昆明北辰，房价从2015年8000涨到25000，如今价格分化震荡筑底

清晨的北辰财富中心，上班族匆匆走过，旁边的菜市场里，老人们拎着新鲜的蔬菜讨价还价。这里既有地铁二号线带来的便利，也有月牙潭公园的宁静。

北辰板块在昆明人的印象里，一直是个生活气息浓厚的地方。它不像滇池度假区那样拥有稀缺的景观资源，也不像呈贡新区那样承载着宏大的规划蓝图，但地铁、学校、商场、公园，日常所需的一切都在步行可达的范围内。生活在这里，是实实在在的便利。

这里的房价，也像它的生活节奏一样，经历过稳步的上扬，也经历了明显的回调。如今，整个北辰板块的二手房参考均价在9897元/平方米附近波动，而板块内部，不同年代、不同品质的小区，价格早已拉开了清晰的差距。

01 起步：2015年左右的“北市区价值洼地”

大约在2015年前后，昆明楼市的焦点还在滇池路沿线和新开发的广福路片区。北辰板块，作为北市区的成熟居住区，其房价表现得很“亲民”。

对于许多昆明家庭来说，选择这里看中的是它完善的配套和较高的性价比，而非投资增值的想象。

那时，板块内主力是大量建于2000年代初至中期的住宅小区。这些房子的价格，真实反映了它们作为“自住型资产”的价值。

像“怡泰A区”这样在2006年交付时售价为3800元/平方米的楼盘，到了2015年，二手房价格也仅在6000-8000元/平方米的区间。

这个价格，吸引了大批在市区工作、预算有限的年轻刚需家庭，以及一些偏爱北市生活氛围的改善客户。市场平稳，交易不温不火。

02 爬坡：随大势而起的价值重估

2017年到2020年，随着棚改货币化安置等政策的推动，昆明房地产市场整体进入上行周期。北辰板块的房价也跟随这波大势，开始了价值重估。

这一时期，板块的升值更多依赖于其固有价值的被发现和夯实。地铁二号线的全线贯通，让“地铁房”的概念深入人心；欣都龙城等商业综合体的成熟运营，进一步提升了区域的宜居指数。

到2020年左右，部分品质较好的小区价格已经突破了万元大关。例如，“景秀花园”在2020年的历史最高成交单价达到了14400元/平方米。市场信心开始增强，购房者中除了自住客，也开始出现寻找价值洼地的投资者身影。

03 顶峰：2021年触及的情绪高点

时间来到2021年，在楼市普遍亢奋的氛围下，北辰板块的房价达到了阶段性的高点。市场情绪和价格数据都达到了顶峰。

数据显示，2021年5月，北辰小区的均价一度达到16372元/平方米。即便到了市场略有分化的9月，盘龙北辰的二手房参考均价仍维持在13723元/平方米，而板块内的一些标杆小区，如金安小区，均价甚至超过了25000元/平方米。

市场的分层在这一时期变得尤为明显：第一梯队是拥有优质学区或稀缺景观的楼盘；第二梯队是北辰小区、江东花城等大型成熟社区；第三梯队则是房龄更老、品质普通的小区。尽管梯队分明，但普涨的乐观情绪掩盖了这一切。

04 转折：2022年开启的预期逆转

从2022年开始，转折点不期而至。房地产市场调整、房企债务问题等宏观因素，迅速传导至昆明。

北辰板块，作为一个以二手房交易为主、自住属性强的区域，也未能独善其身，步入了漫长的调整期。

最显著的变化是市场预期的彻底逆转。挂牌出售的房源数量持续增加，但购房者的决策周期被无限拉长。

那种“今天不定明天就没了”的焦虑感荡然无存，买方市场彻底确立。购房者变得极其谨慎和挑剔，不仅对比户型、楼层，更开始深究小区的物业维护、邻居构成等长期居住细节。价格上的让步，成为卖家促成交易最直接、也最无奈的手段。

05 探底：连续回调与价格分化

随后的两三年，是市场不断寻找底部、价格持续分化的过程。这种调整并非“一刀切”，而是残酷地沿着房产本身的品质逻辑展开。

品质过硬、物业维护好的小区，价格展现出较强的韧性。例如“怡泰A区”，在2025年5月的挂牌均价仍能保持在12339元/平方米，尽管期间也经历了单月价格从13255元到跌破9106元的剧烈波动。

而大量产品力一般、房龄较老的普通住宅，则经历了更大幅度的价值回调。以“景秀花园”为例，其均价从2021年高点的15659元/平方米左右，回调至2024年4月的10569元/平方米，同比下降约32.5%。市场的涨跌，最终让房子回归其真实的居住价值。

06 当前：2026年初的市场分层与静默

进入2026年，北辰板块的市场呈现出清晰而静默的分层格局。当前，板块的二手房参考均价约为9897元/平方米，环比上月下降1.2%。但这个平均数背后，是巨大的价格差异。

市场的顶端是少数拥有绝对稀缺资源的品质标杆，价格依然坚挺。中间层是房龄十年左右、管理尚可的电梯小区，价格多在10000-13000元/平方米的区间内。而市场的基底，则是大量老旧楼梯房小区，价格普遍回落至8000-10000元/平方米。

与此同时，市场的供需关系出现微妙变化，“客多房少”的指标显示，近期新增房源量有所减少，但购房者的看房热情并未显著升温，买卖双方陷入深度观望。

07 对比：不同选择下的资产足迹

回顾这十年的周期，在北辰板块不同的时间点做出不同选择的家庭，资产账本截然不同。

在2015-2016年市场起步期购入房产的家庭，即便经历了近年的价格回调，由于入手成本极低，资产仍然实现了可观的增值。

例如早期以3800元/平方米购入“怡泰A区”的业主，至今仍有数倍的账面盈余。他们是城市发展最坚定的陪伴者和受益者。

在2021年前后市场顶峰期入场的购房者，处境则比较被动。特别是那些以一万五六的单价购入普通住宅的买家，普遍面临着房价缩水的现实。

他们的经历印证了，即使在北辰这样一个偏重自住的板块，也无法完全规避市场周期的风险，盲目追高仍需付出代价。

对于当下的潜在买家而言，市场给予了更多的选择权和议价空间。可以用更低的总价，触及到之前更贵的房源。

但他们的困惑在于，价格是否已经触底？未来的不确定性，让每一次出价都格外谨慎，也让他们有机会更加理性地挑选真正适合居住的房子。

08 观望：买卖双方的耐心博弈

当前的长青市场，是一场耐心的博弈。对于卖家而言，心态已然分化。一部分不急于用钱的业主，选择将房源挂牌但坚守心理价位，他们相信“肉烂在锅里”。

另一部分有置换或资金需求的业主，则在一次次的看房和议价中，不断软化价格立场，寻求与市场的妥协。

对于买家来说，主导情绪是“不着急”和“再看看”。他们浏览着海量的房源信息，反复对比户型、楼层和价格。即便遇到中意的房子，出价也往往低于挂牌价一截。

因为他们相信，时间站在自己这一边，市场或许还有向下的空间。这种普遍的、浓厚的观望情绪，使得市场流动性显著降低，成交周期被拉得很长。

09 结语

傍晚的北辰中路，车流依旧。放学回家的孩子，提着菜篮子的老人，下班归来的年轻人，共同构成这里最日常的图景。房价的涨跌，是经济栏目里讨论的话题，是茶余饭后的几句叹息或庆幸。

但生活本身，更多地与楼下那家开了十年的小店有关，与地铁站口熟悉的报摊有关，与周末去月牙潭公园散步的习惯有关。

无论当初是以何种价格入住，当窗户里的灯光亮起，锅铲声响起时，所有的数字波动便暂时退到了背景音里。房子最终的归宿，依然是家。