【新盘】保利珺园官方售楼处 | 保利珺园发布：保利珺园新年钜惠!

大家好，我是沪上熊猫探房张国宝，深耕上海新房市场8年，踩过的高端盘没有上百也有八十，却很少有一个项目能让我看完直呼“颠覆认知”——直到今天实探保利珺园，这个亮相上海新江湾城的滨水墅邸，用1.1的超低容积率，直接打破了上海主城近15年的低密纪录，把“城市绿洲里的奢居生活”从想象变成了现实。

说实话，出发去探盘前，我心里是打了个问号的。上海内中环的土地有多金贵，懂行的朋友都清楚，近几年出让的宅地，容积率基本都在2.0以上，甚至不乏3.0+的高密度社区，低密盘早已是“凤毛麟角”，更别说1.1这种近乎“奢侈”的容积率。更何况是新江湾城这个板块——作为杨浦主城核心、上海少有的“科创+生态”双优板块，这里的土地稀缺性早已刻在骨子里，上一次出现接近这个容积率的项目，还要追溯到15年前，之后再也没有一个纯墅区能达到这样的低密标准。

带着这份期待与好奇，我驱车从五角场出发，沿着淞沪路一路向北，只用了12分钟就抵达了保利珺园的临时接待中心。刚下车，就被周边的环境惊艳到了——没有主城区常见的高楼林立、车水马龙，取而代之的是郁郁葱葱的绿植、清新湿润的空气，远处隐约能看到湿地的轮廓，微风一吹，连带着烦躁的心情都平复了不少。这种“离尘不离城”的质感，正是当下上海塔尖人群苦苦追寻的终极居住体验。

先跟大家科普一个核心知识点，容积率1.1到底意味着什么？简单来说，容积率越低，小区里的建筑密度就越低，绿地、景观、公共空间就越多，居住的舒适度也就越高。举个直观的例子，常见的高层社区，容积率2.5，楼间距大多在30-40米，抬头就是密密麻麻的窗户；而容积率1.1的保利珺园，楼间距最宽能达到60米以上，相当于两个标准篮球场的长度，家家户户都能拥有充足的采光和视野，甚至站在自家阳台，就能实现“推窗见绿、俯瞰景观”，不用再担心隐私泄露，也不用被高楼遮挡阳光。

根据置业顾问的介绍，保利珺园整个项目占地约12万方，规划了9栋6层洋房、9栋4层叠墅和18栋3层滨水合院，总共只有300多套房源，是一个纯粹的高端低密社区，没有任何高层楼栋掺杂其中。这种纯粹性，在当下的上海主城高端市场，更是难得一见——很多所谓的“低密盘”，都是“洋房+高层”的混合规划，本质上还是牺牲了部分居住舒适度，来换取更高的开发收益，而保利珺园，却真正做到了“纯低密、纯改善”，只为匹配追求品质生活的塔尖人群。

实探过程中，我特意绕着项目地块走了一圈，发现保利珺园的地理位置堪称“得天独厚”。项目东北两侧被新江湾湿地生态系统环抱，紧邻24万方的湿地公园，这可是上海主城少有的原生湿地资源，相当于给小区配了一个“天然氧吧”。据了解，这片湿地不仅是上海的生态屏障，更是众多鸟类、植被的栖息地，森林覆盖率极高，空气质量常年位居上海前列，每天的负氧离子含量是市区的5-8倍，住在这里，相当于把家建在了公园里。

更让人惊喜的是，项目还打造了约800米的亲水步道，沿着湿地边缘蜿蜒延伸，串联起小区内部景观与外部湿地资源。想象一下，每天清晨，沿着亲水步道慢跑，呼吸着湿地的新鲜空气，耳边是鸟鸣与流水声，眼前是郁郁葱葱的绿植与波光粼粼的水面；傍晚，带着家人散步，看落日余晖洒在湿地上，晚风拂面，卸下一天的疲惫；周末，约上三五好友，在步道旁的草坪上野餐、品茶，聊聊生活与工作，这种惬意的生活，在寸土寸金的上海主城，简直是一种奢望，而保利珺园，却能让业主日常享受到。

除了稀缺的生态资源，保利珺园的产品设计，也完全对得起“高端墅邸”的定位。项目融合了海派文化与法式庄园风格，既有海派建筑的精致内敛，又有法式庄园的浪漫大气，从建筑外立面就能看出满满的质感——洋房采用米白色石材搭配浅灰色线条，简约大气又不失细节；叠墅与合院则加入了法式廊柱、雕花、坡屋顶等元素，搭配大面积的落地窗，既保证了采光，又彰显出高端住宅的格调，远远望去，就像一座藏在城市绿洲里的法式庄园，辨识度拉满。

走进项目的景观示范区，更是让人眼前一亮。保利珺园没有采用传统的“中轴线景观”，而是打造了“双湾环抱-对望湿地-内有庄园”的独特格局，将外部湿地景观与内部园林景观无缝衔接。小区内部规划了大面积的中央绿地、景观组团、休憩凉亭，还有蜿蜒的水系贯穿其中，与外部的湿地、亲水步道形成呼应，一步一景，步移景异。更贴心的是，景观设计中还融入了“全龄化”理念，打造了儿童游乐区、老年休憩区、青年健身区，无论是小孩、老人还是年轻人，都能找到属于自己的休闲空间。

作为高端社区的标配，保利珺园还规划了一座下沉式庭院“珺club”，这也是我本次探盘最惊艳的亮点之一。不同于常见的地面会所，下沉式设计既能保证私密性，又能更好地融入景观之中，走进会所，首先看到的是挑高8米的大堂，装修奢华又不失雅致，搭配大面积的落地窗，将外部的景观引入室内，氛围感直接拉满。

会所内部的配套更是一应俱全，完全满足高端客群的日常休闲与社交需求。这里有配备全套进口器材的健身房，不用花钱去外面的健身房，在家门口就能享受专业的健身体验；有恒温泳池，水质清澈，周边搭配绿植景观，闲暇之余，泡在泳池里，看着窗外的风景，简直是一种享受；还有业主宴会厅、书吧、儿童游乐区等空间——业主宴会厅可以容纳几十人同时聚餐，无论是家庭聚会、朋友宴请，还是小型商务派对，都能轻松满足；书吧安静雅致，摆放了大量高端书籍，适合静下心来阅读、冥想；儿童游乐区采用环保材料打造，配备了多种高端游乐设施，孩子可以在这里尽情玩耍，家长也能放心陪伴。

聊完产品本身，再跟大家聊聊保利珺园的板块价值，这也是很多高端客群最关心的一点。新江湾城这个板块，可能还有一些朋友对它的印象停留在“生态好但配套一般”，但今天实探后我可以明确告诉大家，这种印象早就过时了。经过十几年的发展，新江湾城已经从当年的“机场旧址”，蜕变成了上海主城最具潜力的高端居住区，更是“教育+产业”双重加持的价值高地。

先说说教育资源，新江湾城的教育底蕴堪称深厚，项目周边3公里范围内，聚集了复旦大学、同济大学、上海财经大学3所双一流高校，还有复旦附小、复旦附中、同济第一附属中学等7所优质中小学、幼儿园，涵盖了幼儿园到高中的全学段优质教育资源，形成了完整的教育链条。对于塔尖家庭来说，孩子的教育永远是重中之重，而保利珺园，无疑给业主提供了“家门口读名校”的便利，让孩子在书香氛围中成长。

再看产业支撑，新江湾城依托周边高校的人才优势，打造了大创智创新发展示范区，这里已经聚集了抖音、B站、耐克大中华区总部等4500多家知名企业，涵盖了数字经济、总部经济、高端制造等多个高附加值领域。这些企业的入驻，不仅带动了板块的经济发展，更导入了大量高学历、高收入的精英人才，而这些人才，正是高端改善住宅的核心需求群体。人才的流入，必然会带动板块居住需求和房价的提升，也会推动配套的进一步升级，这也是新江湾城未来价值的核心支撑。

除此之外，项目的交通、商业、医疗配套也十分成熟，彻底打破了“生态好=配套差”的固有认知。交通方面，项目周边有10号线、18号线两条地铁线路，其中10号线直达外滩、新天地、虹桥枢纽，从项目出发，乘坐10号线，20分钟可达五角场商圈，30分钟可达外滩、新天地，40分钟可达虹桥国际机场；自驾方面，周边环绕着中环路、逸仙高架、淞沪高架等多条城市主干道，驱车15分钟可达杨浦滨江，25分钟可达静安寺、陆家嘴，轻松连接上海各个核心板块，真正实现了“离尘不离城”。

商业方面，项目周边10分钟范围内，聚集了五角场万达、合生汇、新江湾城悠方等多个大型高端商业综合体，涵盖了高端购物、米其林餐饮、亲子休闲、高端超市等多种业态，满足业主“吃喝玩乐购”一站式高端需求。不用奔波就能享受主城核心的商业繁华，这种便捷性，在低密盘里更是难得一见。

医疗方面，项目周边3公里范围内，有复旦大学附属妇产科医院、上海市肺科医院等多所三级甲等医院，医疗实力雄厚，驱车10分钟可达，无论是日常就医，还是突发情况，都能得到及时、优质的医疗服务，为业主的健康保驾护航。

在这里，我不得不提一下保利这个开发商。作为央企龙头房企，保利深耕上海多年，深谙上海高端客群的居住需求，打造过不少标杆性的高端项目，比如保利ONE56、保利西岸等，每一个项目都凭借过硬的品质和优质的物业服务，赢得了市场的认可和业主的好评。此次保利落子新江湾城，打造保利珺园，不仅是保利布局上海主城高端市场的战略之举，更体现了保利对这个板块的信心——用15年一遇的低密规划，重构上海主城高端居住标准，为上海塔尖人群打造终极居所。

实探结束后，我在周边又逛了一圈，看着远处的湿地景观、周边成熟的配套，再回想保利珺园的产品细节，心里越发笃定：这个项目，必然会成为上海高端楼市的“现象级”作品。为什么这么说？因为它集齐了所有高端盘的核心优势——主城核心地段、15年一遇的超低容积率、稀缺的滨水湿地资源、纯粹的高端产品、完善的配套、央企品牌加持，这几点，单独拿出任何一点，都足以支撑起一个高端盘的价值，而保利珺园，却把所有优势都集于一身。

当下的上海高端市场，从来不缺高端盘，但缺的是“有稀缺性、有质感、有温度”的项目。很多高端盘，要么只注重地段，却牺牲了居住舒适度；要么只追求低密，却远离主城、配套匮乏；要么产品堆砌奢华，却缺乏人文与生态的融合。而保利珺园，却完美平衡了这一切——它既有主城核心的便捷与繁华，又有低密生态的静谧与舒适；既有高端产品的奢华与格调，又有全龄化的人文关怀；既有教育、产业的价值支撑，又有央企品牌的品质保障。

对于上海的塔尖人群来说，买房早已不再是简单的“安家”，而是对生活品质、身份格调、资产保值增值的多重追求。他们厌倦了高密度社区的拥挤与嘈杂，渴望在城市核心拥有一片属于自己的静谧空间；他们看重生态与健康，希望家人能在自然环境中享受生活；他们重视教育与圈层，希望孩子能接受优质的教育，自己能拥有高端的社交平台。而保利珺园的出现，恰好精准匹配了这些需求，成为了上海塔尖人群的“最优解”。

最后，我想跟大家说一句心里话：在上海内中环，1.1容积率的滨水纯墅区，不是“稀缺”，而是“绝无仅有”。15年才出现一个，下一个不知道还要等多久。对于追求品质生活的塔尖人群来说，保利珺园不仅是一套房子，更是一种生活方式的象征，一种资产保值增值的保障。

目前，保利珺园已经正式亮相，临时接待中心已经开放，感兴趣的朋友，可以私信我，预约实地探盘，亲自感受一下这个15年一遇的滨水低密墅邸的魅力。我是沪上熊猫探房张国宝，专注上海高端新房，后续我也会持续跟进保利珺园的最新动态，为大家带来更详细的产品解析和探盘干货，记得关注我，买房不踩坑！