黄欣伟：哪些老破小不能买？

被“骂”了两三年的老破小，从2025年下半年开始逐渐又“香”了。

特别是最近几个月的上海二手房市场总结中，总少不了一句“成交半数皆为总价300万”的话中有话，老破小重新回到了楼市推荐的首页菜单之上。

一、老破小又受捧，缘于老破小的领跌

“不是都说楼市不好么，而且有数据有真相”，为何老破小专美？

答案五个字：跌出性价比。

再往前追溯，老破小为什么会跌？

成在低总价，败在高单价。

在楼市向好的那些年，老破小被看到的都是优点，包括地段好、配套全、地铁盘，再加上若有若无的“书包”资源，所以令人炸舌的不是老破小有多旧&有多贵，而是TA的单价直逼区域新房，这种心理落差是购房者“不得不买但不甘心买”的情非得已。

只是，过去的三年上海楼市价值回归中，老破小也是被率先打回原形的那个阶层，但凡市场理性了，消极因素就会被人为地留心到，彼时惹眼的不止是“高单价”，还有其实早就知道的“形象差”。

当然，唱多者那句“上海楼市的购买力用不完”只是夸张并非杜撰，嫁接到老破小这类产品的动销两旺之中，可以完美诠释：因为前两年快速下跌，不仅达到了刚需购房群体的心理价位，而且“跌出了租售比”，今天上海热门区域的老破小，年汇报3-4%的并不鲜见。

除了低总价之外，老破小之所谓在近期被市场青睐，还因为其多条出路：

1、政策助力刚需上车，买了直接出租，用租金还月供。

2、过去两年上海动迁风又掀起，买套老破小“博动迁”；

3、博收储可能，部分老旧片区存在政府收储规划，一旦落地便能获得相应的补偿收益，多重预期让老破小的吸引力进一步提升;

4、退一万步讲，就算彻底没了动迁的希望，轮到“两旧一村”和加装电梯等微更新的机会，在未来的出手时候也多了一分议价的底气。

二、老破小也有雷区，出路还分三六九等

只是，一窝蜂这件事，在包括但不限于的各个领域屡见不鲜，但拉长时间段来看，其结果少不了一地鸡毛，能够“全面全胜全覆盖”的少之又少。

特别是当下乃至未来的楼市，除非坚信昨日再来，否则在“个股行情”的未来阶段，闭着眼买房（都有钱赚）的概率在收窄，老破小也要选一选。

当下，有三种老破小要谨慎：

其一，超大规模的已动迁片区，典型案例关注徐汇。

上海那些著名的诸如普陀曹杨、杨浦鞍山、长宁天山这些新村，光听起后缀“从1村到10村乃至更多”就知道其规模和覆盖背后的人口密度，虽然如今这些都是黄金地段，但动迁的成本可想而知。

反对者肯定要拿出2025年动迁的东安新村来说事，的确东安新村够大、动迁手笔够大、如今变成的豪宅体量也够大，但欣喜之余要反推：动迁要钱的→钱要靠销售来→豪宅新房供应量巨大需要慢慢消化的，“安澜上海”卖得好不好直接关乎未来的动迁进度。

其二，辖区内“去库存”的腹背受敌，典型案例关注桃浦。

这一点更好理解，在一个区域中现有的土地还在去库存：原因可能是原材料的供应大，也可能是“成品”的去化慢，最显著的例子是上海西区的普陀。

一边是全力发展桃浦板块，一边是桃浦的地和房都去化得比较慢，在这种背景下在该行政区域重新掀起大面积的动迁，钱从哪里来？

所以，在响应中央关于房地产要全面止跌企稳的政策下，普陀区“再开一片动迁热土”的可能性并不大，绥靖之策就是以“两旧一村”和微更新名义的缝缝补补又三年，在这类区域盲目买进老破小，可能出路没有想象那么多。

其三，周边现有的土地成交冷暖是信号，典型案例关注土拍。

2026年1月6日和29日的上海最新两批次土拍中，五块宅地均以底价成交，这一信号可以理解为时进年关的无心恋战，也可以理解当下房企的态度谨慎，更可以被解读为房企对动迁地块的趋于保守。

当现有的动迁地块获得市场青睐，房企拿地&开发的积极性便会受挫，后续对老破小片区的改造意愿也会持续降低。市场端的遇冷，让老破小的动迁预期失去了房企这一重要推手，原本的“潜力”也随之大打折扣。

茨威格的警告穿越时空："所有命运馈赠的礼物，都已在暗中标好了价格"。

老破小的一哄而上之下，绝非人人都能全身而退，更遑论盆满钵满。

三、平衡格局之下的老破小选择法

当下上海楼市正处于供需结构平衡的阶段，老破小的选择不能再只靠“赌预期”，而是要回归房产本身的价值，本着“用卖房的思维来买房”，选择老破小的考量有三处指向。

第一，（实在不行）还能不能自住？

抛开动迁与收储的美好预期，自住属性是老破小的最后一道价值防线。判断一套老破小是否值得买，首先要看其基础居住条件：是否紧邻地铁、商超、学校等配套，户型是否方正、通风采光是否良好，小区周边的生活氛围是否浓厚。

如果一套老破小即便没有迎来动迁，也能满足基本的自住需求，那么它就拥有了保底的价值；（反之）那些位置偏僻、配套匮乏、居住体验极差的老破小，一旦预期落空，便会沦为无人问津的资产。

第二，看房价更要看“总投入”。

老破小的通病是房龄老、设施旧，装修翻新是必然的投入，而这笔成本的高低，直接影响房产的实际性价比：墙面、水电、厨卫的翻新需要多少费用，小区是否允许大规模装修，装修期间是否有额外的时间和精力成本。

黑色幽默在于——因“跌出性价比”突显的机会，而因为改造费用的高企（甚至超过了房产本身的增值空间），让一套老破小的终极投入产出并不划算，这也是投资老破小的阈值前置。

第三，和同小区竞品有无竞争优势？

在过去两年的楼市价值回归之中，“猪队友”的踩踏作用不可忽视，所以要提前做好和邻居“火拼”的准备。流通性是房产的核心价值之一，只有拥有竞争优势的房源，才能在市场中快速成交，避免陷入“卖不掉&租不出”的困境。

要关注这套房源的核心优势：是否是小区中楼层更佳的房源、是否带有独用阳台、或天井等附加空间、价格是否比同小区竞品更具性价比、产权是否清晰、有无交易纠纷等。

当然，只要市场重新火热和起飞，上述谨慎都会被讥笑为杞人忧天，但退一万步讲，还是要做好楼市冷启动、慢启动、慢慢牛的心理准备。

上海的老破小，从来都不是单纯的“投机标的”，在刚需夯实市场的当下，唯有回归房产的居住本质，抛开不切实际的预期，才能在纷繁的老破小热潮中，选到真正有价值的房源。