天通苑房价差两倍，老楼卖不过新楼，同一片地住着不同命

1999年那会儿，北京昌平东小口还是一片农田和垃圾场，顺天通集团找来哈尔滨的施工队，开始建房，这地方原来叫“太平庄”，后来改名天通苑，定位很明确，是经济适用房，不是商品房，购房只需要北京户口加收入证明，不用摇号，每平方米2650元，比当时市区便宜很多，那时候没人想到，这块地会变成亚洲最大的社区。

在接下来的十年里，天通苑像吹气球一样不断扩大，分五期建成了本区、东苑、西苑、北苑和中苑，总共占地八平方公里，盖起七百多栋楼，建筑面积接近五百万平方米，设计上特意加了欧式风格，大门上有雕花，花园取名“天通艺园”，想让经济适用房显得体面一些，但实际生活没那么浪漫，头几年只有一条858路公交车，人们挤得像千军万马一样，超市很少，学校和医院更缺，居民们自己囤泡面过日子，出门就像打仗。

堵车成了家常便饭，“添堵苑”这个外号就传开了，私家车其实不多，但进出城的路天天卡壳，居民们在困难中反而团结起来，一起维权、踢球、拍片子，社区认同感挺强，但方便谈不上，这种状态一直持续到2007年地铁5号线开通，从天通苑到市区只用40分钟，以前要花两个小时，通勤时间缩短后，心理距离一下子拉近了，房价也开始慢慢上涨。

随后的几年里，家乐福超市开过来了，龙德广场也正式营业，周边的学校和医院慢慢多了起来，日常生活变得方便不少，到了2015到2017年这段时间，全国房价都在往上走，天通苑也跟着往上涨，还有一些投机资金混了进来，每平方米的单价超过了一万，2021年的时候，有些楼盘的挂牌价已经达到四万多一平，不过好景不长，2023年之后情况就变了——虽然名字还是叫天通苑，但实际上和过去完全不一样了。

现在看，价格差得很多，2007到2009年建的中苑，加上2023年底开通的17号线天通苑东站就在旁边，房子比较新、离地铁近、物业服务也好，挂牌价能上四万以上，反而是1999到2002年的老区，面积虽然大，但户型旧、管道老化、没有电梯，刚需的人觉得它太大，改善型买家又嫌它太破，成交价跌回两万以下，有的甚至比2007年地铁刚开通时还要低，同一个小区里，面对两种不同的人群，价格竟然相差一倍还多。

到2026年初，天通苑的挂牌价从两万一平米到四万二都有，老区二手房大多在两万五到两万八之间，中苑和17号线附近能卖到三万八以上，去年这里新建了二十一公顷的生态公园，还建起了科技产业园，社区不再只是用来睡觉的地方，慢慢可以自己解决一些生活需求，但上班还得跑远路，职住分离的问题没完全解决，三十万人住在这里，买菜看病比过去方便多了，可房价早就跟“天通苑”这个名字没什么关系了。

你问天通苑的房价，要看具体住在哪一栋楼，楼龄有多长、户型什么样、离地铁站多远、物业怎么管理，这些因素才真正决定价格高低。有人觉得老旧楼房便宜是个机会，有人却认为新楼价格高得离谱，其实谁都没有错，只是时间把同一块地分成了不同部分，每块地方有自己的变化节奏。住在这里的人，有的已经换了房子，有的还在硬撑着，还有的直接做了长期租客，房子还是那套房子，但人和钱之间的关系，早就悄悄改变了计算方式。