烂尾楼业主有救了！法院判决：房贷归开发商还！已偿还部分归还

江苏连云港市赣榆区法院的一纸判决，让烂尾楼业主柏某夫妇终于松了一口气。 他们于2020年11月贷款购买的房子，因开发商资金链断裂彻底烂尾，不仅交房无望，还要继续偿还银行按揭。 在解除购房合同后，开发商口头承诺承担剩余贷款，却迟迟不履行，夫妻俩被迫垫付近4万元。 最终，法院判决：剩余贷款本息由开发商偿还，购房者已支付的款项需全额返还。

这一判决迅速引爆舆论。 过去，烂尾楼业主常面临“钱房两空”的绝境——即使解除购房合同，银行仍会依据贷款合同中的格式条款追讨剩余贷款。 而连云港案例首次明确，若购房者既未拿到房也未实际使用贷款，强制其还贷显失公平。 法院直接引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，认定贷款合同目的已无法实现，支持解除借贷关系，并将还款责任转移至违约方开发商。

烂尾楼纠纷的核心难点在于《商品房买卖合同》与《按揭贷款合同》的法律关系界定。 此前，部分法院将两者视为独立合同，导致购房合同解除后，贷款合同依然有效，购房者被迫独自承担债务。 例如，河南郑州购房者林绮曾因楼盘烂尾、房价腰斩，无奈放弃首付和已还贷款，以“断臂求生”的方式起诉解除合同。

连云港判决的创新在于，将两份合同视为“双向担保”的整体：购房者通过贷款支付房款，开发商需同时履行交房和担保责任。 一旦开发商违约导致交易失败，银行应向实际占用资金的一方（开发商）追偿。 这一逻辑在2024年江苏盐城一起类似案件中得到强化，法院明确“谁违约谁担责”，判决开发商承担购房者已还贷款19万元及剩余本息。

最高法案例库收录此类判决后，其指导意义进一步凸显。 2025年7月，入库案例要求各级法院审理类似案件时参考，避免“同案不同判”。

尽管法律层面逐步明晰，但购房者的维权之路仍充满挑战。 首当其冲的是立案难。 在“保交楼”政策背景下，部分地方法院对解除合同的案件不予立案，或以“维护交易稳定”为由驳回诉求。 云南高院2025年的一起裁定中，尽管合同约定逾期交房可解除，但因项目被纳入“保交楼”名单，法院认为房屋有望交付，最终未支持购房者解除合同的请求。

胜诉后的执行更是难题。 若开发商已资不抵债，购房者可能面临“赢了官司拿不到钱”的窘境。 北京金诉律师事务所主任王玉臣指出，开发商名下资产（如土地、未售房产）需覆盖债务才有回款可能，但现实中多数烂尾项目资金已被挪用。 例如，某烂尾楼业主虽胜诉，但因监管账户资金被冻结，至今未能拿回款项。

最高法虽明确购房者债权优先于工程款、抵押权，但实践中银行、施工方等债权人往往抢先通过司法程序冻结资产，导致购房者“优先权”落空。

对烂尾楼业主而言，选择退房或是继续等待交房需权衡利弊。 若项目有复工迹象（如纳入“保交楼”名单、引入新资金），退房可能导致机会成本损失——房价上涨时，购房者可能错失收益。 反之，若项目彻底烂尾，及时解除合同能避免债务滚雪球。 律师杨伟婷建议，业主需综合评估项目建设进度、开发商资产状况后再决策。

部分案例中，破产重整比直接退房更有效。 江苏昆山一烂尾楼通过破产程序引入2亿元资金，最终完成续建交付；上海某项目则通过资产转让盘活，停工14年后化解纠纷。 但这些方案周期漫长，需多方协调，普通购房者往往缺乏议价能力。

判决转移还款责任至开发商后，银行是否应承担监管失职的责任成为新焦点。 购房贷款发放后，银行有义务监督资金用途，防止开发商挪用。 然而，现实中此类监管常流于形式。

连云港判决后，部分银行仍以“合同独立性”为由抗辩，要求购房者还贷。 例如，浙江嘉兴某案中，一审法院曾依据贷款合同格式条款判决购房者许先生还款，直至二审才改判由开发商承担。

若开发商无力还款，银行坏账风险如何化解？ 此类损失是否应通过金融系统分摊？ 这既是法律空白，也是未来烂尾楼纠纷中最具争议的一环。

司法的天平已倾向购房者，但烂尾楼的疮疤远未愈合。 当一份判决书成为千万家庭的希望，我们是否真正做好了让违约者买单、让银行担责、让购房者重生的准备？