深圳北头村旧改破局时刻 18年“寒窑”走入行政调解

观点网 继续等下去，深圳南山北头村将要在沉寂中度过旧改的第二十年。

得天独厚的地理位置似乎只是旧改启动的添头，操盘企业也没有陷入流动性危机的传闻，北头村旧改却在项目规划首次公告之后，进入了漫长的定格时间。

对于历史超过500年的北头村而言，时间的流逝并不可怕，迟迟未能推进的旧改规划更为磨人。

坐落在深圳南山北麓滩头因此得名“北头”，北头村始建于元代，村民们过去多以养蚝、捕鱼为生，兼种水稻与荔枝。

改革春风吹到广东，深圳从小渔村成长为国际化大都市，北头村的机遇也到来了。

18年延宕

随着城市发展及大规模填海，北头村村民们“洗脚上岸”，1979年集资建设6000平方米厂房，引进“三来一补”企业，开启“从农转商”的生活。

正因为大规模填海造陆，北头村逐渐从沿海小渔村变成夹在深圳前海、后海两大中心区的空间发展轴带上的旧村区域。

时代车轮滚滚前行，一片片高楼在北头村前后拔地而起，沿着前海路的七个城中村陆续进入旧改规划，北头村也是其中之一。

据观点新媒体了解，北头村最早于2008年被列入《深圳市城市更新改造项目2008年度实施计划》，2011年8月得到深圳市规划和国土资源委员会下发的旧改地块专项规划批复，自此正式走上旧改之路。

根据最早的规划公告，北头村旧改拆迁用地面积约为6.87万平方米，开发用地面积为4.97万平方米，计容建筑面积33.45万平方米，拟建住宅、商业、帮、商务公寓，以及社区服务站等配套设施。

项目申报主体是深圳市北头实业股份有限公司，正是北头村村民转商之后成立的村集体控股企业。

比起进入旧改流程之后因为合作企业资金链断裂而陷入停滞的大多数旧改项目，北头村的进度直接卡在了最初一步--协调清拆。

北头村旧改范围不仅包括旧村，还涵盖村民们早年间建起的北头豪苑、北头新村等多个楼房区域，涉及产权关系复杂，拆迁谈判和利益协调本身就是一项极其耗时的工作。

同时，北头村所在的前海路还有南山村、南园村、向南村、大新南、大新北、一甲村共六个旧改项目也因类似原因进展缓慢，形成了七大城中村整体性的推进阻力。

期间，北头村还经历了三批次历史遗留违法建筑物业权利人核实结果公告，却一直没有签约及清拆动向。

十余年间，深圳的城市更新政策不断调整，旧改项目报批流程也是复杂、周期长，等待完成签约便已耗去不少年岁，北头村还意外接纳了南山小学的拆除重建工作。

2020年4月，北头村所在位置被划入南山小学、南山实验教育集团南海中学的学区范围内，经南山区政府、南山区教育局以会议纪要的形式确定南山小学校舍拆除重建，纳入北头村旧村改造一并拆除。

也是在2020年，南山区城市更新和土地整备局公示，正式认定深圳市北头实业股份有限公司为项目申报主体，北头村旧改终于慢慢迈出了第一步。

进度刷新

资料显示，北头村于2021年至2022年启动签约并完成专项规划审批，到2023年签约率达95%，与此同时村内开始围挡封楼，等待拆除。

但延宕十多年，北头村旧改的进展一直缓慢，直到北头村2024年3月取得施工许可证，8月迎来了调规获批，才被认为刷新进度。

拆除用地范围微缩至6.69万平方米，开发建设用地范围调整为4.86万平方米，原04-01地块与原04-02地块合并为04-01地块，相应调整了公共服务设施规模，一期拆除用地范围等，在城市整体设计上，调整建筑限高，优化车行出入口，调整建筑退线、建筑覆盖率、绿化覆盖率。

大型旧改最难的重点其实是签约清拆，尽管北头村早在2021年便启动签约，却始终没有确切的拆迁推进消息传来。

直到2026年1月19日，深圳市南山区人民政府关于北头村城市更新单元一期项目行政调解事项的公告，北头村等到了实质性进展。

根据深圳相关条例，行政调解是行政征收的前置程序，当拆迁方与业主协商不成时，政府可介入行政调解。若行政调解未能达成一致，下一步要进行的就是行政征收。

北头村终于迎来破局时刻，最高兴的不只是等待拆迁的村民们，还有操刀项目的大族控股。

据观点新媒体了解，北头村旧改由深圳市金汇融房地产开发有限公司操刀，该公司则是大族控股集团有限公司全资子公司。

据官网介绍，大族控股成立于1996年，于2008年进入地产业，在深圳开发第一个住宅项目为大族河山花园，另一项住宅开发项目则为大族云峰。

和旗下大族激光、大族数控两家上市平台不同，大族控股并未上市融资，但承担着资金压力较大的房地产开发、城市更新、商业、酒店项目。

或许是大族河山及大族云峰取得成功带来的信心，大族控股开始向旧改领域继续迈进，除了北头村旧改，还有同处南山前海路的南山村旧改及沙河街道的兆方旧改，在深圳其他区的储备还包括罗屋围村旧改、汤坑老围村旧改等项目。

南山村旧改实际上和北头村同属一批城市更新计划，但和北头村旧改命运相似，进入计划之后一直未有太大的水花，直到2018年12月规划草案出炉，南山村旧改才再次进入大众的视线。

只是，旧改项目周期长、进度慢，不论是北头村、南山村还是兆方旧改，大族控股手上位于南山的三大旧改项目目前只有北头村传来进展，其余两个项目均未刷新进度。

北头村旧改此次进入行政调解，其实已经比同区域内的其他六大旧改项目快上一步。

据了解，这批项目大多由大族控股及恒大两家房企主导，大族控股操刀的北头村旧改和南山村旧改虽然进度缓慢，但各项工作都在断续进行。

而由恒大主导的部分旧改项目随着企业出现经营问题而停摆，例如在2010年立项的向南村项目直到2023年由安居建业接手，改造工作才重新启动。

根据大族控股官网信息，北头村旧改项目一期预计于2022年完工，如今看来实际完工时间还要往后延期。但对于北头村而言，这次的等待不再遥遥无期。

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