儿子用父母名义买限价房，老人反悔，起诉过户胜诉｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2010年，王建国、李秀英夫妇（化名）作为申请人，获得一套限价商品住房的购买资格——即一号房屋。但因年事已高，且名下无其他房产需求，他们与儿子王志远（父子同姓）协商：由王志远全额出资，以父亲王建国名义签约购房，未来再过户给他。

2011年，王志远向甲房地产公司支付全部购房款52万余元及相关税费。房屋交付后，一直由王志远一家装修、居住至今，父母从未入住。

为避免日后其他子女争议，2015年10月24日，三方签署《房屋买卖合同意向书》，明确约定：

房款及税费均由王志远支付；

房屋归王志远居住使用；

待限价房满五年具备上市条件后，父母将房屋“出售”给王志远，并配合过户；

违约方需支付高达500%的违约金。

意向书落款处有王建国签名，母亲李秀英因不识字，由王建国代签并按手印。

两天后（2015年10月26日），李秀英在北京市某公证处立下公证遗嘱，明确表示：“一号房屋中属于我的份额，在我去世后，全部遗留给儿子王志远个人继承。”

但仅三天后（10月29日），李秀英又撤销了该公证遗嘱。

此后多年，王志远多次请求父母配合过户，均遭拖延。2023年，房屋已满五年，具备上市交易条件，父母却拒绝履约。王志远无奈起诉，要求二人协助过户。

父母辩称：

《意向书》上李秀英签名系代签，手印非本人所按；

李秀英从未同意卖房；

撤销遗嘱说明其反悔；

限价房不得随意转让，合同应无效。

裁判结果

法院判决：

✅ 支持王志远全部诉讼请求！

王建国、李秀英于判决生效十日内，配合将一号房屋过户至王志远名下。

法院说理

法院围绕“《意向书》是否有效”展开分析，重点指出：

第一，李秀英对《意向书》知情且认可。

虽然手印真伪因技术原因无法鉴定，但立遗嘱行为本身构成关键佐证：她在签署意向书仅两天后，即主动办理公证遗嘱，将房屋份额留给王志远。这充分证明她知晓并同意房屋归属安排。撤销遗嘱仅是放弃“死后赠与”，不影响生前合同效力。

第二，合同性质实为“借名买房”的变通安排。

限价商品房政策禁止直接借名，但当事人通过“先登记+后买卖”方式规避限制。法院认为，该安排未损害国家利益或第三人权益，且双方已实际履行十余年，应尊重真实意思表示。

第三，出资+居住+持有票据，形成完整证据链。

王志远支付全款、长期居住、持有购房合同、发票、产权证等原件，父母从未主张权利，符合借名买房的典型特征。

第四，限价房满五年后可上市，过户无障碍。

根据北京政策，限价商品住房取得产权证满五年即可上市交易。现条件已成就，合同具备履行基础。

综上，法院认定：《房屋买卖合同意向书》合法有效，父母应依约履行过户义务。

办案心得

本案为“限价房借名”提供了极具价值的操作范本：

首先，即使不能直接写“借名”，也可通过“代付+回购”“附条件买卖”等合法形式固定合意。

其次，公证遗嘱可作关键补强证据。

即便后续撤销，立遗嘱时的意思表示仍能反推其对房屋归属的认可。这是本案胜诉的关键转折点。

再次，出资+居住+控票，三位一体缺一不可。

仅有付款记录不够，必须长期实际控制房屋并持有全部权属凭证，才能形成完整证据闭环。

最后，政策房要“等得起”。

限价房、经适房等需满足年限方可过户。耐心等待+持续主张权利，比急于起诉更有效。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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