扎心！碧海豪宅，跑输东部...

来源：深圳淘房志

碧海真的落寞了？

去年放开“限购”后，很多人都预测碧海作为曾经的“网红”片区，或成为最大受益者。

然而，事实却令人大跌眼镜，碧海整体的价、量表现甚至不如逐渐“边缘化”的罗湖；

今年开年，碧海标杆小区的“笋盘”比东部大运的房产价格还低了......

淘房君从中介处了解到，碧海的华丰前海湾新上架了一套建面133平的四房，业主售价仅780万，折算单价仅5.86万/平；

大运“四大神盘”之一的阳光天健城，同面积段的二手房源，单价基本上都要6万+。

淘房君从中介处获悉，这只是极个别急售的笋盘才会报价这么低，碧海的整体市场价格还是要高于大运的。

但是，业主频繁降价、碧海止跌迹象不明朗，都严重打击了碧海的市场信心。

现在，“企鹅岛”开始试运营，企业、员工们也在陆续入驻，碧海的“救星”终于来了！

碧海成交价年均下跌约18%

热门小区普遍行情低迷

谁能想到，作为“过气”的网红片区，2025年碧海的市场行情居然比2024年还要低迷。

成交均价从7字头回落到6.09万/平，年均跌幅约18%；

如果碧海市场持续低迷，就要回到5字头时代了。

在这样的大环境下，碧海多个热门小区的成交情况也不容乐观。

唯一表现尚可的是泰华阳光海，容积率超低，部分户型可享山景、高尔夫景观，居住舒适度相对高；

小区建面141平的复式四房，上下两层加起来套内使用面积接近270平，单价能卖到9万多，相较于2024年的行情涨了12%，距离高峰期成交价也就1万/平的差距。

不过，小区经典的三房户型，目前售价还在6.5万-7万/平徘徊，跟2024年行情大差不差。

圣淘沙骏园，算是碧海比较抗跌的小区了，成交价年均跌幅约5%。

该小区位置相对优越，楼下就是西乡地铁站，一街之隔天虹商场，小区园林设计的很不错，而且距离飞机航线稍远一些。

碧海片区成交量最活跃的楼盘--碧海富通城，价格基本回归到5字头；

其中，均价最贵的6期，三房户型一年时间跌了85万。

碧海的“龙头”标杆--华丰前海湾。

一期建面80多平的经典三房户型，年初的低楼层的成交单价都要7万多一平，现在6字头房源还有谈价空间；

二期的跌幅也跟一期大差不差。

“网红小区”--宏发前城，建面88平的三房，7万多/平的房源随便挑；

要知道该户型在2021年高峰期的成交价可是要13万+/平的。

临近沿江高速以及企鹅岛的玉湖湾，房源基本上6.5万/平起，这个价格跟该小区在10年前的行情差不多。

“企鹅岛”势必能救活碧海市场

上一轮碧海的行情暴涨，是三个因素共同带来的高关注度和高热度：宝中购买力外溢、企鹅岛员工的置业需求、以及业主普遍跟风。

现在宝中尚且自顾不暇、市场热点也不在西部，碧海仅剩一个砝码--“企鹅岛”了；

这里未来的价值上限最主要的取决于企鹅岛能带来多大的价值效应。

去年底，企鹅岛开始试运营，4000多套设施齐全的宿舍也投入使用，这在一定程度上会压缩碧海的置业需求。

但是，长远来看，企鹅岛对于碧海市场绝对是大利好，整个片区周边的配套、人气、消费群体未来都会有较大的提振。

首先，对于企鹅岛的员工来说，岛内提供的宿舍覆盖面太有限。

一方面，企鹅岛整体规划8-10万人办公，且为了不让老员工一直占着宿舍、新员工无法享受福利，宿舍规定最多只能租2年，期满后必须搬走。

另一方面，宿舍公寓建面约40㎡、套内25㎡上下，更适配单身员工；如果是家庭住户，只能另外租房或者买房。

其次，从供需关系的角度来讲，购买力持续进入二手房市场是必然。

整个碧海片区都没有多少空地，未来的新增供应不大。

目前，在售的京地海樾府，仅剩8套尾盘，已知的唯一新盘就是碧海玖号花园。

除此以外，没有其他新增供应了，接下来的供需关系只会越来越紧张。

最后，碧海的价格已经跌到位。

碧海本轮价格调整的力度，放眼全深圳都是数一数二的大。

普遍六万的单价，把之前所有的涨幅都”吐“出去了，算是回到合理区间。

现阶段，那些楼龄较新、靠近地铁、户型好的二手房，价格处于历史相对低位，继续下探的空间极小。

预计伴随着企鹅岛持续运营，这类房源的价格能够明显回暖。