房企扎堆预亏，越秀地产凭什么手握400亿现金稳赚？

出品|中访网

审核|李晓燕

2025年的中国房地产市场，依旧被“亏损”与“承压”的关键词笼罩。截至1月23日，金地集团预亏111亿-135亿元，首开股份亏损55亿-69亿元，美凯龙净亏损最高达225亿元，一众房企的业绩预告勾勒出行业深度调整期的艰难图景。然而，在这片寒意之中，越秀地产却交出了一份反差强烈的答卷：2025年核心净利润预计2.5-3.5亿元，权益持有人应占盈利0.5-1亿元，年末现金结余超400亿元，经营性现金流净流入逾100亿元，以“绿档财务+千亿销售”的双重底气，成为行业逆周期中的稳健标杆。这份亮眼业绩的背后，既离不开国企背景的资源加持，更凝结着董事长林昭远团队的战略远见与经营智慧。

在房企普遍陷入“现金流焦虑”的当下，越秀地产400亿元的现金储备如同定海神针，彰显其超强的风险抵御能力。数据显示，截至2025年末，公司经营性现金流净流入超100亿元，现金及银行结余、定期存款等合计规模突破400亿元，而一年内到期的借贷仅254亿元，充足的现金短债比让其偿债压力微乎其微。更值得关注的是，公司始终坚守“三道红线”绿档标准，剔除预收款后的资产负债率64.6%、净负债率53.2%，远低于行业平均水平，加权平均借贷成本更是降至3.16%，同比下降41个基点，部分期限利率首次跌破3%。

这种财务稳健性并非偶然。作为广州最大市属国企越秀集团旗下核心平台，越秀地产依托国企背景获得了更低成本的融资渠道与更稳定的政策支持，但更关键的是其“审慎经营”的战略定力。2025年，在行业融资环境收紧的背景下，公司投融资协同发力，通过专项债收储土地、项目资产处置等方式回笼资金135亿元，其中120亿元转化为优质地票，既优化了现金流结构，又为后续投资储备了弹药。对比同期多数房企因高杠杆扩张导致的债务违约，越秀地产的“低负债、高现金”模式，恰是其穿越周期的核心密码。

越秀地产的逆势表现，更源于其精准的战略布局。2025年，公司实现合同销售额1062亿元，稳居克而瑞行业第九位，在百强房企销售总额同比下降11.8%的背景下，成为TOP10中唯三实现正增长的企业之一。这份成绩的背后，是其“聚焦核心城市、深耕优质区域”的坚定执行——全年新增土储超90%集中于北上广深、杭州、成都六大核心城市，一线城市销售额占比高达80.5%，其中北京市场销售额同比大增255.1%，跃居当地市场占有率首位，广州、上海分别位列第二和第六位。

在广州本土市场，越秀地产更是展现出“地主”实力。2025年以106.16亿元拿地金额斩获广州房企拿地冠军，投资额占全市总额超五分之一，同时深度参与南洋电器厂改造、广纸片区更新、里仁洞城中村改造等城市更新项目，总货值超700亿元的旧改储备成为未来增长的重要引擎。精准的布局带来了显著的去化优势：白云“越秀·云萃”首开即售罄，珑悦西关半年清盘，东山云起开盘去化率超9成，核心城市的坚实需求支撑，让公司在行业去化承压期仍保持高效周转。林昭远在业绩会上强调：“我们始终将资源集中于核心城市和重点区域，这种聚焦策略形成了较为稳健的发展基础，是业绩增长的关键因素。”

越秀地产的稳健发展，离不开以林昭远为核心的管理团队的领航。作为越秀地产董事长、越秀集团总经理，林昭远身兼双职，既深谙房地产行业的周期规律，又具备集团层面的战略视野。2025年，在他的主导下，公司确立了“精准投资、高效去化、多元转型”的发展路径：投资端坚持“一项目一策略”，优化300亿元年度投资计划精准落地；销售端强化库存精细化管理与价格管控，确保销售质量；转型端则加快培育新动能，西安ICC酒店、写字楼投产运营，康养板块入住率快速提升，商业板块占比计划在“十五五”期间进一步提高，以均衡收入结构抵御行业波动。

值得注意的是，在林昭远的推动下，越秀地产实现了“规模与质量”的平衡。2025年中期，公司实现营业收入475.7亿元，同比增长34.6%，核心净利润15.2亿元，展现出强大的经营韧性。即便全年盈利因市场调整出现阶段性下滑，但其通过审慎计提存货减值、优化项目权益结构等方式，为后续利润修复预留了空间，这种“短期让利换长期稳健”的决策，正是管理层成熟经营智慧的体现。相比之下，越秀集团董事长陈强虽调任仅半年，但在其“高质量发展”的战略指引下，集团全年实现利润总额65亿元，同比增长30%，为地产板块提供了坚实的资源支持与发展信心。

尽管越秀地产表现亮眼，但仍难掩行业调整期的共性挑战。2025年，公司核心净利润同比下滑80%-85%，权益持有人应占盈利降幅达90%-95%，这种“规模稳、盈利弱”的格局，折射出房地产行业的深层变革。主要原因在于，市场下行导致售楼业务毛利率走低，叠加项目权益占比阶段性变动，盈利空间受到挤压。此外，随着“三道红线”政策退出，行业监管进入差异化、精细化阶段，房企的核心竞争力从“融资能力”转向“投资、产品、运营能力”，越秀地产虽已具备先发优势，但仍需面对行业转型的长期考验。

不过，挑战中亦蕴含机遇。中央财政支持的城市更新行动、核心城市的改善型住房需求、多元化业务的转型突破，都为越秀地产提供了新的增长空间。林昭远在2026年集团经济工作会议上明确表示，将聚焦新质生产力优布局、聚焦改革创新增活力，推动公司从“房地产开发”向“城市综合服务商”转型。凭借400亿元现金储备、优质的土地储备与稳健的经营团队，越秀地产有望在行业新发展模式中，继续保持领先优势。

2025年的房地产行业，是风险出清与格局重塑的一年。越秀地产以400亿现金筑底、千亿销售护航、核心城市扎根的逆势表现，不仅为国企房企树立了稳健发展的标杆，更向市场证明：在行业告别规模狂奔的新时代，财务稳健性、战略精准度与管理专业性，才是企业穿越周期的核心竞争力。林昭远团队的经营智慧，让这家老牌国企在变革中焕发新机。未来，随着行业新发展模式的逐步确立，越秀地产若能持续深化转型、巩固优势，有望在高质量发展的道路上走得更稳、更远。