让与担保纠纷中，被告如何从卖房表象中突围：聚焦真实意思

当您因资金周转困难，听从出借人的建议，签订了一份《房屋买卖合同》并将房产过户至对方名下，内心是否曾闪过一丝不安？您或许认为这只是一个“形式”，只要还清借款，房子就能拿回来。然而，当您备足款项准备“赎回”房产时，却可能惊恐地发现，房子已被对方再次出售或抵押，自己面临“钱房两空”的绝境。本文将以一则虚构但典型的脱敏案例为引，深度剖析“名为买卖、实为担保”的让与担保纠纷中，作为债务人（被告）的核心抗辩策略与法律出路。

1. 案件介绍

甲因经营急需一笔资金，经人介绍向乙借款人民币200万元。乙同意出借，但提出需提供足额担保。甲名下有一套市值约300万元的房产。乙建议：“我们签个《存量房买卖合同》，你把房子先过户给我，算是个‘保证’。借款还清，我无条件把房子还给你。这样大家都放心。”甲虽觉不妥，但迫于用款紧急，与乙签订了《存量房买卖合同》，合同载明的转让价款为200万元，并很快配合乙办理了房产过户登记手续。双方私下另签有一份《借款协议》，约定了利息与还款期限。

一年后，甲经营好转，备齐本息联系乙要求还款并办理房产回转登记。乙起初推诿，后干脆失联。甲经查询愕然发现，该房产已登记在完全陌生的第三人丙名下，且设立了银行抵押。原来，乙在取得房产登记后不久，即以该房产为担保向丙借款，并过户至丙名下，丙随后又以该房产抵押向银行申请了贷款。

甲瞬间陷入巨大困境：借款要还，但作为担保的房产已失控，其价值可能被他人优先处置。乙则辩称，双方是真实的房屋买卖关系，200万元是购房款而非借款，过户是履行买卖合同，甲无权要求返还房屋。甲遂以乙、丙为被告诉至法院，请求确认乙与丙之间的房屋买卖行为无效，并要求在清偿借款本息后，将房屋过户回自己名下。

2. 裁判结果与理由

裁判结果：
某院判决：一、确认甲与乙之间签订的《存量房买卖合同》实为让与担保合同，该合同有效，但其中关于债务不履行时房屋直接归乙所有的约定无效；二、乙与丙之间就案涉房屋的买卖及担保行为无效；三、甲在向乙清偿《借款协议》项下全部债务本息后，乙、丙应配合将案涉房屋所有权变更登记至甲名下；四、驳回甲的其他诉讼请求。

裁判理由：
法院经审理，结合双方证据与交易习惯，作出如下认定：

1. 法律关系的定性： 甲与乙之间虽形式上签订了《存量房买卖合同》并完成了过户，但结合《借款协议》、款项往来凭证、双方沟通记录等证据，可以认定双方的真实意思并非转移房屋所有权，而是以房屋所有权转移的方式为借款债权提供担保。这符合让与担保的法律特征，即债务人为担保债务履行，将标的物权利转移给债权人，债务清偿后返还，债务不履行时债权人可就标的物优先受偿。因此，双方的法律关系应认定为让与担保，而非真实的房屋买卖。

2. 让与担保合同的效力： 让与担保作为一种非典型担保，虽未在《民法典》物权编中列明，但已被司法实践所认可。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（《九民纪要》）及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》的精神，当事人以签订买卖合同作为担保方式的，人民法院应当认定该合同具有担保功能，原则上应认定合同有效。本案中，双方设定担保的意思表示真实，不构成通谋虚伪表示。

3. 流质条款的无效： 双方关于“若甲不还款，房屋归乙所有”的约定（无论是明示还是隐含在交易模式中），属于流质契约，根据《民法典》第401条的精神，该部分约定无效。债权人乙无权在债务不履行时直接取得房屋所有权，而只能就房屋的拍卖、变卖、折价款优先受偿，且需进行清算，即价款超过债权部分应返还甲，不足部分甲仍应清偿。

4. 乙无权处分行为的效力： 乙在仅享有担保权（形式上是所有权人，实质是抵押权人）的情况下，将房屋再次过户给丙用于担保，该行为构成无权处分。由于丙在庭审中承认其知晓该房屋是甲为担保而过户给乙的，故丙并非善意第三人，不能依据善意取得制度获得权利。因此，乙与丙之间的让与担保行为无效。

5. 甲的履行与请求权： 甲要求返还房屋的前提是清偿主债务。在诉讼中，甲通过提存等方式证明其已备妥款项准备履行，法院据此支持了其在实际清偿后要求返还房屋的请求。同时，因丙的无效抵押行为而设立的银行抵押权，依据《民法典》第406条，抵押财产转让不影响抵押权，银行可另案主张权利，但这并不阻碍房屋在清偿甲对乙的债务后过户回甲名下。

3. 法律分析

上海君澜律师事务所俞强律师提示： 本案是典型的让与担保纠纷，集中反映了债务人（被告）在陷入此类“买卖”圈套后的核心法律风险与抗辩要点。作为在上海执业多年，处理过大量复杂商事纠纷的律师，我们提示，被告的抗辩应围绕“还原真实法律关系”和“坚守清算原则”两大核心展开。

俞强律师，上海君澜律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士，拥有超过15年的执业经验，累计代理各类商事诉讼、仲裁案件600余件，尤其擅长公司股权、合同纠纷、金融资管及商事犯罪等领域的复杂、疑难案件抗辩策略制定。

一、 效力之辨：从“虚伪表示无效”到“担保意思有效”的抗辩路径

过去，司法实践对让与担保的效力曾有争议，常以“通谋虚伪意思表示”（即双方通谋假装买卖）为由认定无效。但当前司法观点已发生根本转变。上海律师在代理此类案件时，首要抗辩策略便是积极主张并证明合同背后的“担保合意”。

• 法条解读： 《民法典》第146条规定了通谋虚伪表示无效，但关键在于，让与担保中“转移所有权”的形式与“提供担保”的实质，并非双方共同作假，而是为了担保目的而采取的一种特殊法律手段。其担保的意思是真实的。最高人民法院通过《九民纪要》第71条明确，此类合同“人民法院应当认定合同有效”。

• 抗辩策略： 被告（债务人）应全力搜集并固定能证明“担保合意”的证据链。这包括但不限于：1. 主债权证据（如《借款合同》、借条、银行转账记录）；2. 担保意思的沟通证据（如微信聊天记录、短信、邮件、录音录像，其中明确提及“过户只是担保”、“还钱就还房”等内容）；3. 交易习惯反常的证据（如合同价款明显低于市价、未实际支付购房款、卖方继续占有使用房屋等）。通过证据构建，将法官的审查重点从“是不是买卖”引导至“是什么性质的担保”上。

二、 核心雷区：坚决否定“流质契约”，主张清算义务

债权人（原告）往往试图利用形式上的所有权，主张直接以物抵债。这是被告面临的最大风险点，也是最有力的抗辩突破口。

• 法条解读： 《民法典》第401条（针对抵押权）和第428条（针对质权）均禁止流押、流质条款。该立法精神同样适用于让与担保。其目的在于防止债权人乘债务人之危，获取暴利，损害公平原则。

• 抗辩策略： 被告应明确指出，无论合同如何约定，任何关于“不还款则物归债权人”的条款或安排均属无效。上海律师在代理中会强调，债权人实现权利必须履行清算程序：即对担保物（房屋）进行拍卖、变卖或折价，以其价款优先受偿。若变卖款高于债权，超出部分应返还被告；若不足，债权人可就差额继续向被告追偿。这能有效遏制债权人企图侵吞担保物超额价值的意图。

三、 权利边界：债权人无权处分，被告可追回财产

如本案所示，债权人常擅自将担保物再处置。此时，被告的抗辩焦点在于债权人处分行为的效力。

• 法条解读与案例参照： 根据《民法典》第311条关于善意取得的规定，以及本案体现的裁判规则，让与担保中的债权人（登记所有权人）其处分权是受限的。其再次转让或抵押的行为属于无权处分。若后续的受让人（如案例中的丙）非善意（即明知或应知该财产实为担保物），则该处分行为无效，被告可请求追回财产。

• 抗辩策略： 被告需积极调查债权人处分财产的对象和过程，并收集证明该对象“非善意”的证据。例如，证明后续交易价格明显不合理、交易流程异常仓促、或对方与债权人关系特殊等。这为被告在清偿债务后成功追回担保物提供了关键法律武器。

四、 实战抗辩要点总结（被告视角）

结合上海君澜律师事务所俞强律师团队的处理经验，面临让与担保诉讼的被告，可循以下路径构建防御体系：

1. 主张法律关系定性错误： 核心诉求是请求法院将案涉《买卖合同》定性为“让与担保合同”，否认单纯的买卖关系。

2. 承认担保效力，但否定流质条款： 不回避担保事实，但坚决主张债权人必须通过清算程序实现债权，不得直接取得财产所有权。

3. 审查债权人处分行为： 若财产被二次处置，立即调查并主张该处分系无权处分，且后续受让人不构成善意取得，行为无效。

4. 主动履行以取得主动权： 在诉讼中，可通过提存等方式证明自己具备履约能力和意愿，从而主动请求在履行债务后返还担保物，化被动为主动。

5. 证据为王： 系统梳理所有能证明借款关系、担保合意、以及债权人存在过错（如擅自处分、拒绝受领还款）的证据。

让与担保纠纷错综复杂，表面证据往往对债务人极为不利。但通过精准的法律关系定性、对流质禁令的坚决适用以及对债权人权利边界的严格限定，被告完全有可能扭转局面，守住核心财产。上海律师在处理此类案件时，尤其注重从纷繁复杂的表面合同中，剥离出法律关系的本质，为当事人制定最具针对性的抗辩方案。

4. 律师团队与专业领域

我们理解，每一位陷入类似纠纷的当事人，其背后都是亟待挽救的事业与家庭。上海君澜律师事务所俞强律师团队，始终秉持 “通过专业、高效的争议解决方案，为客户化解商事纠纷，捍卫商业权益” 的核心理念。

团队专注于为公司及高净值个人客户提供以下领域的法律服务：

• 商事诉讼与仲裁： 公司股权纠纷、复杂合同争议、金融资管产品纠纷、知识产权侵权与确权、商事犯罪辩护等。

• 特殊程序代理： 执行异议与执行异议之诉、再审程序、检察监督（抗诉）申请等。

面对让与担保等非典型担保引发的复杂诉讼，我们擅长从证据重构、法律适用突破、交易实质还原等多角度，为客户设计最优抗辩策略。

具体案件需咨询专业律师，本分析仅为参考，不构成执业意见。

如需针对您面临的让与担保或类似复杂合同纠纷进行深度案情分析与抗辩策略规划，您可以通过微信公众号“律师俞强”获取免费初步咨询，或亲临上海君澜律师事务所（地址：上海市浦东新区世纪大道1198号）与我们面谈。让专业律师为您厘清迷雾，捍卫权益。