产品专题 | 住房租赁行业“新卷法”，产品力看这六大维度！

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2025年，长租公寓企业聚焦户型配比、房间配置、公区打造、园林景观等空间维度持续优化产品力，同时通过运营模式升级与服务场景延伸，破解同质化困局、提升资产效益与用户粘性，展现行业从“满足居住”到“赋能生活”的进阶路径。

户型配比优化

开间仍处主导低位，家庭型需求和改善型需求释放，多房产品占比提升约5个百分点；套房设计和户型拆分策略最大化资产收益并提升抗风险能力

从近一年典型新开项目户型看，开间户型为主，占比76%，该户型主力面积集中在31-40平米；一房占比13%左右，主力面积集中在41-70㎡；两房占比约8%，主力面积为61-80㎡；三房及以上产品占比约3%；两房及以上多房户型占比超11%，同比提升约5个百分点。

在租客结构多元化的背景下，租赁企业通过迭代升级自身产品提升市场适配性；为应对市场波动并最大化资产收益，部分项目在多房产品设计之初，便考虑到采用“大户型拆分”策略来提升抗风险的能力。对运营方而言，它有效破解了大户型产品坪效偏低的难题，实现了“一房变多房”，租金总收入通常能超越整租模式，从而显著提升项目的整体出租率与现金流表现。

房间配置定制

打造主题房，着力于户型模块优化和室内软装配置，强化居住体验，有效提升入住率和溢价能力；根据客户特征，提供专属化配置、配套，细分对位，跳出同质竞争

如有巢公寓北京豆各庄店，项目定位白领公寓。在产品设计之前，对周边目标客群进行深入的研究。目标客群主要为25-35岁青年人，客户特征及共性明显。项目利用大开间端户，优化功能模块设计，设置主题房，配备单独的学习办公区或单独的更衣化妆区。项目开业仅两天，便入住签约了约70套房源，日均流速达到35套。其中主题房占比超5成。对比项目主题房与周边长租产品，主题房租金坪效溢价明显。

企业根据清晰深度的前期客研，瞄准目标客群，提供差异化细分维度的需求对位。瞄准女性友好，配备美妆空间。如招商壹间槟榔园，在项目改造之前，深入调研客户需求，发现周边主力客户女性占比较高，且对生活品质有追求。于是瞄准女性友好，在空间功能上利用卫生间镜柜进行“三七分割”，内/侧面区域预留美妆冰箱点位，帮助女性用户更好地收纳日常护肤产品。项目一经入市，获得非常好的口碑，年平均出租率达94.3%，最高时点出租率达到97%且客户满意度达95.7分。

瞄准宠物主，配置猫爬架，提供宠物代养服务。如联发尔寓观音山店，项目洞察到当代青年的宠物需求旺盛，瞄准宠物友好，在项目单独划分“养猫搭子楼层”，房内配备专属猫爬架的同时还为客户提供宠物代养服务，此举不仅做到细分客群的深入吸纳，且实现了多经收入的提升。

针对陪读家庭，打造多功能子母房等。以窝趣长沙尖山湖公寓项目为例，其将57㎡两房户型优化为多功能子母房并增强厨房功能，服务于育儿家庭在特定生命周期居住需求。

公区运营转型

注重需求导向和资源整合，开始自营咖啡/超市品牌，实现成本中心向利润引擎转型

在公区规划上，结合自身资源，“减量增质”成为主导思想。新建项目虽有条件配置更大公区，但企业不再盲目追求“大而全”，而是更有选择地倾斜资源；对于大量改建类项目，则受限于先天条件，普遍采取“小而精”的务实策略。两者共同驱动公区配置聚焦于健身房、书吧/自习室、咖啡吧等租户日常使用频率最高的刚需业态，舍弃使用率低的冗余功能，确保每一平方米面积都能产生实际价值，从而提升租住体验与空间使用效率。

1.聚焦客户需求偏好，侧重植入高频高效功能空间

公区配置正从“大而全”转向“小而精” ，更聚焦真实客户需求与使用频率。比如贝壳海盐公寓，通过客户调研，选取了使用频次更高且青年客户更偏好的健身房、共享厨房、书吧、游戏室等，而长租公寓多数配置的台球室却不在其列。

2.周边配套联动+自有资源整合，降本提质，缩短爬坡期

充分整合集团资源，保证客户享受各类优质配套，同时降低公区打造成本。如华寓横琴华发广场店，出门即是区域最大商业—横琴华发商都，项目公区仅打造接待大堂，通过华发集团会员联动方式，解决客户配套需求，在租金高于区域15%的基础上，入市4个月出租率便95%。

3.对位客户需求自营咖啡/超市等，提升多经收入

公区自主运营，实现从“空间租赁”到“流量变现”租客成为具有清晰画像和消费能力私域流量。如北京乐乎公寓清河店，项目配备的咖啡厅、水吧、会议室等全部为自运营，并建立乐乎最新自有品牌—“啡常乐乎”咖啡。

园林景观升级

品质对标高端住宅，空间功能趋社区化，更增设网红地标等强化项目个性与记忆点

大型租赁社区园林景观对标商品房，通过架空、组团式构建主题化、场景化园林体系，从基础绿化向复合型生活场域转型，这一趋势已成为行业领先者构建产品力的核心抓手。早期的租赁社区景观多以满足规划指标为目的，功能单一、设计同质化，仅仅是社区的背景与成本项。而今，前沿项目则将其全面对标高端商品房，致力于打造主题化、场景化的园林体系，使其跃升为吸引客群、创造价值的战略主角。

1.中庭景观园林媲高端住宅，“好房子”指引落地

租赁住房纳入“好房子”建设体系，社区主题中庭景观园林品质已实现跨越式提升。如港城领寓项目，创新运用立体花园理念，融合休闲、社交、运动等，通过架空层、连廊，将不同楼栋串联，打造景观及活动空间。

2.园林社区化趋势下，从高绿化向模块复合化设计演进

通过绿化、铺装与活动空间的功能整合，提升社区景观价值，最终转化为可期的续租意愿与长效价值。如天投桐堂南湖店内部以景观中轴串联整个园区空间——通过植被、休闲步道与活动场景的结合，提供兼具互动性及体验感的居住场景。

3.增设视觉符号/网红地标，塑造品牌与文化标签

建立专属视觉符号，建立客群运营高效情感连接，打造城市网红地标，提升知名度和客户归属感。青核INNNG国际人才社区利用公区打造“SUPER GROUND+”社区活力能量场。布置装置艺术，打造网红打卡场地，吸引人流，形成项目广泛传播。

运营模式创新

运营升级聚焦新媒体获客降本、灵活长短租结合提效、体系化智能升级优化体验

在当前的长租市场，核心获客渠道正经历结构性转变，小红书、抖音等内容平台已成为影响租客决策的关键渠道；而在运营进化上，利用长短租结合的运营方式，把握住旅游人群所带来的短期租赁高峰，也将成为长租公寓在运营过程中的重点；同时智能体系化升级构建从安防到日常运维、居住体验升级的多功能智能体系。显著提升了租户的居住体验与安全感，也为运营方实现了降本增效和精细化管理的目标。

1.核心获客渠道变化，单房获客成本下降

小红书、抖音等新媒体平台成为关键渠道，带来约500元的单客获取成本下降。如聆空星寓·钱新项目，大量客户来源于小红书、咸鱼、抖音等线上平台。主流获客成本从去年1000-1500元下降到500-1000元。

2.特殊时点采用长短租结合，提升出租率3-5个点

把空闲的长租房转化成高溢价的短租，利用长短租结合，把握游客带来的短期租赁高峰。如包头华寓华发新城店，在7-8月内蒙古旅游的黄金时间段采取长短租结合，据项目统计，出差旅游客群在年度占比达16%，为项目带来了可观的收入。

3.体系化智能升级与全流程服务中枢APP同步赋能

较之去年单点智能安防利用，今年转变为智能体系化升级。如华润有巢公寓通过智能门禁（刷脸/密码双验证）+公共区域实时监控+智能水电表+智能送餐机器人，实现多功能智能体系。APP从营销签约功能发展到服务生态中枢，有巢APP覆盖签约、报修、缴费等15项服务，实现降本增效。

服务体验进阶

聚焦晨晚专项提升/智能化/办公支持/个性化需求等维度，全方位提升服务，升级租住体验

长租公寓市场在经过长时间的高速发展后，在装修、配套、家具家电配置等硬件方面越来越趋于同质化、标准化。仅靠位置和价格已经难以形成绝对的优势。于是在服务上多维度提升，精准切入租客一天中最敏感、最需要协助的晨间与夜间两个时段，智能化应用落地，优化高峰通勤效率、保障稳定的远程办公环境等，满足办公需求的同时针对性提供个性化入户增值服务。

1.聚焦晨晚黄金体验窗口，提升专项服务

晨间效率赋能：聚焦上班高峰，通过智能派梯、专享调度缩短等待时间；提供便捷、多元的早餐服务。夜间关怀与保障：提供深夜食堂解决晚归就餐需求；通过晚归亮灯、快速噪音响应等服务，保障归家安全与休息质量。

2.非人经营多样化，机器人服务广泛化

机器人服务正从概念迈向体系化落地，成为服务生态关键环节。如上海国际邮轮港壹棠服务公寓已实现机器人送餐、送物等服务的常态化运营。

3.办公支持力度显著提升

将办公支持提升至战略层面，通过梯控、通勤与网络等配套，将社区从居住空间升级为居住-工作协同平台。如沁贤里柚米社区，推出出行天气与路况推送，提供共享办公区域的同时提供高速网络。

4.多元化特征凸显，匹配个性化需求

破解硬件同质化困局，瞄准高收入客群付费买时间与注重健康的诉求。发力个性化入户服务。涵盖宠物喂养、空调清洗、洗衣机油烟机清洗及入户保洁等。

小结

2025年长租公寓市场，通过产品线细分、空间优化、公区配套及景观打造，构筑产品力基本盘；通过精致软装、定制化家具和高标准用材，助力产品力进阶。

未来，长租公寓的产品设计将彻底超越基础居住功能，转向对细分客群生活方式的全方位响应。竞争焦点也将在以坪效与功能为前提下，升级为对用户情感价值与社区归属感的深度挖掘。

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