港铁入局西安地铁，以新模式激活商业潜力

当咖啡茶饮、糕点烘焙等特色店铺集中开进西安地铁站厅，一个事关地下公共空间经济格局变革的信号，清晰可见。

观察地铁发展历程，它的身份早已从单纯承担运输功能的轨道交通运营者，进阶至嵌入城市生活方式的提案者，这里既是核心通勤动脉，也是汇聚了服务供给与价值创造的日常场景载体。

而此次西安地铁传出的动作，为如何将日均超过400万人次客流转化成驱动现代商业与城市活力“经济血脉”的命题，带来了全新解法。

港铁入局，深度激活西安地铁商业

1月20日，西安地铁钟楼、吉祥村及南稍门三座地铁站点启幕8家品牌店铺。最重要在于，这是引入香港铁路有限公司（即港铁）商业运营理念后，落地的首批“二次开发商铺”标杆项目。

2号线钟楼站首批亮相店铺

梳理店铺引入业态，以咖啡茶饮、中式糕点、西式烘焙品类为主，譬如本土烘焙代表米旗及连锁饮品瑞幸、一点点等高频次消费品牌，它们以地铁首店身份亮相；亦有好十多便利店、食圈儿、河潭铺等首度进驻西安的外地特色品牌，能够满足乘客通勤、休闲期间的补给需求。

开出门店大多位于站厅层近入口安检或出口闸机的位置。第一批落地站点方面，选择在2号线、3号线的换乘及客流密集车站，相应日均进出站量都位列全线网前十。

2号线南稍门站中式糕点商铺

官方公开信息中还提到，西安地铁积极践行“轨道交通+物业”先进运营模式，联合港铁成立西安秦港商业发展有限公司。

或许不少人会联想到，陕西省市场监督管理局于2025年6月发布的一则经营者集中简易案件内容——彼时公告称，港铁中国商业公司与西安市地铁资源开发公司签署协议，拟新设合营企业，合营企业主要在西安市从事中小型零售商业地产开发和运营业务。

也就是说，刚刚达成首秀的秦港商业，正是双方合营企业落地成果。通过工商注册平台可知，西安秦港商业发展有限公司成立于2025年9月，注册资本1000万元，其中港铁中国商业公司持有51%股份、西安市地铁资源开发公司持有49%股份，它们的实际控制人分别指向香港铁路和西安地铁。

港铁与西安地铁合资商业运营公司

深入探究不难发现，港铁同西安地铁的牵手合作，关键即带来一种理念革新。

与全球多数依赖政府补贴的地铁系统不同，港铁成立50年的时间周期内，构建了以铁路客运为核心，物业发展、商业租赁和管理为重要支撑的多元利润体系。

年报数据显示，港铁公司2024年利润构成分布中，物业发展贡献超百亿港元，同时车站商业及租赁管理亦带来约36亿港元可观收入，全境运营车站拥有1500+间商铺，形成“轨道建设提升区域价值、商业开发反哺运营”的商业模式闭环。对西安地铁来说，引入与之相匹配的成熟商业运营基因，恰逢其时……

精细化提升背后的本土+港铁模式融合

至2025年底，西安地铁运营里程达到422公里（不含西户线、云巴），车站数超240座，日均客流量居全国第六位，已稳定400万人次以上，最高纪录曾踏入600万大关。

只是，巨大的客流优势尚未被充分转化成商业势能。当前西安地铁商业运营更多表现为出入口通道商业街、饮料与潮玩类别自动售货机等，存在覆盖率低、业态单一的痛点，足以反映地铁方面商业运营专业性的经验缺失。

港铁车站内密集的各类商店

随着港铁加入，一方面凭借其在地铁车站商业经验与资源，占有合营企业运营的主导，另一方面，西安地铁资源开发公司则提供本地运营网络、空间协调和政策等的支持。多方合力之下，针对西安地铁商业资源的系统性整合及提升拉开序幕。

围绕乘客多元需求，未来将有更多特色商铺走进线网范围内其他车站，重新定义城市出行的“烟火质感”。

事实上，港铁商业运营理念的相关合作延伸，并不是首次在内地城市落地实践。2024年，成都轨道集团引入港铁公司投资3000万美元成立合资公司，打造行业首个辐射全国的港铁车站商业平台，陆续呈现累计1.2万㎡的地下商业街区、商铺等。

成都、郑州均引入港铁商业合作管理

在郑州，与港铁合作始至今刚满一年，双方合资打造的“豫盒”商业空间亮相10余个重点站点，新引进7-ELEVEn、中原铺子这样的本地+国际连锁品牌矩阵。而与广州地铁的开发合作也已启动，新设合营企业公告早前挂网公示。

巧合的是，我们在成都、郑州、西安三地已开出商铺当中，都发现如瑞幸、好十多、百香林等品牌身影，或为平台资源集中打包，一定程度上实现了轨道商业市场的互通。

北京地铁三元桥站商业空间 图©北京日报

也不单单是上述提及的城市，像是北京、武汉等城，地铁站“爆改”变身商场B1层，似乎成为一种地铁商业开发趋势缩影。不止于基本的快餐、茶咖，你甚至可以在车站内买到新鲜蔬果，或者夹上几个玩偶。

这些案例其实向外界证明，不论是港铁模式的本土化，还是自身的长期探索，地铁商业考验的核心，其实是核商业策划、空间设计、品牌招商和精细化运营能力，最终做到与当地城市的客流特征、消费习惯和商业环境深度融合。

从通勤走廊到多元极核，商业生态迎来重塑

港铁的深度参与，意义并非增加几个地铁商铺。它作为关键催化剂，推动综合开发利用迈向多元复合，并与周边物业、综合体实现由早期割裂向融合的发展路径，从而全面升级城市商业格局。

地铁站厅层设置行李存放柜

当前西安的商业版图，正进入一个多极化、多元化的发展新阶段。特别是紧邻地铁线路的商业项目，就敏锐地捕捉到这一趋势，纷纷朝向TOD模式开展自我革新。

以地铁环线为例，沿线串联20余个商业，从西安万象城、老城根G park等全城“顶流”，到高新大都荟、曲江创意谷、龙湖长乐天街等区域热门，再到时光文化公园等城市更新标杆，都让8号线成为继2号线之后又一条“财富热线”。

综合体通过与地铁出入口形成动线联动，能将乘客由“匆匆过客”引导为“目的地消费者”，进而产生消费闭环。

夜空下的西安CCBD

如此一来，以优质商业运营理念为引领，地铁车站的经济潜能正被深度激活，生活场景的体验边界同步拓展。在该逻辑驱动下，以站点为核心、驱动片区开发并重构区域价值的TOD效应加速释放，不仅印证了“轨道+生活”的融合价值，更为后续开发铺就充满想象空间的实践路径。