只用5年，它竟成为天津的“中央生活区”！

过去一年的天津楼市，缩量仍是主基调，低强度开发成为城市发展的新常态。

当多数板块在去库存的泥潭中挣扎，当多数楼盘在内卷中难破局，有一个项目却逆势跑出加速度——金茂智慧科学城！

只用短短5年，从一片待开发的土地，成长为中央生活区，创下天津近年来未有之纪录。

2025年包揽销售金额、面积、套数三冠王，成为近十年天津首位度最高的楼盘（数据来源：365房地产研究机构）。

基于此，365房地产研究机构将金茂智慧科学城，列为核心剖析样本。

核心围绕两个行业痛点展开追问：

·楼市缩量时代，所有楼盘共享“天时”，为何唯独它能实现市场份额逆势增长？

·城市低强度开发时代，多数板块“十年不成城”，为何它能做到“五年成城”，真正扛起中央生活区的大旗？

01|地利

地段的价值，从来不是一成不变的。

而是取决于它在城市发展格局中的站位，取决于它对人口、资源的吸附能力，这是金茂智慧科学城“地利”优势的核心逻辑。

从区位来看，金茂智慧科学城比河东的很多板块更靠近市中心辐射圈，相当于填补了“河东缺口”。

踩在分界线上，形成“东丽的地，河东的房”的独特位置。

这种优势，直接决定了它的定位——承接市中心外溢型改善需求。

与市中心近乎一半的房价差，让金茂智慧科学城成为河东外溢改善群体的最优解：

既能享受中心城区的核心辐射，又能以更低的门槛，获得更高品质的居住体验。

地缘红利，是很多板块难以复制的先天优势。

如果说地理优势是基础盘，那么“5公里幸福通勤半径”，则是金茂智慧科学城的突破圈层，是扩大影响力的关键一步棋。

“5公里幸福通勤半径”不是简单的距离概念，而是公认的宜居通勤边界。

超过这个半径，通勤成本过高，居住体验会大幅下降；

低于这个半径，能实现工作+生活的无缝衔接，也是产业人口最愿意选择的居住范围。

金茂智慧科学城恰好踩中这个黄金半径。

5公里范围内覆盖小白楼CBD、南京路、大王庄商务区等核心就业中心，承接大量产业人口（数据来源：365房地产研究机构）。

这些人群大多是城市中坚力量，有稳定的收入，对居住品质、配套成熟度有较高要求。

金茂智慧科学城的定位，恰好与他们的需求高度契合，从而具备了业缘基础。

更关键的，地铁4、10号线双地铁加持，进一步放大了通勤优势。

让“5公里幸福通勤半径”时间成本再压缩，甚至比很多市中心的楼盘，通勤效率更高。

金茂智慧科学城的“地利”，并不是天生的市中心，而是精准卡位城市发展的分界线。

既承接改善外溢需求，又吸附产业人口的居住需求，晋升人口流入型板块。

这是它“五年成城”的基础，是成为城市中央生活区的底层逻辑。

地利的本质，不是“靠近核心”，而是“承接核心”。

2020年起，天津城市发展的“微笑曲线”初步形成，重心由西向东转移的趋势开始凸显。

金茂的高明之处，在于读懂了天津城市东扩的逻辑，抢占“河东缺口”的站位，让“东丽的地”发挥出“河东的价值”。

02|人和

引得来人，只是造城的第一步；留得住人，才是造城的核心。

有城，还得有市；有房子，还得有生活——这是金茂智慧科学城能成为“中央生活区”的中层逻辑。

在365房地产研究机构看来，金茂的造城能力本质上就是“留人的能力”，不只是盖房子，而是搭建一个完整的生活系统。

从基础生活保障到目的地型引力，从居住产品迭代到品质兑现，一步步让“空城变活城”。

在这一步中，金茂贯穿了两大逻辑。

>>配套逻辑

阶梯式落地，从“能住”到“想住”的价值升级。

很多板块之所以“十年不成城”，核心问题就是配套兑现滞后：先卖房，后建配套，最终陷入“没人住—配套不落地—更没人住”的恶性循环。

金茂智慧科学城反其道而行之。

采用“阶梯式配套落地”逻辑，先补基础，再提品质，构建扎实的价值阶梯。

第一步，先补齐基础生活配套，构建基本居住氛围。

造城初期，金茂优先落地南开公能学校、J-park体育公园、配合双地铁衔接工程等基础配套。

南开公能学校的落地，解决了业主子女上学难的痛点，让刚需、改善家庭扎根；

J-park体育公园的建成，填补了板块休闲配套的空白，让业主茶余饭后有去处；

双地铁的无缝衔接，进一步强化通勤优势，让板块的吸引力持续提升。

第二步，再引入目的地型配套，提升板块辐射力和价值高度。

当基础居住氛围形成后，金茂进一步加码配套，引入山姆会员店、二十中学教育集团等重磅资源。

山姆会员店预计2026年开业运营，建成后不仅能满足板块业主的高品质消费需求，还能辐射周边3-5公里，成为区域消费目的地（数据来源：365房地产研究机构）；

二十中学教育集团的落地，升级板块的教育能级，吸引重视教育的学缘家庭。

金茂智慧科学城的配套始终围绕业主需求展开，兑现率远超行业平均水平。

>>产品逻辑

一低两高，用“好房子”赢得信任

配套是“留人的基础”，住宅是“留人的核心”。

在消费降级时代，买房人越来越理性，不再盲目追求概念，而是更看重住宅本身的品质、舒适度和性价比。

金茂智慧科学城的产品逻辑，核心是“一低两高”：低密度、高迭代、高舒适度。

这里的“低密度”，不仅指以洋房、小高层为主的低容积率。

更在于金茂通过合理规划，增加社区内外的景观资源，提升居住的舒适度。

比如金茂智慧科学城的内外双园，金茂晓棠架空层带来的双重园林，金茂锦棠“野趣”的立体园林……

“高迭代”充分体现了金茂的产品基因——线性迭代。

大城内的每个地块，金茂都高强度投入产品研发，每个时期都引入当下最新一代的产品。

金茂全国的首个“棠系”选择落地于此。

金茂锦棠更是将“棠系”在地化，融入天津最新一代的架空层、高端会所、下沉庭院，突破性的设计了宽檐阔街、超配精装等，每一个细节都不断优化。

更重要的是，金茂始终坚持高标准交付。

爱惜羽毛，注重品牌美誉度，让业主深度体验到“高舒适度”。

连续六期的交付品质远超楼市平均水平，赢得业主的深度信任，“老带新”的飞轮始终转动。

对比天津同期在售的楼盘，金茂智慧科学城的产品既有低密度居住的舒适度，又有高品质的兑现力，还有合理的性价比。

产品定价既贴合板块价值，又能让改善群体接受，形成了“品质优于同行、价格贴合需求”的核心竞争力。

基于以上，金茂完成了“刚需—刚改—改善”的板块发展链条。

03| 中央生活区

自住时代，天津城市发展呈现“四面开花”格局，东南西北多个分界线板块同步崛起。

365房地产研究机构对比分析了北部、南部、西部板块后发现：

这些板块要么只有规模，没有完善的城市功能；要么只有单一的产业或配套，缺乏综合价值，难以形成宜居的居住氛围；要么兑现力不足，规划宏大但落地缓慢，空城现象突出。

我们通过对比金茂智慧科学城与中央生活区（CLD）的契合度后发现：

它真正实现了“有规模、有功能、更宜居”，已具备“中央生活区”之实，承担起了这个角色。

一般来说，中央生活区（CLD）位于城市中心地带，以居住为主导功能，拥有完善的生活配套、人文内涵和生态资源，并与中央商务区（CBD）形成功能互补。

而金茂智慧科学城代表了中央生活区（CLD）在天津的一种新发展模式：

它不再局限于传统的市中心，而是在城市重点发展的新板块，通过城市运营商的模式整体打造，注入交通、商业、教育、生态等优质资源，快速构建一个高品质居住区。

04|三方同频

既然有方法论，那金茂智慧科学城的成功是否可以复制？

答案是：很难。

一座大城的崛起，从来不是孤军奋战。

需要政府、房企、买房人三方的同频共振，最终实现共赢的结果。

金茂智慧科学城，正是这种模式的完美践行者。

>>顶层推力

大城崛起的起点，离不开政府规划的引导和重大基建的支撑。

在天津城市的东进战略中，建设重心向此偏移。

在政府主导下，落地了双地铁、第三中心医院（东丽院区）等重大基建，为板块发展提供了坚实的政策支撑和硬件保障。

>>核心引擎

政府的规划是方向盘，房企的能力是发动机。

作为中国领先的城市运营商，金茂拥有丰富的片区运营经验。

在全国稳健布局30多个城市运营项目，这也是它能实现“五年成城”的核心底气。

专业的造城能力，让金茂智慧科学城转动了“城市的时钟”。

它让板块的成熟速度比自然发展至少提速五年，最大程度释放土地潜力。

>>市场共识

板块的终极价值，终归要由买房人用真金白银来认可。

2025年，金茂智慧科学城创下了天津楼市九年未有的纪录。

包揽成交金额、面积、套数三冠王，全年销售额达25.4亿，碾压级的领先（数据来源：365房地产研究机构）。

成为近十年天津单盘“首位度”最高的项目。

在地产缩量时代，每一笔购房款都代表高含金量的认可。

据365房地产研究机构调查，业主选择金茂智慧科学城的一致潜台词是“买得值、住得好、有潜力”。

这无疑来自金茂真正兑现了造城的承诺。

真正实现“居住价值、配套价值、板块价值”的三重提升。

05 | 核心启示

五年蝶变，从一片空地到中央生活区。

金茂智慧科学城的成功，不仅是一个项目的逆袭，更是一次城市运营模式的成功实践。

它为城市低强度开发时代的天津楼市，甚至整个行业，提供了三个核心启示。

第一，读懂城市，才能定义板块。

地段的价值不再是单纯的“靠近核心”，而是取决于它在城市发展格局中的站位。

第二，兑现价值，才能穿越周期。

买房人越来越理性，买房逻辑已从概念炒作转向价值兑现。

第三，三方同频，才能成就大城。

三方共赢，才能打造出有规模、有功能、更宜居的中央生活区。

对于天津城市而言，金茂智慧科学城树立了东部“中央生活区”的标杆，推动“微笑曲线”的成形，重塑城市格局。