扣非净利或仅实现2亿元，招商蛇口2026能否守住盈利底线？

招商蛇口预计2025年归母净利润在10.05亿元至12.54亿元之间，同比下降69%至75%

投资时间网、标点财经员 董琳

从半年报同比增长2%，到三季报微降4%，再到年度同比锐减70%，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称招商蛇口，001979.SZ）的归母净利润在一年内接连向下。

日前，招商蛇口发布业绩预告显示，公司2025年度经营业绩预计将出现同向下降。其中，归母净利润预计在10.05亿元至12.54亿元之间，同比下降69%至75%；扣除非经常性损益后的净利润预计在1.54亿元至2.31亿元之间，同比下降91%至94%。

对于年度净利润下降，招商蛇口将之归结为三方面原因：第一，部分房地产开发项目存在减值迹象，公司基于谨慎性原则计提了相应减值准备；第二，期内公司房地产开发项目集中交付规模同比减少，导致营业收入下降；第三，公司从联合营企业获得的投资收益及股权出售收益同比减少。

未来机会如何？随着头部房企陆续公布2025年12月及全年销售数据，以及全年净利润业绩预告，多家券商机构在研报中表示，尽管2025年房企利润表现仍承压，但市场已出现积极信号，预计2026年房地产市场有望逐步止跌回稳。

招商蛇口发布2025年度业绩预告

信息来源：公司公告

近年来，招商蛇口的营收基本保持增长态势，但净利润总体呈下降趋势。2024年，公司实现营业收入1789.48亿元，同比小幅增长2.25%，但同期录得归母净利润40.39亿元，同比下降36.09%。

进入2025年，招商蛇口在销售端依然展现出较强韧性。1—12月，公司累计实现签约销售面积716.12万平方米，2024年同期为935.90万平方米；累计实现签约销售金额1960.09亿元，较2024年同期的2193.02亿元，同比减少10.6%，优于百强房企整体表现，行业排名提升至全国第四。

同时，公司延续“以销定投、区域聚焦”策略，加大投资拿地力度。据华源证券最新研报数据，2025年招商蛇口拿地金额为793亿元，同比增加63%，拿地/销售金额比为40%，同比增加18个百分点，新增项目主要集中于上海、深圳、长沙、成都等重点城市。

但受市场整体下行影响，招商蛇口全年主营业务盈利能力依然乏力。

数据显示，2025年上半年，该公司归母净利润为14.48亿元，同比增长2.18%，保持正增长是因为招商蛇口在取得其他公司控股权时，获得了5.08亿元的投资收益，很大程度增厚了公司利润。剔除投资因素后，招商蛇口的扣非后净利润为9.62亿元，同比下滑31.23%。

另据三季报数据，招商蛇口2025年前三季度累计实现营业收入897.66亿元，同比增长15.07%；归母净利润为24.97亿元，同比下降3.99%。结合全年业绩预告数据来看，公司在第四季度单季的归母净利润同比由盈转亏，预计亏损12.43亿元至14.92亿元。

财务指标方面，截至2025年第三季度末，招商蛇口合同负债为1496亿元，较2024年末增加5%，对2024年营收的覆盖倍数为0.84倍，短期来看结转端收入增长存在一定压力。

2020年至2024年招商蛇口归母净利润及同比情况（亿元、%）

数据来源：Wind

投资时间网、标点财经研究员注意到，为应对利润下滑，招商蛇口在2025年从内部进行精简提效，同时通过外部布局投资，进一步构建产业生态。

2025年6月，招商蛇口在开发层面取消了华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域公司，由公司总部直接管理下属城市公司。9月，招商蛇口“一二把手”同时换防，朱文凯接替蒋铁峰出任董事长，聂黎明接替朱文凯出任总经理。

除了组织结构优化，招商蛇口在房地产开发主业以外，利用自身的产业优势通过产业基金间接投资朝阳产业，该公司旗下产业基金持有沐曦股份（688802.SH），持股比例约0.3%。此外招商蛇口也是长鑫科技的股东之一。

从行业角度来看，2025年上市房企普遍预计业绩不佳。据克而瑞研究中心统计数据，2025年千亿销售房企数量从2024年的11家缩减至10家，百亿房企数量也同步减少，行业资源加速向财务稳健、布局优质的头部企业集中。

另据据中信证券统计数据，截至1月31日，A股地产板块共有58家公司公告预亏（首亏或续亏），公告业绩预增的仅6家公司。综合来看，A股地产板块2025年归母净亏损预计在1984.2亿元—1455.0亿元之间，2024年为归母净亏损1614.0亿元。

尽管房企利润表现仍承压，但多家机构认为行业预期有所好转，房企最困难时期或将逐渐过去。

申万宏源证券分析认为，我国房地产基本面底部正逐步临近，在行业调整4年多后，新开工自2021年高点以来已下降75%，二手房房价自2021年高点以来已下降40%；同时，主流房企存货减值压力逐步得到释放，多层次REITs市场建设对房地产板块也形成整体利好。招商蛇口能在其中获得什么机会？

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