一笔Buyout，黑石出手香港

原“中国私募股权投资”

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• 来源：PE星球
• （ID：PE-China）
• 文：韦亚军

摄影：Bob

若交易达成，黑石将成为单一最大股东。

近日，彭博社援引消息人士报道称，全球另类资产管理巨头黑石集团（Blackstone）正与香港新世界发展（New World Development）控股股东郑家纯家族进行深入谈判，拟收购后者持有的控股权。

也有消息指，黑石已经接近完成该笔收购。不过，交易对价及最终持股比例尚未明确。

消息一出，市场震动。

据报道披露的拟议条款，黑石集团若成功入局，将主导对新世界发展的业务重组，并继续推进资产出售以改善流动性。

目前，郑家纯家族通过周大福企业有限公司（Chow Tai Fook Enterprises）间接持有新世界发展约45.24%的股权，处于绝对控股地位。

这意味着，若交易达成，黑石不仅将成为单一最大股东，更可能取得实际控制权，这将是郑氏家族自1970年创办该企业以来首次让渡控制权。

注：本文数据截至2026年1月30日，交易尚未达成最终协议，具体条款以公司公告为准。

黑石有意入主

至少是第二次谈判

综合多家媒体报道显示，这并非双方首次接触。

早在2025年8月，市场便传出新世界发展与黑石及凯德置地等潜在投资者就资产出售进行洽谈的消息，当时涉及的方案包括25亿美元的优先股/普通股投资，甚至联合私有化的可能性。

当时新世界发展曾发布澄清公告，称尚未有任何人士（包括公司控股股东及黑石集团）就收购公司股份的要约与公司接触。

时隔近半年，传闻再度升温。

此次新世界发展在1月29日晚间的公告措辞显得更为谨慎：公司承认控股股东周大福企业"获若干潜在投资者就可能投资公司的事宜接洽"，但明确表示"尚未与任何该等潜在投资者达成任何协议"，且"概不保证该等潜在投资将会进行与否"。

这种"不否认、不确认"的态度，被市场解读为交易确实存在但细节未定。

截至2026年1月30日，新世界发展市值约280亿港元，股价已因消息刺激连日上涨，当月累计升幅超60%。

美银证券分析指出，若黑石最终入主，可能触发债券提前偿还条款，但也将借助其资产管理经验提升公司价值，增加恢复派息的可能性。

香港郑氏

三代人的商业传奇

要理解这笔交易的分量，必须回到郑氏家族三代人的商业传奇。

新世界发展的故事始于"珠宝大王"郑裕彤。1950年代，郑裕彤从岳父周至元手中继承周大福金行，并在1964年大胆购入南非拥有De Beers钻石胚牌照的公司，一举打破香港珠宝业的生意常规。

1968年，郑裕彤开始大举收购香港地产物业，1970年与杨志云、冼为坚等珠宝同行合作成立新世界发展，郑裕彤持有57%股权。1971年，新世界以1.3亿港元从太古洋行手中购入九龙尖沙咀"蓝烟囱"旧址，次年成功在港交所挂牌上市。

1980年代，新世界发展迎来黄金时代。1982年建成的新世界中心及丽晶酒店（今香港洲际酒店），1980年代中期与香港贸发局合作、以18亿港元在湾仔建成的香港会议展览中心，至今仍是维港地标。

1989年，郑裕彤首次宣布退休，将管理权交给长子郑家纯，但郑家纯上任后大肆收购导致公司负债骤增、股价暴跌，郑裕彤不得不再次出山救急。

2012年，郑裕彤制定"双轨并行，二代三代共同上阵"的传承规划。郑裕彤有两子两女，长子郑家纯成为家族接班人，孙子郑志刚、郑志明、郑志亮及孙女郑志雯组成第三代梯队。

2016年9月29日，郑裕彤因病去世，享年91岁，留下横跨地产、珠宝、酒店、基建的商业帝国。

郑家纯接班后，新世界发展在内地市场大举扩张。2016年当多数香港房企收缩战线时，郑氏家族反其道而行，将目光锁定粤港澳大湾区，几年间投资超过2000亿元人民币。

然而，激进的扩张策略带来了沉重的债务负担。2024财年（截至2024年6月30日），新世界发展录得股东应占亏损196.83亿港元，这是公司近20个财年以来首次年度亏损。

财务状况的恶化迫使家族管理层更迭。2024年9月，被视为第三代接班人的郑志刚辞任行政总裁，转任非执行董事，由曾任香港发展局局长的马绍祥接任，后于2025年6月彻底出局。目前，77岁的郑家纯仍担任新世界发展主席，但实际运营已交由专业经理人团队。

截至2025年6月30日，新世界发展综合债务净额仍高达1201亿港元，净负债比率58.1%，总借款约1460亿港元。尽管2025财年已完成882亿港元银行贷款再融资，并将债务净额较上年减少36亿港元，但流动性压力依然显著。

黑石

持续押注中国

黑石集团由苏世民（Stephen Schwarzman）于1985年创立，目前资产管理规模已超过1.27万亿美元，是全球最大的另类资产管理公司。其投资风格以"买低估值资产、重组运营、增值退出"著称，尤其擅长在市场周期底部捕捉困境资产。

黑石与中国的渊源颇深。

2013年，黑石首次在中国布局物流地产，2018年设立资管平台"龙地（DragonCor）"加速扩张。

2020年11月，黑石以11亿美元向富力地产收购广州空港物流园70%股权，次年完成剩余30%股权收购，该项目是粤港澳大湾区内最大的城市物流园区。

2024年8月，黑石再以2.79亿元收购东百集团旗下四家物流项目公司剩余20%股权，实现全资控股。

进入2025年，黑石上海正式成并完成私募基金管理人登记，4月备案首只QDLP产品"黑石海外投资1号私募证券投资基金"，标志着其正以更合规的方式布局中国资本市场。

与此同时，黑石仍在关注中国困境资产的机会——此次洽购新世界发展控股权，正是其典型的" distressed investment"（困境投资）策略：利用香港楼市2025年出现企稳迹象（私人住宅楼价全年上涨3.3%，预计2026年再升5%-10%）的窗口期，抄底拥有海量优质土储（香港应占农地1523万平方呎，内地土地储备292万平方米）但流动性枯竭的开发商。

若交易最终落地，黑石将面临重组新世界发展超过1400亿港元债务的艰巨任务，同时需要处理其庞大的不方便资产处置——包括尚未盈利的香港国际机场"11 SKIES"项目（已计提27亿港元减值）、内地多座K11艺术购物中心，以及可能出售的伦敦瑰丽酒店等。

无论最终结果如何，这笔潜在交易都标志着一个时代的转折：香港地产"四大家族"（李嘉诚的长江实业、李兆基的恒基兆业、郭得胜的新鸿基地产、郑裕彤的新世界发展）的传统格局正在瓦解，而国际资本正以"白衣骑士"或"秃鹫投资者"的身份，重新洗牌这个市场的控制权版图。