大悦城控股：在探索房地产发展新模式的实践中领跑

2026年新年伊始，着力稳定房地产市场，加快构建房地产发展新模式，正在推动行业实现深度转型。房地产行业的底层逻辑正在被重构，这同时给房地产带来机遇。一批优秀企业凭借战略转型与能力重构，主动优化业务模式、持续强化产品与服务价值，不断夯实资本韧性，实现高质量发展。

作为中粮集团旗下核心的地产投资与管理平台，大悦城控股集团股份有限公司（000031.SZ，以下简称“大悦城控股”）始终以坚定的战略定力、卓越的运营能力和穿越周期的韧性，致力于打造“好房子”，提供“好服务”。从空间运营者到青年文化的共建者、商业资源的连接者，大悦城与城市共生，不断跃迁。在探索房地产发展新模式的实践中，大悦城控股以精准的战略、对“好房子”的深刻理解以及深度构建商业运营价值的能力，实现领跑。

精准战略和定力引领新发展

随着房地产行业进入深度调整期，整个行业都在寻找新的发展模式。唯有精准的战略和坚定的执行力，方能穿越周期迷雾，把握结构性机遇。大悦城控股的系列举措，清晰展现了其以战略定力应对市场变化的决心与能力。

过去的一年是大悦城控股深化战略布局的关键一年。公司系统性地提出并深化 “1123”战略体系：1个提升（商业引领地位）、1个夯实（高质量开发）、2个聚焦（产品与区域）、3个精进（差异化、专业化、精细化）。这一体系旨在全方位提升企业核心竞争力，为可持续发展提供系统性指引。

在投资布局上，大悦城控股持续深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝经济圈等核心城市群，践行 “重点深耕”策略。这一策略不仅确保了项目的安全边际与长期价值，更实现了规模、效益与风险的动态平衡。

2025年11月19日，大悦城控股成功获取成都市青羊区4宗优质地块，总占地面积约201亩。其中，104亩商业服务用地紧邻地铁4号线蔡桥站，属于城市级TOD项目。未来依托地块先天优势，通过品质商业的规划补缺，有望推动区域从“科教高地”升级为功能完善的高品质宜居宜业新城。

不到一个月，2025年12月5日，大悦城控股再次获取青岛市市北区核心商业地块，同样位于地铁上盖（2号线利津路站），周边1公里内4条地铁线交汇，进一步强化了在北方核心城市的战略布局。

在强化主业投资的同时，大悦城控股也通过关键的资本运作优化治理结构，为长期发展积蓄动能。

2025年11月17日，大悦城控股发布公告，其子公司大悦城地产有限公司的私有化决议案获计划股东高票通过，并于11月27日正式撤销香港联交所上市地位。这场跨越十二年的资本旅程的闭环，标志着大悦城控股治理结构的优化，旨在增强对旗下资产的统筹配置能力，促进业务板块间的资源协同与效率提升，是迈向高质量发展的全新起点。

同时，积极借助大悦城商业REITs等金融工具，实现资产的保值增值与资金的高效循环，为可持续发展注入资本活力。华夏大悦城商业REIT（基金代码：180603）持续交出亮眼业绩。2025年四季度报告显示，其底层资产成都大悦城期末出租率攀升至98.10%，租金收缴率达100%，平均租金单价稳步上涨。该基金成立一年多已累计实施4次分红，派利超1.9亿元，以稳定的现金流回报印证了优质资产的运营效能与资本价值。

这一系列主动的战略调整、精准的投资布局和审慎的资本运作，共同构成了大悦城控股应对行业新周期的组合拳。正如大悦城控股党委书记、董事长、总经理姚长林在品牌推介会上所言，大悦城正紧扣 “卓越的城市运营与美好生活服务商” 战略愿景，全面推进 “战略、业务、资本、产品”四大重塑。

以“年轻力”系统重构商业价值

大悦城控股真正将“年轻力”从话题转化为系统能力，构建了一套从客群洞察、内容创新、场景营造到组织支撑的完整运营体系，为实体商业的高质量发展提供了可复制、可落地的样本。

2025年新开的深圳大悦城，首店及定制店占比超50%，开业首日客流突破42万人次，销售额近2000万元，正是“年轻力”战略的成功验证。通过自有的Z世代团队捕捉前沿趋势，与品牌共创，持续引入首店、旗舰店、潮流IP及沉浸式体验业态，保持商业内容的鲜活度与吸引力。

在场景营造方面，大悦城深度融合在地文化与当代青年生活方式，构筑具有情感共鸣的“年轻力磁场”。无论是厦门大悦城的“半日半海”主题空间、三亚大悦城的“沐光花园”，还是北京海淀大悦城的“山系生活”概念、深圳大悦城的屋顶“星厨花园”及南昌大悦城的户外观景露台，均体现出独特和创新的运营逻辑。成熟项目亦通过持续焕新保持活力，如成都大悦城的“公园里PARK MORE+”连廊空间、天津大悦城的“牛奶剧场”等，不断优化消费体验与空间价值。

在IP与青年文化共创方面，大悦城积极引入与孵化原创IP，深耕青年兴趣圈层，成为连接青年情感的内容“共鸣器”。上海静安大悦城打造了沉浸式二次元实体空间“八吉岛i-LAND”，杭州大悦城推出“B1超级地下痛城”，沈阳大悦城持续推进“痛馆计划2.0”。

此外，大悦城围绕骑行、宠物友好、夜间经济等细分圈层，积极构建丰富的青年社交生态。例如三亚大悦城组织沿海骑行活动、北京海淀大悦城设立宠物友好空间、上海静安大悦城打造“夜食天台”等，持续回应并引领年轻人的生活方式，强化项目的社群黏性与社交属性。

这充分体现了大悦城控股“千城千面”的运营逻辑——深度结合属地文化、气候特点与客群需求，通过创意将公共空间转化为高粘性的社交与消费场景，显著提升了顾客停留时间、消费频次与项目口碑，最终带动销售额与客流双增长。

卓越运营最终体现在资产价值的持续提升。通过品牌调改、场景更新与能耗优化，大悦城不断提升在营项目的租金收益与资产估值。轻资产管理输出也进一步扩大了品牌影响与盈利渠道。2025年12月，中粮大悦城成功中标上海滴水湖国际中心项目资产管理及物业管理服务，再次验证其多年积累的运营实力。

面对商业存量增加、优质项目拓展难度提升的行业现状，大悦城控股通过强化新增项目获取、存量项目改造与管理输出，增强了自身抗风险能力。随着公募REITs等渠道的拓展，成熟商业资产有望实现更高效的资本循环，进一步反哺新项目投资，形成可持续的发展闭环。

从“建造好房子”到“营造好生活”

当前，商品房逐步回归居住属性，改善型需求持续引领市场，推动产品向绿色、低碳、智慧化升级，为注重产品力、服务品质与资产运营的企业提供差异化发展契机。

2025年11月22日，大悦城控股在上海举办中粮·北外滩壹号产品发布会，并正式发布“中粮好房子”产品体系。该体系以“主动健康 场景生活”为核心主张，围绕居住的健康性、舒适性及生活场景的丰富性展开，系统性地回应了全生命周期的人居需求。

这一体系的诞生并非偶然，而是基于对上万组客户的深度调研，精准洞察了从Z世代到成熟家庭的不同诉求。通过与科研机构及产业链伙伴的研发共创，实现了从硬核技术突破到产业生态共建。

作为该体系的领军全新实践，中粮·北外滩壹号不仅是大悦城在上海“一江一河”版图的第五座“壹号系”作品，也是其布局“世界S湾”北外滩风貌核心区的壹号作品开篇力作。它融合现代设计与区域文脉，标志着大悦城控股在产品战略上的关键跃升。

大悦城控股深刻理解新时代的“好房子”，是物理空间、健康环境、智能科技与人文关怀的融合体。积极响应“双碳”目标，将绿色建筑与健康人居标准融入设计。通过节能技术、智慧管理系统及物联网、人工智能的应用，切实提升居住环境质量、安全性与生活便利性。

不仅是在建造房子，更是在营造一种生活。依托中粮集团全产业链资源，大悦城控股为业主打造独特的“中粮好生活”。从会员权益到社区研学、便民服务等多元场景，大悦城控股让房子不再是冰冷的建筑，而是可持续、可感知的美好生活载体。

此前，大悦城已在上海、北京、深圳等核心城市打造了十余座壹号系项目，传承核心地段、大师匠心、绿色健康等产品基因。

产品理念的革新最终需要扎实的落地成果来验证。2025年，大悦城控股在全国4大区域、16座城市，实现了21个项目共计31批次的高品质交付，为13000余户家庭点亮了归家灯火，并获得了87分的综合交付满意度。

这一系列成绩的背后，是大悦城对产品细节的严苛把控、对施工工艺的精益求精，以及对承诺的郑重兑现。通过体系化的产品力升级，兑现空间设计、社区营造与生活服务等，大悦城全方位提供高品质体验。

“十五五”期间，中国房地产行业正全面迈向从“规模扩张”到“内涵提升”的关键转型。新阶段呼唤新思路，新模式需要新实践。大悦城控股以战略定力锚定方向，以产品升维回应需求，以运营创新激活价值，在推动行业高质量发展、探索发展新模式的进程中，彰显了央企的远见与担当。

这不仅是一家企业的成长探索，更是转型期一次具有系统意义、可参照的行业实践。它清晰表明，在存量时代，房地产企业可通过战略聚焦、产品革新、运营重构与资本良性循环，实现可持续、高质量的发展。从“好房子”到“好生活”，从“空间运营”到“生态共建”，大悦城控股的实践路径，为行业提供了从开发逻辑转向服务逻辑、从资产增值走向价值共创的生动样本。

展望未来，大悦城控股将继续以卓越的城市运营回应人民对美好生活的向往。不仅在物理空间上重塑城市肌理，更在生活方式与社群生态上引领未来趋势，为中国房地产行业的长远健康发展与人民日益增长的美好生活需要，贡献兼具前瞻性与生命力的“大悦城方案”。

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