缺口还能赚差价，本质就是击鼓传花的游戏，泡沫不破，所有人都能在狂欢中获利。

但泡沫终究会破裂，刺破它的手，来自大洋彼岸的美联储。前两年美联储为对抗通胀疯狂加息，全球资本回流美国，韩国作为美国盟友，只能被迫跟随加息，这一举动直接击垮了全租房体系。

首先遭殃的是租客，全租贷款利率从1%飙升至4%以上，每月利息从20万韩元暴涨到80万、100万韩元，利息成本甚至超过了普通月租。年轻人瞬间醒悟，纷纷退租想要回押金，转投普通月租房。房东们彻底慌了，他们早已把押金全部投入房产扩张，手中没有任何流动资金，根本无力退还押金。与此同时，高利率压制购房需求，韩国房价高台跳水，首尔房价一年暴跌超20%，号称永不下跌的江南区也跌幅惨重。

由此形成了致命的死亡螺旋：租客集中退租索要押金，房东无钱可退只能抛售房产；房产集中抛售加剧房价下跌；新租客观望不敢接盘，房东资金链彻底断裂，最终只能跑路或破产。那位拥有1139套房产的金猛，在2022年10月突然暴毙，他本人得以解脱，上千户租客却坠入深渊。房产会被银行收走拍卖，而法律规定拍卖款优先偿还银行抵押贷款，房价暴跌后，拍卖款往往连银行债务都无法覆盖，作为二等债主的租客，押金基本血本无归。

更绝望的是，租客的押金大多来自银行贷款，即便押金打水漂，欠银行的债务依旧要还。这些年轻人不仅没了房子、拿不回全家积蓄，还要背负数十年债务，这场租房，无异于花钱买了一张通往地狱的门票。仅2023年4月，就有17名全租房受害者自杀，他们大多是二三十岁的年轻人，本该拥有光明人生，却因信任这套制度，最终沦为冰冷的统计数字。

韩国年轻人为何要义无反顾跳入火坑？根源在于韩国窒息的社会环境。阶层固化如同坚冰，普通人出生没有金汤匙，人生几乎注定定型，财阀垄断经济与社会资源，掐灭了普通人的上升希望。

普通人翻身只有两条路：考名校进大厂做社畜，或是投身投机赌一把。全租房对他们而言，不只是居住场所，更是唯一能撬动的金融杠杆，他们想靠省下来的钱投资，博一个阶层跨越的机会。首尔一套公寓动辄十亿韩元，普通人不吃不喝几百年都买不起，只能在租房模式上钻空子。全民炒房、全民投机的疯狂，让韩国变成了巨型赌场，赢则狂欢，输则万劫不复。

如今韩国生育率全球倒数，跌破0.78，年轻人成为不恋爱、不结婚、不生育的三抛族。在他们看来，生孩子不是传承血脉，而是为财阀制造新的劳动力奴隶，而奴隶最极致的反抗，就是不再繁衍后代。这句话看似极端，却道尽了韩国年轻人心底最深的悲凉与绝望。