2026年1月房地产市场分析报告·观点指数

摘要： 在政策托底及降价促销的带动下，市场观望情绪正逐步消解，一线城市率先呈现“弱中有稳”的筑底迹象。

个人销售住房增值税下调，有效提振市场信心

观点指数中央税收政策精准发力，显著降低交易成本以提振市场流动性。2025年12月30日，财政部与税务总局联合发布公告，对个人销售住房增值税政策进行优化调整，将购买不足2年的住房对外销售征收率由5%下调至3%，并维持满2年免征增值税的优惠，同时明确了政策追溯适用的连续性。这一举措直接降低了二手房交易环节的税负成本，有利于加速存量房流转，提升市场交易的活跃度。

然而，政策在刺激需求的同时，也可能导致短期内次新房源挂牌量增加，特别是对老旧二手住房形成一定的价格竞争压力和去化挑战。

新年伊始，《求是》刊文发题为《改善和稳定房地产市场预期》的文章，强调房地产的重要性，提出“政策一次性给足”、拒绝“添油战术”。持续改善和稳定房地产市场预期，要“尽可能缩短调整时间，熨平市场波动”。

在此积极信号下，年初已有多项稳定房地产市场预期的具体措施落地，地方政府“因城施策”加大财政补贴力度，多维度降低购房门槛以释放刚性及改善性需求。为响应中央稳楼市号召，多地密集出台购房补贴政策，通过现金直补、消费券发放及“以旧换新”奖励等多种形式刺激需求入市。

中长期贷款持续增加，LPR连续8个月保持不变

2025年12个月人民币贷款增加16.27万亿元。分部门看，住户贷款增加4417亿元，其中，短期贷款减少8351亿元，中长期贷款增加1.28万亿元。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

尽管2026年1月20日公布的贷款市场报价利率（LPR）未作调整——1年期维持在3.0%，5年期以上保持在3.5%。连续8月保持不变，但货币政策的宽松信号已通过结构性工具率先释放。

从近期官方表态来看，未来降息仍具备一定的基础。1月26日，中国人民银行行长潘功胜接受采访时表示，“今年降准降息还有一定的空间”。从内外部来看，在外部约束方面，当前人民币汇率保持总体稳定，且美元正处于降息通道，汇率因素并不构成强有力的制约；在内部约束方面，银行体系的净息差压力正在缓解。2025年以来银行净息差已连续两个季度稳定在1.42%，呈现出止跌企稳的迹象。

展望2026年，随着大规模三年期及五年期长期存款迎来到期重定价，银行的付息成本有望进一步降低。加之央行此前已主动下调了各项再贷款利率，这将有效帮助银行降低资金成本并稳定净息差，为后续进一步实施降息操作留足了空间。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

一线城市降幅环比收窄，需求端观望情绪有望减弱

从房价指数来看，12月份一线城市商品销售价格降幅呈现环比收窄的态势，二三线城市仍处于调整状态。需求端观望情绪有所减弱。其中，上海成为一线城市中唯一实现同比、环比双涨的城市。

12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，其中，上海上涨0.2%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.6%和0.5%。同比下降1.7%，其中，上海上涨4.8%，北京、广州和深圳分别下降2.4%、4.8%和4.4%。

二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，同比下降2.5%。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同，同比下降3.7%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7%，同比均下降6.0%，降幅分别扩大0.4个和0.2个百分点。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

根据国家统计局发布的数据显示，2025年1-12月份，新建商品房销售面积88101万平方米，新建商品房销售额83937亿元。12月份单月销售额为14867亿元，同比增长27.88%。呈现显著的年末“翘尾”效应，与年末房企冲刺业绩及政策支持带动需求集中释放有关。

结合销售与库存数据，年末回调更多是短期因素驱动，全年市场仍处于筑底阶段，需求的可持续性，需观察政策延续性及居民收入预期的改善情况。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

12月房地产开发景气指数为91.45，市场仍处于弱景气区间，表明行业尚未完全走出调整期。不过，结合一线城市房价环比降幅收窄、上海房价双涨、年末销售翘尾等信号，市场呈现“弱中有稳”的特征：一线城市作为政策敏感区域，其需求端观望情绪的消解可能逐步传导至二三线城市，但城市间分化仍将持续。

未来行业景气修复需依赖政策持续发力、房企风险化解（如融资支持、保交楼推进）以及居民收入预期改善，短期市场或延续“磨底”后逐步企稳的态势。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

房地产开发投资持续承压，融资环境边际改善

2025年1—12月份，房地产开发投资及供给端指标延续承压态势，在开发投资方面，全国房地产开发投资额累计达到82788亿元，其中，住宅投资完成63514亿元。

2025年，房屋新开工面积累计为58770万平方米，施工面积累计659890万平方米，竣工面积累计60348万平方米。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

资金层面，1—12月房地产开发企业到位资金总额93117亿元，其中，国内贷款14094亿元；利用外资25亿元；自筹资金33149亿元；定金及预收款28089亿元；个人按揭贷款12852亿元。定金及预收款与个人按揭贷款合计占比达44%，依然是房企最主要的现金流来源，年末销售端的回暖对缓解房企资金压力起到了关键作用。

自筹资金33149亿元占比35.6%，反映房企仍需依赖自有资金及股东借款维持运营，但考虑到资金使用效率及偿债压力，房企实际可用于新增投资的资金依然有限，资金面的改善更多体现在“防风险”而非“促扩张”层面。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

观点指数观察到，期内融资环境呈现回暖迹象，融资协调机制再松绑，“白名单”项目获准超长展期。监管部门对房地产融资协调机制下发了最新的政策指导，核心在于为“白名单”内的合规项目提供更长的债务缓冲期。

房企债务策略转向主动压降，资本运作化解支付压力。房企在债务管理上呈现出“主动偿债”与“资本运作并举”的特征，部分企业大幅压缩债务规模，另一部分企业则通过资产置换解决资金问题。

二手房市场成交量高于新房，活跃度呈现阶段性回升

观点指数监测的6个重点城市中，1月前三周商品住宅成交1.58万套，商品住宅成交面积186.12万平方米。市场正处于磨底后的结构性复苏阶段，预计春节后叠加传统“小阳春”及深圳等地的回暖信号，活跃度有望阶段性回升。

分城市来看，二手房市场活跃度全面跑赢新房，尤其是上海和成都的二手房成交量显著高于新房，北京、上海、深圳、成都的二手房成交量分别达到新房的约5.9倍、3.2倍、3.9倍和3.6倍。

深圳市场呈现出明显的回暖迹象，1月前三周商品住宅成交面积为12.33万平方米，成交套数为1055套；而二手房市场环比出现回升，成交4100套，环比回升6.49%，成交面积为40.90万平方米，环比回升4.77%，套均面积稳定在99平方米左右。

“好房子”激活改善需求，央国企领跑 1月销售市场

1月11日，人民日报“钟才平”文章提出有序增加空间更大、品质更高、配套更好的“好房子”供应，进一步印证了高品质开发已成为行业主流趋势。

央国企销售表现较好。核心地段与产品力成为突围关键，“好房子”标杆项目通过高实得率与差异化创新激活需求。在改善性需求主导的市场环境下，拥有核心地段和卓越产品力的项目成为市场宠儿。

建发房产在上海新江湾城核心区打造的“灯塔”项目——建发·海宸，通过多阳台与飘窗设计大幅提升实用面积（125㎡四房实得率约88%，210㎡四房近95%），成为“好房子”新规下的标杆；广州保利·翡丽甲第则精准填补白鹅潭商务核心区的高端市场空白，打造差异化产品线。

同时，由滨江集团与绿城中国联手开发的杭州奥体核心区项目——奥映鸣翠，凭借对层高的合理控制和高端居住体验，2025实现全年销售额68.5亿元。这些案例表明，只有精准洞察需求、在核心区域提供高舒适度产品的房企，才能在激烈的竞争中实现业绩突破。

头部房企主动“瘦身健体”，通过组织架构调整聚焦核心区域以实现降本增效。面对存量时代的挑战，头部房企的组织架构调整思路高度趋同，即实施“聚焦、收权、降本”战略。保利发展将总部职能部门从11个精简为10大中心/办公室，特别是将“运营管理中心”与“产品管理中心”合并为“不动产运营中心”，以提升协同效率。

本文节选自《 2026年1月房地产市场分析报告·观点月度指数》