北京
文/上海进深 严明会
有些项目在顺风时显得强势，有些操盘手却在局面转冷后更见手段。
建发海宸这一轮加推，明显是后者的路数。
上周六，建发海宸三批次房源过会。
规模不大，仅64套，是一幢34号楼的高层和一幢10号楼的叠加别墅，备案均价121995元/㎡，比二期上调6010元/㎡。
户型主力建面是约125㎡4房以及建面约228㎡、235㎡的叠加。
一批次火爆，二批次热度下滑，但是，建发海宸不打算把自己活成一个“被市场教育的项目”，而是要重新定义自己在新江湾的产品天花板。
在去化承压阶段抬高均价，背后靠的是产品段位变化，价格体系随之重排。
这次的关键变量，是12套叠加，总价在3000万级。
这几年，新江湾城板块以高层和洋房为主，叠加几乎断档。
上一次出现叠加供应，还是三年前入市的沁风雅苑，当时备案均价约12万/㎡。
叠墅高赠送
市场冷一点，最怕的不是价格高，而是产品平。
建发海宸这次拿出的四层真叠加，在传统叠墅产品的基础上做了明显进阶。
下叠建面约228㎡，上叠约235㎡。
上下叠都配有6.3米挑高地下室、独立花园、私享电梯厅，上叠北向花园入户，下叠南向花园入户；上叠还拥有露台和阁楼。
高赠送之下，上叠实得率超过160%，下叠超190%。
再加上全屋精装交付，私家电梯等硬件全部纳入标准，这批产品的完成度已经明显站在板块改善序列的前排。
这批叠加的单价被拉到约14万/㎡区间，但放回整体结构中看，公寓叠加综合均价约12.2万/㎡，价格并没有失控。
反而通过高端产品，把项目的价值锚点往上托了一截，重新争夺话语权，而不是在原赛道里卷价格。
二批次网签20%
如果只看销售节奏，建发海宸并不是一路顺风。
项目去年9月中旬首开，推出200套高层/小高层和122套多层住宅，均价110764元/㎡，128%认筹率，目前网签率已超80%，第一枪打得很响。
二期在2025年11月入市，加推109套小高层/多层，均价115985元/㎡，叠加市场下行和自身供应节奏偏快，认筹率下滑至53%，网签率目前约20%，热度明显回落。
这个阶段，多数项目会选择降速、控量，等市场回温。
建发的处理方式是调整产品结构，把高端线产品推到台前，用产品升级对冲市场情绪的下滑。
叠加这种带有标杆意味的产品先行入市，把空间尺度、功能配置和生活方式一次性拉满，为项目树立新的高度参照。
这种做法，短期内成交节奏或许不会很抢眼，但项目的上限先被钉住，后续产品才有更大的回旋余地。
很多人会把这一步理解为试水，但在进深君看来，更像一次表态。
回头看这个盘的路径，其实一直是高举高打的逻辑。
2025年3月21日，上海城市更新建设发展有限公司以总价865000万元拿下杨浦新江湾G1-06地块，楼面价54234元/㎡。
6月上旬，建发通过股权加债权方式，总价87.13亿元取得上海新闳湾100%股权，将地块正式纳入体系。
公司法人和受益所有人为于雷，建发华东集群总经理凌祈担任董事。
从拿地到项目入市，仅三个月时间。
市场转冷，更考验操盘手的判断和胆识。建发海宸这一轮动作里，节奏没有收，标准没有降，反而把更重的产品提前端上桌面。
上海建发长期是建发华东集群的业绩贡献率第一的城市。
前不久，建发开启了2026年度的规模组织与人员调整，原华东集群总经理凌祁，拟任集团首席供应链总监。
接任者暂不明晰。此前传闻的原万科地产开发经营本部首席营销官严勇，已经正式担任建发苏州事业部总经理。
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