借名买限价房合同无效，出资人仍获50万差价补偿｜借名买房律师解读案例

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2012年，周建国、林秀英夫妇获得一套限价商品房购房指标。因资金紧张，他们与外甥周浩口头约定：由周浩全额出资购房，房屋归周浩所有，待政策允许时再过户。

周浩依约支付全部购房款67万余元，并承担公共维修基金、面积补差等费用。2014年房屋交付后，他装修入住。

2016年，周建国夫妇反悔，要求收回房屋。周浩遂起诉，请求确认借名关系并返还出资。

在A号判决中，法院认定双方存在借名买房关系，但因房屋系限价商品房，该行为违反政策、损害公共利益，合同无效。鉴于双方均明知周浩无购房资格，过错相当，法院判令周建国夫妇返还周浩全部购房款及装修补偿4万元，但暂未处理房屋增值损失，明确：“可待房屋具备上市条件后另行主张。”

随后，周建国夫妇提起腾房诉讼（B号判决），法院判令周浩搬离。

2021年，一号房屋已满五年，具备上市交易条件。周浩再次起诉，主张房屋现值约380万元，扣除其原始投入后增值约300万元，按双方同等过错，请求周建国夫妇赔偿150万元。

周建国夫妇辩称：合同无效，自始无法律效力，房屋增值与周浩无关，且双方已“钱房两清”。

裁判结果

法院判决：

✅ 周建国、林秀英向周浩支付房屋差价损失补偿款50万元；

周浩成功就信赖利益损失获得部分补偿。

法院说理

法院指出，虽然借名买房合同因违反限价房政策被认定无效，但合同无效不等于无需担责。

关键在于：纠纷起因是周建国夫妇主动毁约。

生效判决已明确认定：“其违背原承诺，使周浩丧失在房屋可交易时合法取得产权的可能”，故应就信赖利益损失予以补偿。

但法院同时强调：

“房屋增值利益本身属于物权范畴，归登记权利人所有。周浩作为无资格借名人，不能直接主张分割增值款。”

因此，其损失应理解为：因信赖对方承诺而错失购房机会，导致如今购房成本大幅上升的差价损失。

综合考虑：

双方对合同无效负有同等过错；

周浩实际出资并长期居住；

当前房价涨幅；

亲属关系及诚信原则；

法院酌定50万元作为合理补偿，既体现对违约行为的否定，也避免显失公平。

律师提示

这个案子澄清了两个重要问题：

第一，合同无效≠损失自担。

即使借名买房因政策原因无效，若一方恶意毁约，仍需就对方信赖利益损失承担责任。

第二，增值补偿≠分割房价。

出资人不能直接按比例分房屋现值，而应主张“因无法购房导致的重置成本差价”，法院将根据过错、房价、居住情况等综合裁量。

对实际出资人而言：

即使合同无效，也应保留所有付款凭证；

在房屋具备交易条件后，及时主张损失；

诉求金额应合理，避免被认定为变相分割产权。

对出名人而言：

不要误以为“合同无效就能白拿房”；

主动毁约可能触发赔偿责任。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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