身价200万的物业经理亲述：想被业主高薪挽留，先学这4个方法！

每天清晨六点半，慧芝湖小区34名保洁员已经集合，物业经理冯国军亲自示范如何摆放业主门口的鞋——鞋头必须对着出门方向，这样业主早上“一脚就能蹬进去”。这个细节，体现了他对服务质量的要求。

在物业行业，冯国军有个特别的称号——身价200万的经理。因为业主们在中海物业续聘合同中特意增加了一项条款：未经业主同意擅自更换项目经理，物业公司需支付一笔违约金，按小区年公共收益计算，这笔钱高达200万元。

业主们解释说，他们这么做，是怕好不容易盼来的好管理断了档。三年前，小区物业费收缴率不高、道路坑洼。现在，收缴率达到96%，停车实现了零投诉。冯国军的价值体现在这些变化里。

01 较真细节，赢得信任

物业服务的关键在细节。冯国军的管理方法被团队称为较真之路。每天早上八点半的物业早会雷打不动，他会先回顾昨天没完成的工作，然后布置当天的紧急任务，最后再复盘业主反馈的信息。

这种较真让物业服务从过得去变为高标准。在合肥经开区邦泰学府里小区，物业经理高娟发现，很多业主因为家里水管破裂和邻居产生纠纷。她直接派工程队去免费维修，解决了邻里矛盾。“物业不能只当传声筒，必要时得站出来解决问题。”她说。

胡江红则有一个特别的习惯——用笔记本记录业主的特殊需求。她发现8栋独居老人李阿姨的门锁需定期上油，2栋业主家孩子初三需安静环境，4栋业主家老人腿脚不便需送餐。

这些细节，成了她提供贴心服务的关键。

02 创新思路，破解难题

小区地面300个车位停了600多辆车，为了解决这个难题，冯国军带着团队连续两周，每晚10点以后在小区里排摸，逐车登记车牌。

摸清情况后，他跟居委会、业委会一起，推动更换了道闸系统。接着，又实施三证合一登记，对第二辆车实行差异化收费，并设了一年的过渡期来引导业主适应。

过程中有业主拍桌子反对，他就挨家敲门解释：“您看数据，现在您回家要抢车位，规范后咱都能停得舒心。”新方案实施后，小区的停车秩序好了很多，到现在也没有因为车辆调价收到过投诉。

在洛江三盛·四季公园一期，物业经理王淑玲推出了物业加养老的模式。社区老龄化趋势明显，她和团队就改造了架空层空间，建成了泉州首个社区嵌入式养老服务中心。

空间内设置了茶话室、健康理疗区等12个功能区，形成了一套从建档、巡访到供餐、文娱的服务体系。目前小区已经开展了义诊、手工课堂等特色活动40多场，服务超过1200人次，让老年群体实现了养老不离家的想法。

03 团队建设，凝聚力量

单靠一个人没法提供好服务。张鑫在中铁建物业广州中心就制定了员工星级评定体系，通过评星评级来公开成绩，以此完善履职评价。

到现在，广州中心有90多人通过了评定考核，获得了调薪和晋升的资格，核心员工的流失率也下降了3%。

他还在各项目实施四心计划，从乐活社区、安心居住、焕新空间、温馨关怀四个方面，开展了为期一年的品质提升行动。

胡江红像知心姐姐一样关心团队成员，跟他们谈心，解决工作和生活上的难题。在她看来，只有员工有幸福感和归属感，才能更好的服务业主。

“有问题找红姐”，成了她带领的团队里大家常说的一句话。

04 安全为本，科技赋能

在南沙海语熙岸项目，经理黄炎松一听到业主反映电动车管理问题，就马上组织团队调研电动车的使用情况。

他借鉴一期的经验，在二期和三期交付前就跟地产公司合作，把非机动车位统一规划到了地下停车场，从一开始就避免了矛盾。他还推动建立了非机动车巡查机制，并组织了消防应急演练，提升了社区的安全水平。

黄炎松还带领团队排查了公共照明系统，并主动跟地产公司沟通，最后说服公司投入9万元，引入了声控智能照明系统。

现在，1到4期的电梯厅一共安装了3350个感应筒灯，平均每家每月能省下大约6度电，总的能耗降了不少，光线也更柔和了。

05 行业未来，个性定制

现在的物业服务，需要新的想法、细致的管理，还要有人文关怀。

中国铁建劳动模范张鑫说：“物业服务的本质，是让生活更有温度。”他认为，这份温度来自对业主的尊重和对员工的关怀。而冯国军的团队，则与业主形成了很好的互动。

慧芝湖小区只是其中一个例子。在合肥邦泰学府里，物业经理高娟期待未来的物业服务能像“通信套餐”一样，让业主按需选择不同级别的服务。她认为：“有人需要基础保洁，有人想要增值服务，定制化才能让双方都满意。”

好的物业服务，能把房子变成家，把小区变成社区。那些被业主挽留的物业经理都明白，服务的关键就在于一些实实在在的事情上：比如清晨六点半把鞋摆好，深夜十点还在排查车位，或者每一次都愿意为业主多做一点。