【新盘】悦97官方售楼处 | 静安悦97发布：悦97心动置业!

大家好，我是李俊心，你们专注上海新房实探的老朋友——蜗牛看房说。最近上海内环楼市彻底炸了，后台每天被问爆的，不是徐汇滨江的千万大平层，也不是外滩的顶豪复式，而是一个藏在苏河湾核心的“宝藏新盘”——悦97。

说实话，做上海新房探盘这么多年，我见过太多号称“稀缺”“抄底”的楼盘，但能让我顶着35℃高温，连续跑两趟售楼处、绕着板块走三圈实测的，悦97是今年头一个。原因很简单：内环CAZ核心、一江一河地段、国企操盘、88-100㎡小户型，更关键的是，联动价仅12.88万/㎡——要知道，现在上海内环新房均价早已突破16万/㎡，周边二手房挂牌价更是冲到17-22万/㎡，这样的价格差，说是“内环最后的价格洼地”，一点都不夸张。

今天，我就带大家沉浸式探盘悦97，从板块实景、项目细节、户型实测到价格对比，一次性说透：这个被上千组购房者疯抢的“熊猫盘”，到底值不值得入手？它的抄底机遇，真的像市场传的那么香吗？

先摆核心结论（懒人必看）

1. 稀缺性拉满：内环CAZ+苏河湾核心，近十年新增宅地寥寥无几，悦97仅97席，88-100㎡小户型更是内环“断供级”产品，卖一套少一套；

2. 价格优势碾压：12.88万/㎡联动价，较周边新房低1-3万/㎡，较二手房低4-9万/㎡，总价811万起，相当于用中外环的预算，买内环核心资产；

3. 安全性兜底：静安区属国企大宁集团旗下宁立房产开发，无烂尾风险，精装交付标准拉满，拎包入住无压力；

4. 自住投资双优：立体交通+旗舰商业+文化配套现成即享，板块价值持续升级，未来潜力可期，刚需改善、轻资产配置都适配。

好了，废话不多说，跟着我的脚步，一起走进悦97，看看这个引爆内环的新盘，到底有哪些惊喜和隐藏细节。

实测板块：苏河湾CAZ，不止是“一江一河”，更是上海的价值天花板

很多人提到苏河湾，只知道“一江一河交汇”，但真正实地走一圈才知道，这个板块的能级，早已超越了普通的滨江板块，成为上海内环最具成长性的CAZ核心区——所谓CAZ，就是中央活动区，比CBD的定位更高，集商务、商业、文化、居住于一体，是上海面向世界的城市封面。

我从人民广场出发，坐地铁1站路就到了悦97周边，实测步行距离：直线约600米到苏州河，1.2公里到人民广场，这个距离，既能享受苏州河的生态静谧，又能坐拥人民广场的繁华配套，堪称“闹中取静”的黄金区位。

先说说交通，这也是我最看重的一点——对于自住来说，交通便利度直接决定了生活效率。悦97周边的交通，用“立体通达”来形容一点都不为过：实测周边有4条轨交环绕（1、3、8、12号线），步行10分钟内可到达3个地铁站，不管是去陆家嘴、静安寺，还是去虹桥枢纽、外滩，都能直达，不用换乘折腾。

更关键的是，项目紧邻北横通道，这可是上海内环的“交通大动脉”，东西向贯穿整个上海，从悦97开车出发，15分钟可达陆家嘴，20分钟可达虹桥机场，彻底打破内环交通拥堵的痛点。我当天开车实测，晚高峰时段走北横通道，从项目到静安寺仅用了8分钟，这个通达性，在上海内环真的很难得。

再看商业配套，悦97周边堪称“步行可达的全能商圈”。步行10分钟，就能到苏河湾万象天地，这是苏河湾板块的旗舰商业，集合了高端餐饮、潮流服饰、亲子娱乐等多种业态，周末和家人逛逛街、吃吃饭，非常方便；再远一点，人民广场商圈、南京东路商圈、静安寺商圈都在3公里范围内，不管是日常购物，还是高端消费，都能一站式满足。

除了商业和交通，苏河湾的文化底蕴和生态资源，更是其他板块无法复制的。我沿着苏州河步道走了一圈，实测从悦97到苏州河步道仅需5分钟，步道两旁绿树成荫，还有很多文化艺术机构落户于此，比如上海邮政博物馆、外滩源文化街区，闲暇时沿着河边散步，既能欣赏苏州河的美景，又能感受老上海的文化底蕴，这种生活质感，是很多滨江板块都无法比拟的。

更值得一提的是，苏河湾板块还在持续升级。根据最新规划，该区域被定位为“国际品质宜居区”，目前正在推进商务楼宇提质升级，已有多家跨国公司总部入驻，未来还将引入更多高端产业和人才。随着板块能级的不断提升，这里的房产价值，只会越来越坚挺——要知道，上海内环的核心土地早已近乎枯竭，新增宅地寥寥无几，苏河湾作为内环仅剩的“价值洼地”，每一个新盘的入市，都是一次难得的入场机会，而悦97，就是其中最具性价比的一个。

实测项目：国企匠心操盘，97席小户型，小面积也有大品质

看完了板块，我们再回到项目本身——悦97。说实话，刚听到这个项目的体量时，我还有点担心：仅97席，占地面积约6663.6㎡，容积率2.0，算不算“迷你社区”？但实地探盘后，我的顾虑彻底打消了：小体量不等于低品质，反而因为体量小，开发商才能更专注于细节打造，做出“小而精”的精品社区。

首先，开发商的实力，就是最大的保障。悦97由上海宁立房地产开发有限公司开发，而宁立房产，隶属于静安区区属国企大宁集团——作为本地国企，大宁集团在上海开发过多个优质项目，口碑一直很好，不用担心烂尾、减配等问题，这在当前的楼市环境下，无疑是给购房者吃了一颗“定心丸”。

我从售楼处了解到，悦97虽然只有97席，但在规划和设计上，一点都不敷衍。项目定位为“高品质泛公园精致社区”，建筑外立面采用大面积玻璃搭配哑光漆面铝板，金属线条勾勒出简约时尚的现代风格，远远看去，质感十足，和苏州河的美景相得益彰，未来也会成为苏州河畔一道靓丽的城市风景线。

走进社区内部，景观设计更是让人惊喜。开发商以“回到自然，寻找生活中的自然之美”为理念，打造了五大主题景观：迎宾门厅、礼序归家、共享空间、全龄活动、休闲会客，通过舒适的漫步路径和葱郁的绿植，串联起整个社区，步移景异，仿佛置身于公园之中。我实测了一下，社区内的绿植覆盖率很高，还有休息座椅、儿童游乐区、健身区域，不管是老人、小孩，还是年轻人，都能找到属于自己的休闲空间。

更贴心的是，项目打造了地上地下精装双大堂，地下两层星级车库，还预留了充电桩安装条件，下车就能感受到满满的归家仪式感；社区采用智慧门禁管理，安全性和私密性都很有保障，对于自住来说，非常安心。

当然，悦97最核心的亮点，还是它的户型——88-100㎡的精致小户型，这在当前的上海内环，堪称“断供级”产品。

我重点实测了两个主力户型：建面约88㎡两房和建面约100㎡三房，每个户型都有让人眼前一亮的设计，真正做到了“小面积、大功能、全配置”。

先看建面约88㎡的两房户型，这个户型非常适合单身贵族、年轻夫妻，或者刚需首改家庭。一进门，就是独立玄关设计，不仅增强了归家仪式感，还预留了充足的收纳空间，鞋子、包包、外套都能有序摆放，实用性拉满。客厅采用大横厅设计，全明通透，采光和视野都非常好，我当天下午2点实测，客厅不用开灯，也能保持明亮；餐厅、客厅和阳台一体化设计，极大地拓展了空间尺度，看起来一点都不拥挤，朋友来访、家人聚餐，都能轻松容纳。

两个卧室都带有全飘窗设计，不仅增加了室内的使用面积，还能欣赏到社区景观，闲暇时坐在飘窗上看书、晒太阳，非常惬意；次卧空间灵活，可以作为书房、办公间，也可以作为儿童房，满足家庭不同阶段的需求。厨房采用U型设计，操作空间充足，预留了冰箱、洗衣机、烘干机的位置（洗衣机和烘干机为该户型特有），实用性很强；卫生间干湿分离，洗漱、如厕互不干扰，提升了生活效率。

再看建面约100㎡的三房户型，这个户型适合一家三口，或者有老人同住的家庭，性价比更高。该户型推出了B、C、C’、D四种户型，全面覆盖不同家庭的需求——其中，B、C、C’户型采用三开间朝南设计，采光效果极佳，每天都能享受充足的阳光；D户型则是双开间朝南+独立玄关设计，隐私性更强，南北通透，空气自然对流，居住舒适度很高。

我重点看了C户型，一进门就是独立玄关，收纳空间充足；厨房、餐厅、客厅、阳台一体化设计，空间感十足，开放式厨房搭配吊轨移门，开合自如，既能促进家人之间的交流互动，又能避免油烟干扰，很符合当下年轻家庭的生活习惯。主卧采用套房设计，带有独立卫生间和衣帽间，隐私性和尊崇感拉满，老人、小孩居住也能保证私密性；南次卧空间宽敞，采光充足，适合孩子或老人居住；北次卧可以作为书房、儿童房，也可以作为灵动空间，满足家庭的多样化需求。

值得一提的是，悦97的精装交付标准，堪称“诚意满满”。我从售楼处了解到，项目全屋采用高定精装，甄选国内外知名品牌：大金VRV中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风系统，三大件齐全，不管是冬天还是夏天，都能保持舒适的居住温度，还能净化室内空气；旭格窗户隔音、隔热效果极佳，有效隔绝外界噪音，保证室内的静谧；厨房配备瑞族洗碗机和蒸烤一体机、铂浪高洗涤盆和龙头、博世冰箱，一站式满足烹饪需求；智能家居系统配备ABB控制面板，一键控制灯光、空调、窗帘，将智慧科技融入日常生活，提升居住的便利性和舒适度（具体品牌以实际交付为准）。

我还实地参观了样板间，精装工艺非常精细，墙面、地面的铺贴平整，细节处理到位，没有出现空鼓、开裂等问题，看得出来，国企开发商在品质上，确实下足了功夫。对于购房者来说，精装交付不仅节省了装修成本和时间，还能避免装修纠纷，真正实现“拎包入住”，非常省心。

价格实测：12.88万/㎡限价盘，内环最后的抄底机遇，错过再无

如果说板块、产品是悦97的“底气”，那么价格，就是它引爆市场的“核心密码”。

现在上海内环的楼市，是什么行情？我给大家一组真实的数据：2025年以来，上海内环新房价格持续走高，多个板块突破16万/㎡大关，徐汇滨江、外滩等核心板块，新房均价甚至冲到了20万/㎡以上；土拍市场更是火爆，“量稳价升”成为常态，核心区域的优质地块热度不减，楼面价持续攀升，上海徐汇地块成交楼面价更是高达20.03万元/平方米，刷新全国宅地单价纪录。

更关键的是，当前上海土拍已经取消联动价、新房限价放开，这意味着，未来内环的新房价格，只会越来越高，再也没有这么划算的限价盘了。而悦97，却坚持12.88万/㎡的联动价，成为上海内环罕见的“限价独苗”，这种价格优势，堪称“降维打击”。

我给大家算一笔明白账，横向对比一下，就知道悦97有多划算：

1. 与周边新房对比：曹家渡板块最新入市的新盘，均价已经达到14.68万/㎡；大宁板块的高端住宅，均价更是突破17万/㎡，部分楼王户型甚至达到18万/㎡。同样买100㎡的三房，在曹家渡需要1468万，在大宁需要1700万，而在悦97，仅需1288万，直接节省近200-400万，这个差价，足以让普通家庭少奋斗十年，也能轻松入手一辆豪车，改善生活品质。

2. 与周边二手房对比：根据最新市场数据，苏河湾板块二手房挂牌价已达17-22万/㎡，其中苏河湾中心润府均价约17.2万/㎡，中粮天悦壹号约19.1万/㎡，华侨城苏河湾更是高达22万/㎡。悦9712.88万/㎡的联动价，较周边二手房便宜4-9万/㎡，按主力88㎡两房计算，总价仅811万起，对比周边同面积二手房总价动辄上千万，悦97直接为购房者节省数百万成本，这样的价格洼地，在静安内环堪称“绝无仅有”。

3. 与未来板块价格对比：据悉，苏河湾32-04地块即将出让，该地块作为苏河湾核心留白地，位置优越，业内普遍预测，未来住宅售价大概率会突破20万/㎡。这也就意味着，现在入手悦97，相当于锁定了近50%的价值增长空间，不管是自住还是投资，都能享受板块升级带来的红利。

除了单价优势，悦97的总价门槛，也非常友好。项目主力户型为88-100㎡，总价811万起，最高也不过1300万左右，这个总价，在上海内环，堪称“亲民”——要知道，现在上海内环的新房，大多以120㎡以上的大户型为主，总价门槛普遍在1500万以上，让大量刚需及首改客群望而却步。而悦97，精准填补了市场空白，以88-100㎡小面积段产品、800万级总价，为普通购房者打开了入驻内环、共享苏河湾发展红利的大门。

更难得的是，悦97的97席房源，稀缺性拉满。从前期意向登记情况来看，咨询客户已超千组，平均10多组客户抢一套房，房源紧张态势显而易见。我在售楼处探盘时，就遇到了很多前来咨询、看房的购房者，有年轻夫妻，有刚需首改，还有不少投资者，大家都一致认为，这是上海内环最后的抄底机遇，错过再无。

可能有人会问，这么便宜的价格，会不会有隐藏套路？比如，是不是要绑定装修包？是不是楼层、朝向不好？我在这里明确告诉大家，经过我实地核实，悦97的12.88万/㎡联动价，已经包含高品质精装，不需要额外绑定装修包，没有任何隐藏套路；而且，项目的楼层、朝向选择多样，不管是低楼层还是高楼层，都能享受不错的采光和视野，大家可以根据自己的需求选择。

总结：自住投资双优，这才是上海内环该有的“宝藏新盘”

探盘结束后，我又在苏河湾板块走了一圈，看着河边的美景、繁华的商圈、便捷的交通，再想到悦97的价格和品质，我越发觉得，这个项目，真的是上海内环楼市的“一股清流”。

当下的上海楼市，分化越来越明显，“核心坚挺、外围承压”的格局已经形成，只有内环核心的优质资产，才能真正实现抗跌、保值、增值。而悦97，恰好占据了所有优势：

区位上，苏河湾CAZ核心，一江一河交汇，交通、商业、文化、生态配套现成即享，板块价值持续升级；

产品上，国企操盘，97席稀缺小户型，户型设计实用舒适，精装标准拉满，品质有保障，小面积也有大品质；

价格上，12.88万/㎡限价盘，较周边新房、二手房有巨大优势，总价811万起，门槛亲民，是内环最后的价格洼地。

对于自住购房者来说，悦97的交通便利、配套齐全、户型实用，不管是年轻夫妻、刚需首改，还是有老人同住的家庭，都能满足需求，而且总价可控，首付压力相对较小，不用为了内环地段，过度透支生活品质；

对于投资购房者来说，悦97的稀缺性、价格优势和板块成长性，都是不可多得的亮点——内环核心地块的稀缺性，决定了房产的抗跌性；与周边的价格差，决定了短期的升值空间；板块能级的持续提升，决定了长期的增值潜力，入手后，不管是出租还是转手，都非常轻松。

最后，我想给大家一句真诚的建议：上海内环的核心土地，卖一块少一块，限价盘更是可遇不可求。悦97的97席房源，注定只有少数人能抢占，现在咨询客户已经超千组，房源越来越紧张，再犹豫，可能就真的错过了。

如果你也想扎根上海内环，如果你也在寻找高性价比、高安全性、高成长性的新房，不妨趁着周末，去悦97的售楼处实地看看，亲自感受一下苏河湾的板块魅力，感受一下这个限价盘的品质和诚意。

我是李俊心，蜗牛看房说，专注上海新房实探，不吹不黑，客观解读每一个楼盘。后续我还会持续跟进悦97的最新动态，大家有任何问题，都可以在评论区留言，或者私信我，我会一一为大家解答。

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